Евротрешка это 3+кк, или три комнаты плюс кухонный угол. (Справочная информация)
В Европе, Америке и в России, как и в огромном количестве других стран имеется разное обозначение для квартир. Скажите чеху "трехкомнатная", и он покрутит пальцем у виска, если там будут отдельная ванная и туалет: как так, квартира ТРЕХкомнатная, а комнат, то есть помещений итого- пять.
Когда в Россию стали приходить европейские проекты, первое, с чем столкнулись обыватели - это как раз изменение системы. Ну это как переводить дюймы в метры а километры в час в узлы.
Как появились евротрешки в самой Европе? Банально. Нужно было поселить много людей в небольшой дом и обеспечить видимость комфорта. В среднем по европейским меркам квартиры в России - хоромы. Когда я говорю, что я воспитывалась в 60-тиметровой двушке и жили мы там втроем, мой друг, проживший десять лет своей жизни в количестве пять человек на 28 метров квадратных может только икать.
Знаете, какие в Чехии вообще нормы на то, чтобы это была комната? Восемь квадратов, своя дверь, одна розетка и окно. Все. Это будет комната. Квартира? Самая маленькая квартира, которую я видела, 10 метров, это была студия в Праге. https://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/1+kk/praha-michle-...
Четырехкомнатные квартиры - 70-80, редко -90 метров в панельных домах. Пятикомнатных нет. Трешки - от 56 до 80 метров в среднем. Евротрешки - от 48 до 60.
Скорее всего, стараясь перенять проекты из Европы, застройщики попросту не перенесли их на российские реалии.
Разве по европейской системе указывается не количество спален?
Не-а. Количество спален указывается в американской системе, она отличается, например, частым отсутствием коридора. По европейской системе (во всяком случае, в Чехии и Германии именно так) указывается количество жилых комнат.
Пояснительная бригада: всю квартиру можно разделить на жилые помещения и помещения подсобные. По чешским законам прихожая, ванная, кладовая и туалет, хотя и учитываются в жилом метраже квартиры, не являются жилыми помещениями. А вот спальня, гостинная, детская, кабинет являются жилыми комнатами. При этом если гостинная совмещена с кухней, то в маркировке планировки квартиры будет стоять не +1, а +кк.
Насколько маленькой может быть евротрешка в Чехии?
И да, то что вы называете кухней - это гостинная с кухней, угу. То есть жилая комната, в которую запихали кухню. (Ну хоть не ванна в спальне, на том спасибо).
Так что, автор поста, все правильно, хоть и печально. По европейской системе эта хрень и есть евротрешка. А для того, чтобы указывалось количество спален, тебе нужно в Бруклин. Ну, или в Нью-Йорк.
С любовью к тебе и надеждой, что ты сможешь найти нормальную квартиру для себя и своих детей, либерецкий РиЭлтор из северной Чехии
- То есть в смысле кооператив нам запрещает? Вы в своем уме? - Я да. А они - не гарантирую.
Так как в прошлом посте я познакомила вас с самоставом и чуть-чуть означила то, что кооператив выкупает землю у города и строит там дома, то самое время познакомиться с ним поближе. Если вы считаете, что риелтор - это враг человека, то вы определенно никогда не работали с чешскими жилищными кооперативами. Несмотря на то, что называются они дружествами, с дружбой они вообще ничего общего не имеют.
Кооперативная собственность до сих пор составляет львиную долю жилья на севере Чехии, когда речь заходит о многоэтажных домах (особенно если дом с 60-х). Корнями кооперативы уходят как раз в эти самоставы, когда толпа народу (позднее - толпа народу и юрист) строила дом и потом делила его между собой. Сейчас кооператив представляет из себя компанию, которая реально владеет зданием и землей под ним. А владение квартирой осуществляется на том, что человек выкупает долю в кампании. Собственно, то, что вы выкупили долю в кампании позволяет вам... э... арендовать у нее помещение, соответствующее вашей доле. То есть "покупая" квартиру в кооперативе вы покупаете не четыре стены, а право состоять в компании, и потом выплачиваете арендную плату (ануиту), величина которой зависит от того, выплатил кооператив кредит за строительство дома или нет. Если кредит не выплачен, то арендная плата может достигать 30-40 тысяч крон (около 120-160 в рублях) в месяц за двухкомнатную квартиру без учета коммунальных служб, газа и электричества.
