Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков⁠⁠

Ещё каких-то 4 года назад дольщики-физлица (т.е. простой народ) без особых для себя проблем имели возможность приобрести строящееся жильё, заключив договор долевого участия с застройщиком. Права дольщиков были защищены Законом "О защите прав потребителей" (далее - ЗоЗПП) и Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - ФЗ-214).

ЗоЗПП с ФЗ-214 любые невыполнения обязательств по договорам долевого участия со стороны застройщиков, как то просрочка сдачи объекта долевого строительства, некачественная отделка и т.д., влекли за собой болезненные наказания застройщиков рублём. В этой связи застройщики были заинтересованы выполнять требования договоров долевого участия и свои обязательства точно и в срок.

Вышеназванное в совокупности со стимулированием ипотечных программ привело к расцвету долевого строительства. Однако беззаботная жизнь дольщиков длилась недолго.

Начало череде ущемления прав и законных интересов дольщиков положило постановление Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" (далее - постановление № 423). За подписью М.В. Мишустина. В простонародье постановление № 423 называют "ковидным мораторием".

В соответствии с п. 1 постановления № 423 в период его действия (с 03.04.2020 по 01.01.2021) неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, а также другие меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, подлежащие уплате участнику долевого строительства, не начислялись.

Если проще, то долги застройщиков перед дольщиками, предусмотренные ЗоЗПП и ФЗ-214, правительством РФ прощались. Задумайтесь на минутку! Правительство РФ впервые апробировало приостановку и отмену ответственности, предусмотренной федеральными законами (ЗоЗПП и ФЗ-214), которые определяли порядок и размер начисления застройщикам в пользу дольщиков процентов, штрафов и применения иных мер ответственности.

В силу слабой реакции российского общества Правительство РФ вошло во вкус и дальше последовало больше...

Вначале вышел в свет Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ-46). За подписью В.В. Путина. Принят Госдумой 04.03.2022. Одобрен Советом Федерации 04.03.2022.

В соответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ-46 Правительство РФ фактически наделялось правом приостановки и отмены действия Федеральных законов (ЗоЗПП и ФЗ-214) в части применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

ФЗ-46 был аккуратно издан перед выходом в свет следующего мораторного постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 "Об установлении особенностей применениями на неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - постановление № 479). За подписью М.В. Мишустина.

Ничего "прорывного" в постановлении № 479 в сравнении с предыдущим постановлением № 423 не было, за исключением отсылки к ФЗ-46 (мол, всё законно, не беспокойтесь).

В соответствии с п. 1 постановления № 479 в период его действия (с 29.03.2022 по 30.06.2023) неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, а также другие меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, подлежащие уплате участнику долевого строительства, не начислялись. То есть как и ранее, но уже со ссылкой на ФЗ-46, долги застройщиков перед дольщиками, предусмотренные ЗоЗПП и ФЗ-214, правительством РФ прощались.

В первоначальной версии постановление № 479 действовало до 01.01.2023, но потом было продлено до 30.06.2023. Все ожидали дальнейшего продления и ущемления прав дольщика, но его не последовало. Почему? Правильно, на носу были выборы Президента РФ, которые состоялись с 15 по 17 марта 2024. Чтобы не снижать показатели народной поддержки решили не гневить народ и постановление не продлили.

Однако, как только выборы прошли, сразу же на следующий день вышло постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - постановление № 326). За подпись М.В. Мишустина. Постановление № 326 с продлениями действует до 01.07.2025. Однако неизбежно будет продлено в очередной раз.

Прочувствуйте степень цинизма Правительства РФ. На следующий день после выборов Президента издали постановление, ущемляющее права дольщиков.

Постановление № 326, вступившее в силу 22.03.2024, пунктом 2 "отмотало назад" предоставленную народу (дольщикам) передышку и обязало суды исчислять проценты, взыскиваемые с застройщиков на основании ФЗ-214, в период с 01.07.2023 (следующий день после окончания действия постановления № 479) исходя из ставки не более 7,5%, действовавшей по состоянию на 01.07.2023. Каково? Что дали народу, то и забрали.

Кроме того, впервые за все мораторные постановления в п. 3 постановления № 326 применена обратная сила закона к договорам долевого участия, заключенным до вступления в силу указанного постановления. Фактически обратная сила закона привела к значительному ухудшению положения дольщиков-физлиц.

Не сидели сложа руки и народные избранники (депутаты Госдумы). С их лёгкой руки вышел в свет Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ-266). За подписью В.В. Путина. Принят Госдумой 06.07.2024. Одобрен Советом Федерации 02.08.2024.