Лев от такого даже букву проглотил
У кооператива, как у любой компании, есть определенные правила - становы - и именно они диктуют: - Можете ли вы вообще купить здесь квартиру - Можете ли сдавать квартиру в аренду или субаренду (и кому) - Сколько, как и куда вы платите - В какое время вы можете проводить ремонт - Количество шумных акций в год А так же такие мелочи, как какой у вас должен быть поставщик энергии, к каким ремонтным службам вы должны обращаться и даже какая дверь у вас должна быть на входе.
За нарушение правил человека могут исключить из кооператива и он останется ни с чем. То есть совсем. Да, это сложный процесс, который можно оспаривать в суде, но *ять. В моей практике человеку угрожали выселением за то, что когда у него прорвало трубу в квартире, он позвонил сначала в страховую, чтобы она отправила ремонтника, и только потом - в кооператив. Больший бред себе представить сложно, но побегать пришлось знатно.
Есть у кооперативного владения и свои плюсы: не нужно ждать перевода недвижимости на нового владельца в кадастре, достаточно прийти к кооперативу и переписать на покупателя доли свою долю. Однако чтобы найти нового владельца иной раз надо очень постараться, так как именно кооператив решает, кому квартиру продать можно, а кому нельзя. Так, например, довольно частое ограничение - не продают не гражданам Чехии ( в более ослабленной версии - не продают иностранцам без ВНЖ).
Хуже придется человеку, который в свое время прошел огонь и воду, чтобы откупить квартиру у кооператива и вывел ее в частное владение: кооператив сделает все, чтобы получить эту квартиру обратно, причем - ниже рыночной цены. Затягивание предоставления документов (строительной документации и отсутствия задолженности по комуслугам) - это абсолютно нормальное явление, даже я, риелтор, ждала этих документов полгода и раздуплились они только после официального заказного письма с пометкой, что я должна получить ответ не позднее 30 календарных дней, иначе, выражаясь местным языком, в панамку кооперативу накидают уже местные власти. Толстых и больших. И - о чудо - документы мне были предоставлены на следующий день. А вот что они не пробуют на риелторах (но пробуют на людях) это: - Дезинформация покупателя. - Моральное давление на продающего, в редких случаях в том числе - через угрозы и шантаж. - Развал сделки (через непредоставление документов вовремя, например или через постановку невыполнимых условий) - Банальное выживание человека из квартиры, чтобы он хотел продать ее поскорее и согласился на низкую цену
Ничего не имею против кооператива, но кажется, примерно так выглядит их типичный представитель)
Мою компанию такой ерундой не проберешь - в правовом поле у нас и юристов больше, и жопа толще. Но с подобной практикой столкнулась одна из моих клиенток. "Наконец-то я могу спокойно спать" - сказала она в первом звонке по подписании договора, - "Я верю, что вашей компании они ничего сделать не могут. А я завтра отсюда съеду, и меня они уже не достанут." Кстати, @doc.spb, это одна из вещей, почему риелтор в Европе все же не настолько плох - во всяком случае, не хуже кооператива.
Самое страшное - это работает, во всяком случае, в глухих Крконошских лесах. Люди, не обратившиеся вовремя к риелтору за справедливой оценкой их жилья продают квартиры кооперативу по цене ниже половины рыночной стоимости, лишь бы больше их никто не трогал.
Так какой же плюс вообще имеет кооператив? Сейчас кажется, что это источник проблем, от которого нет никакой пользы (и, на мой скромный взгляд, это действительно так), но отрицать, что плюсы у такого тоже имеются, нельзя. - Если в доме что-то сломалось или что-то надо отремонтировать (крыша, дверь, фасад, лифт, интернет провести или новые трубы сделать) - у кооператива всегда есть свои прикормленные бригады, которые держат руку на пульсе и делают все быстро, четко и в срок. - В дом не попадет посторонний человек - кооперативы следят за своим имуществом путем установки камер и магнитных замков. Да и количество условно криминальных элементов в доме обычно значительно ниже, чем в частной собственности. - Если вдруг что-то случится и город затребует что-то от жителей дома, то в это впрягается кооператив: до тех пор, пока ему это выгодно, все споры, склоки и бумаги разбирает кооператив. Он же разбирается с инспекциями, счетами за воду, поддерживает котельную в доме и занимается прочей деятельностью. - Если вы хотите сделать в своей квартире ремонт и переместить стены, вряд ли вы найдете кого-то более сведущего, чем статик от кооператива. - Вы можете быть уверены, что правила ночной тишины и спокойных выходных никто не нарушит, а в случае жалобы от жильцов нарушителя просто лишат доли в компании, и, соответственно выселят (сомнительный плюс, если честно). - Кооперативное жилье часто в разы дешевле частной собственности на старте (например трехкомнатная квартира может стоить 1,6 миллиона вместо 5,5, однако не забываем, что у нас еще аренда - на выходе 1,6 могут превратиться в 8,3)
Некоторое UPD - кооперативная собственность до сих пор живет по правилам извращенного социализма, где на должностях распространен синдром вахтера. Так как приобретая кооперативную квартиру, вы приобретает не право на владение недвижимостью, а право на долю в кампании, то вы автоматически соглашаетесь с правилами кооператива, а соответственно их нужно очень внимательно читать и смотреть, что вам можно, а что нельзя. Хорошие кооперативы существуют, но их пересчитать по пальцам. Кооперативы гораздо быстрее решают все вопросы, связанные с улучшением состояния целого дома, а жить в таком доме в целом безопаснее, чем в обычном. Кооперативную недвижимость очень сложно найти коллекторам и коллектор не может ее отнять. Переведение кооперативной собственности в частную возможно, но на условиях кооператива. Попытки добиваться этого через суд заведомо пройгрышные. Первичная сумма вложений в кооперативное жилье малая, но она возрастает по мере выплачивания ануиты.
Если по этой форме владения есть какие-то вопросы - я отвечу, что знаю, в комментах.
- Мы ищем большую квартиру, хотелось бы в панельном доме. - Так вам большую или в панельке? (Из диалога с клиентом)
Сегодня историческая справка будет гораздо меньше, но все равно будет. Дело в том, что чехи совершенно не поняли идею коммунизма, поэтому чешский коммунизм и русский (во всяком случае, как его знаю я, то есть по рассказам родственников) - это два разных коммунизма. Почему это важно для нас?
Потому что в 60-70 годах на севере Чехии активно начинает распространяться такое дело, как самостав. Это когда вам дали пустырь, который надо освоить, материалы и, возможно проект, а потом - твори Господи, волю свою. Сами после работы люди строили себе одинаковые дома, в которых потом получали одинаковые, как комнаты в общежитии, квартиры, сами себе строили гаражи для своих машин и так далее. Все это часто - в темное время суток и без толкового образования, позволяющего грамотно проложить водостоки или проводку. Если честно, когда я об этом услышала, мне слегка икалось. Не знаю, была ли подобная практика в России где-то кроме Дальнего Востока, но мне она кажется очень дикой хотя бы с точки зрения безопасности труда.
Так строили в Павловицах
И если от практики самостава в постройке домов Чехия отходит довольно быстро, то вот с гаражами эта эпопея продолжалась аж до 1989 года, кстати, поэтому большая часть гаражей в Чехии не имеет электричества - у людей просто не была права проводить 380 вольт, потому что не было соответствующих разрешений, а разрешения получать геморно, поэтому оставили как есть. Почему не провели хотя бы 220 - загадка века, разумного ответа на этот вопрос мне до сих пор никто не дал (зато с водой, да, но об этом потом)
В общем планировки старых панельных и кирпичных домов в на Севере Чехии следущие: либо это свечка с тремя однушками на этаже вокруг лифта, реже - две однушки и одна двушка, либо это четырехэтажный (нет, не пяти) дом, где по одну сторону от лифта 3+1*, а с другой стороны от лифта 1+1 и середины нет (негра тоже не предлагают). Если в доме от семи до девяти этажей, то скорее всего на первом этаже будет одна 2+1 или 3+кк и однушка, а выше - 2+1, 1+1 и 3+1 или 2+1 и 4+1 (на углах дома). При этом если вам кажется, что четырехкомнатная квартира большая... Ну удачи найти в Чехии в панельном доме старой застройки четырехкомнатную квартиру больше восьмидесяти метров.