ФЗ-266 внёс множество поправок в ФЗ-214 О долевом участии в строительстве, ещё больше ухудшив положение дольщиков-физлиц. Так с 01.09.2024:

• с 5 до 3 лет сокращен срок гарантийных обязательств застройщика для объекта долевого строительства;

• изменен размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора и о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) при приобретении жилого помещения исключительно для личных нужд с 1% на 1/150 ставки ЦБ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток является основанием для признания объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается от цены договора;

• за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных нужд, суд дополнительно взыскивает с застройщика штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, а не 50% как это предусмотрено п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Кроме того, с 01.09.2024 постановлением Правительства РФ от 06.05.2024 № 589 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (далее - постановление № 589) отменён перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального Закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Если ранее застройщики были обязаны выполнять обязательный перечень стандартов и правил при строительстве домов, то теперь такой обязанности у них не стало.

Таким образом, начиная с 2020 года Правительство РФ и народные избранники (депутаты Госдумы) делают всё возможное, чтобы поддержать застройщиков. Исходя из перечисленных нормативных актов поддержка эта осуществляется за счёт дольщиков.

Общеизвестно, что гражданин (физлицо, дольщик-физлицо) является слабой стороной правоотношений в сравнении с юрлицом (застройщиком). В этой связи логично было бы предположить, что в системе правоотношений дольщик - застройщик, государство в лице Правительства РФ и депутатов Госдумы, избранных кстати народом, защитит в первую очередь интересы дольщиков. Однако в реальности с 2020 года мы видим обратное.

Хотел бы обратить внимание на ещё один юридический казус, который внесли постановление № 326 и ФЗ-266, применив обратную силу закона к договорам долевого участия, заключённым до вступления в силу указанных норм.

В соответствии со ст. 54 Конституции РФ закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.

Применительно к исчисления процентов, штрафа, неустойки и других видов финансовой ответственности, законами, устанавливающими ответственность застройщиков, являются ФЗ-214 и ЗоЗПП.

В этой связи ФЗ-266 и постановление № 326 применяют обратную силу закона в отношении ответственности, ранее установленной ФЗ-214 и ЗоЗПП, фактически её изменяя в ущерб дольщикам (не начисляют проценты, штраф, убытки), а по ранее начисленным приостанавливают выплату. Вообщем, вопреки требованиям Федеральных законов законодатели и исполнители в едином порыве творят что хотят.

Кроме того, согласно требованиям Конституции РФ обратная сила закона не применяется к физлицам и не может ухудшать их положение, что очевидно нарушено ФЗ-266 и постановлением № 326, существенно ухудшившими положение дольщиков-физлиц в правоотношениях с застройщиками.

Что немаловажно. За весь указанный период (начиная с 2020 года), когда государство вознамерилось прощать застройщикам их долги перед дольщиками, не было издано ни одного мораторного постановления в интересах дольщиков-физлиц, заключивших договора долевого участия с привлечением ипотечных средств! То есть, за весь период прощения государством застройщикам долгов перед дольщиками, последние были обязаны исправно вносить платежи по ипотеке.

Кроме того Федеральным законом от 26.12.2024 № 494-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ-494) Госдума продлила на 2025 год полномочия Правительствам РФ по установлению особенностей применения неустойки, иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, предусмотренных законодательством о долевом строительстве.

Можно было бы сослаться на единичность нормативного акта, на случайность, на "а вы не так поняли" и т.д. Но, если внимательно посмотреть порядок издания указанных нормативных актов, то никаких сомнений не должно остаться. Властями производится планомерное и системное обнуление прав дольщиков и решение за их счёт проблем застройщиков.

Все вышесказанное приводит к простому и очевидному выводу. Спасать застройщиков государство решило за счёт дольщиков. Это как спасать банки за счёт вкладчиков. Застройщиков при этом освободили практически от любой ответственности перед дольщиками, в связи с чем участие в строительстве для физлиц (особенно с привлечением ипотеки) становится крайне опасным и рискованным.

Хорошо подумайте прежде чем заключить договор долевого участия!

Выскажите в комментариях и выразите в опросе своё отношения к мерам поддержки государством застройщиков за счёт дольщиков.

Ссылки на официальные источники публикации нормативных актов, использованных в настоящей статье:

1. Постановление № 423: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/00012020040300...

2. ФЗ-46: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/00012022030800...

3. Постановление № 479: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/00012022032900...

4. Постановление Правительства РФ от 01.09.2022 № 1534 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479": http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/00012022090600...

5. ФЗ-266: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/00012024080800...

6. Постановление № 326: http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202403220040

7. Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326": http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202412280094

8. ФЗ-494: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/00012024122600...

9. Постановление № 589: http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202405100010

10. Конституция РФ: http://duma.gov.ru/legislative/documents/constitution

Полезные ссылки по данной теме:

1. РБК Недвижимость: https://realty.rbc.ru/news/67ab426e9a7947ba5d6e2f3b

2. Индикаторы рынка недвижимости: https://www.irn.ru/articles/41069-dolschikov-lishili-prav-na...

3. Бест-новострой: https://best-novostroy.ru/press-center/publikatsii-v-smi/243...