А так выглядит роспись метража одной из уже проданных мною квартир
Еще реже встречается планировка, где между подъездами расстояние больше, чем обычно, поэтому там есть возможность ухватить и пятикомнатную квартиру около девяноста метров, она заменяет стандартную 4+1 на углу.
Если девятиэтажный дом не поделен на подъезды, а вход в него с короткой стороны, то добро пожаловать в планировку а-ля общежитие: около десятка квартир на этаже, и все они 1+1 или и вовсе 1+кк, и только последняя квартира на этаже, возле лифта - трехкомнатная.
До сих пор шла речь о домах "правильных форм" - высотка, кирпич и малый кирпич, как у нас их здесь зовут. Но не все дома тут построены так. Взять, к примеру Хокейку, на картинке ниже. К слову, эта громадина является самым длинным домом Европы. Не помню, сколько она в длину в метрах, но идти от конца в конец задолбаешься основательно. В Хокейке на подъезд три квартиры: две двушки по тридцать-сорок метров и милип... кхм. Очень-очень маленькая студия в центре (если повезет, то метров двадцать). В девяти подъездах встречаются трешки, в таком случае на этаже только две квартиры - студия и трешка. В этом монстре 693 квартиры, 24 подъезда и 11 этажей, а по последней переписи населения там проживает около полутора тысяч человек.
Хокейка с дрона
Более интересную и просторную планировку имеет либерекций Волкерак, построенный в Старом Гарцове, изначально,если мне память не изменяет, как награда для выдающихся спортсменов и партийных работников.
Фотография с 70-х лет, Волкерак
Волкерак (жилой дом Волкерова) был уже более-менее продуман с точки зрения жилых площадей, а не руководствовался принципом "запихаем побольше квартир в одну мааааленькую коробочку), что мы можем видеть на чертежах ниже: Волкерак предлагает квартиры практически на любой вкус, во всех размерных шкалах.
Первый этаж
Технический этаж и дом в разрезе
Что происходит с планировкой в домах, построенных по форме Н, Т или Г зависит от разделения на подъезды, но обычно ничего больше трешки там не найти.
Внимательный и еще не уснувший читатель заметил, что я не говорю о периоде до коммунизма в плане строительства. И этому тоже есть причина: во время Первой республики на севере особо не строили, поэтому типовых планировок не возникало, а уж до Первой республики каждый дом больше двух этажей и вовсе строился под заказ, так что даже если внешне они выглядят похоже, что там внутри можно узнать только войдя внутрь. Теперь, закрыв этот гештальт, повернемся лицом к настоящему времени.
В настоящее время жилищные комплексы возникают двумя путями: кооператив выкупает землю и строит там несколько типовых домов (ул. Надворная, Оазис и тд) по одному проекту, или город сам кидает клич на освоение территорий (Резиденция Набрежи, Резиденция Уральская, Новый Перштин, Три Веже). В случае, если проект контролируется городом, то там будет представлен большой спектр квартир разного спектра. В случае же, если квартира находится в доме, который был построен кооперативом, то самое большее, на что можно рассчитывать - это трехкомнатная квартира.
Двухкомнатная, трехкомнатная... наверное, это никому ничего не скажет, поэтому... - Стандарт студии в панельном доме: 15-20 метров, балкона нет, санузел совмещен, один - Стандарт однокомнатной квартиры с кухней в панельном доме: 20-28 метров, балкона нет, санузел совмещен, один - Стандарт 2-хкомнатной квартиры в панельном доме: 36-48 метров, балкона нет, санузел совмещен, один - Стандарт 3-хкомнтаной квартиры в панельном доме: 52-70 метров, балкон, санузел... совмещен, один (и это квартира для семьи) - Стандарт 4-хкомнатной квартиры в панельном доме: 72-86 метров, балкон, санузел совмещен плюс отдельный туалет либо раздельный санузел (да неужели) - Стандарт 5-комнатной квартиры в панельном доме: 90-99 метров, два балкона, санузел раздельный
* Численная запись планировки квартиры, например 2+1+L, где: - Первое число оначает количество жилых комнат - Второе число означает полноту кухни: если стоит 1, то кухня - это отдельная комната, если вместо 1 стоит кк, то кухня заменена кухонным углом в комнате. Реже встречается кухонный остров, но обозначается он тоде "кк" - Буква L на конце не является стандартом, но ее предназначение указывать наличие лоджии или балкона. Если на конце стоит T - к квартире относится терасса. Отсутствие этих букв на конце не означает, что квартира не имеет балкона или терассы, но их наличие четко на это указывает.
- Мне бы хотелось квартиру в центре, где-нибудь в районе Фигнерова - Так в районе Фигнерова или в центре? (Из разговора с клиентом)
Те, кто хоть раз был в Чехии, наверняка замечали красоты ее архитектуры. Узорчатая готика, роскошное барокко, пышное роккоко, классицизм и эклектика - все это Чехия гордо несет сквозь века, бережно реставрируя и заботясь о своих зданиях. Во время второй мировой войны Чехия практически не пострадала (если не считать национальную гордость и угнетения людей), поэтому когда под влиянием коммунистических веяний развернулась масштабная стройка, втыкать жилые дома начали прямо между существующими старыми, и большая часть таких закоулков была отведена под административные или торговые здания, где жилых помещений либо нет, либо очень немного. Поэтому сейчас жилье в Чехии обладает рядом специфических особенностей, о которых и пойдет речь в этой серии постов.
У нас на севере масштабная стройка привела к тому, что между городом и близлежащими поселками стала стираться граница, а позднее они и вовсе вошли в городскую черту. При этом деловой центр города (вокзалы, торговые центры и так далее) часто либо совсем не соответствует историческому центру города, либо бывает смещен. Ниже карта на моем городе, для примера. Желтым кружком отмечен исторический центр города, а красным - деловой, где собраны транспортные узлы, часть городской администрации и большая часть баров, ресторанов, магазинов и клубов. Да, если вам интересно, почему кусок на северо-западе выделен красной чертой - это Страж над Нисой, и он все еще самостоятельный город (вернее, очень хочет им быть), несмотря на то, что Либерец его давно уже крепко обнял. Этакий Ватикан в Риме. У него тоже есть свои районы и свой центр, но при этом, когда жители Стража говорят "центр" они имеют в виду область от вокзала до больницы, показана синим, а не свой центр. В общем, не все, что центром города кажется, им действительно является и в понимании даже жителей одного города центр может находиться в совершенно разных местах. Разумеется, что подобная ситуация возникает и в некоторых городах России, но далеко не во всех.
Так, с центром города определились, можем продолжать. Все еще держим в голове, что часто чешские города это деревни-переростки и иногда можно просто переехать из одного города в другой, как на картинке ниже (не Либерецкий край, но все равно забавно)
Между городами вполне может ходить трамвай (Либерец - Яблонец, например), или обычный городской автобус (Либерец - Страж над Нисой), а жители окраин часто говорят, что поедут за чем-то "в город", даже если их окраина это уже часть города (Франтишков, например, Гарцов или Доуби). Поэтому в объявлении от хозяина можно встретить, например: пять минут до города, семь минут до города, хотя при этом дом или квартира находятся в городской черте. В данном случае это расстояние до центра на машине, и в качестве центра выступает именно исторический центр, а не что-нибудь еще.
Четко выделенного понятия "окраина" у чехов нет. Все части города они предпочитают называть своими именами: Ганихов, Гарцов, Студанка, Криштьянов, Павловице и так далее, внутри района не выделяя частей. Свое название имеют так же жилые комплексы (например, Новый Перштин, Три башни) и иногда микрорайоны (Нове Вратиславице, Броумовска), тут все как у нас - жилые комплексы как придумают, а микрорайоны по названию первой улицы, с которой началось строительство в советское время, или по самой длинной улице или просто по самой большой улице - вот как карта легла, так и назвали. Важное для нашего дальнейшего повествования уточнение - микрорайоны строились в период 1960-1980 годов, а вот жилые комплексы начали строить только в начале 2000-х
Планировка крупных городов на севере Чехии часто бывает комбнированной, но обычно центры имеют лучевую. Здесь говорят, что это следствие немецкого влияния. Вынуждена признать, что не настолько разбираюсь в архитектуре, чтобы подтвердить это или опровергнуть, но от старых городов, например, Среднечешского края, север, где свои условия диктует ландшафт, очень сильно отличается стремлением к максимально коротким и максимально прямым улицам, но подробнее об этом я расскажу в следующем посте.
