iamtyr

Как бы я хотел верить во что-нибудь так же как он верит в надежность этой корзинки)

Поехать на рыбалку нельзя - есть какой-то минимальный риск контакта через заправки.

Бегать в парке нельзя - есть хз какой риск.

Шашлыки - вообще под общим порицанием.

А эти «борцы с вирусом» достойны всеобщего одобрения? Они же понимают, что они посещают потенциальные зоны заражения и после разносят в новые места?

Они же даже не сменили бахилы и перчатки!

Итак этот пост про покупку квартиры.

Предыдущие посты https://pikabu.ru/story/pro_rieltorov_6187756 и https://pikabu.ru/story/pro_rieltorov_2_6188368

Вот как мне решить этическую дилемму и написать как выгодно купить квартиру если в прошлом посте я писал как выгодно ее продавать?

Ладно, начнём. Итак вы решили купить квартиру. Не будем скрывать, что на сегодняшнем рынке купить квартиру дёшево вам мешают только другие покупатели и ,как не странно, риелторы)

Как искать? Интернет в помощь (циан, домофонд, яндекс, емлн), а так же смотрите на рекламу в окнах подходящих домов. Если по объявлению отвечает риелтор, не поленитесь поискать эту же квартиру в других источниках, скорее всего найдёте собственника. Обзваниваете все варианты. Неадекватные отметаете.

Торгуетесь сразу. Спрашивайте минимальную цену за которую готовы отдать. Помним, что это не последняя цена, а первая при торге. Следующая фаза торга - торг предметный (скидка за старую сантехнику, за разбитую плитку, за щели в окнах). И последняя фаза торга - когда покажете деньги)

Смотрите на время, которое продаётся квартира. Помним психологию, все собственники проходят стадии: отрицание - гнев - торг - принятие. Торговаться в первых двух стадиях бесполезно) Помните, что никто не продаёт квартиру просто так. Для этого есть причина. Если есть возможность, то подождите пока причина не займёт главное место в жизни. Но помните, кроме вас есть и другие покупатели. Поэтому каждого после просмотра оставляйте собственнику своё предложение по цене и контактный телефон. Сейчас он не примет его, но кто знает, какая ситуация будет у него завтра.

Все, вы ее нашли! Надо внести аванс. Тут важный момент. Если вы заинтересованы в этой покупке - вносим большой задаток. Если сомневаетесь - вносим маленький аванс. При срыве сделки по любой причине аванс возвращается покупателю и все. При задатке другая история. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток остаётся у продавца. Если же отказывается продавец, то он возвращает его в двойном размере. Естественно там прописываем паспортные данные, данные объекта, цену и сроки.

Далее сбор документов, их проверка и подача в регпалату, а так же закладка денег в ячейку (можно в банк, можно в депозитарий)

Сейчас более 80% сделок - это ипотека. Поэтому волноваться по поводу сопровождения сильно ненадо. Банк сам готовит договор, организует ячейку и скажет какие документы нужны от продавца. Если квартира «мутная» банк ее скорее всего не одобрит. Я бы рекомендовал при покупке обратиться к юристам для проверки документов (это не дорого), но чтобы не ходить к ним со всеми вариантами квартир я опишу основные риски.

Важно! Даже юристы не дадут вам 100% проверку чистоты, но они скажут вам какие риски возможны. На основании этого вам принимать решение.

В общем случае Для вас основные риски - это:

1. отказ в регистрации росриестром договора дкп. Поясню, если вы проводите альтернативную сделку (продаёте и сразу покупаете квартиру) то для росриестра это две различные сделки и есть небольшая вероятность регистрации одной и отказ в другой. Например, из-за ошибок в документах, вплоть до одной буквы. Потеряете время и возможно развалиться сделка. Внимательно проверяйте Документы.

Если сделка одна, ее тоже могут завернуть - опять же потеряете время. Проверяйте Документы.

2. расторжение сделки судом. Вот тут все херово. Скажу сразу, что невозможно проверить у продавца:

- наличие справок нд и пнд, полученных в других странах

- наличие внебрачных детей

Сложно проверить кого обделили при приватизации:

- выписанные на момент приватизации в армию, тюрьму

- первые 3 года проведения приватизации дети не включались в неё

Обращайте внимание:

Самое страшное - наличие учета по нд и пнд. Даже присутствие врача и нотариуса на сделке не гарантируют ничего.

Помните, что наследство по завещанию может быть оспорено.

Банк скорее всего забракует квартиру если было более 5 переходов прав собственности.

Все обременения должны быть сняты до регистрации прав.

Все сделки с долевой собственностью заверяются натариально.

Все сделки с несовершеннолетними и недееспособными собственниками проходят под контролем органов опеки

Долги по капремонту переходят на новых собственников.

Заниженная стоимость в договоре. Я категорически против. Но есть разные мнения. На остаток суммы пишется допсоглашение. Однако, как повернётся в суде в случае аннулирования сделки неизвестно. Основой документ - это дкп, а допсоглашение может быть принято к рассмотрению, а может и нет. Короче, это риск.

В условиях доступа к банковской ячейки обязательно укажите бумажное и физическое освобождение квартиры в определенный срок, т.е. Все выписались и свалили из вашего  нового дома)

Не забывайте оформлять акт приема-передачи квартиры.

Проверьте долги по платежам.

И последнее. Что делает нотариус? Нотариус заверяет, что человек внешне похожий на фотографию в документе, внешне похожим на паспорт, находясь в состоянии внешне схожим с нормальным расписался в предложенном документе)))

Во время всего процесса вас будут осаждать риелторы. Как бы вы себя с ними не вели, не соглашайтесь молчать при встрече с собственником. Ваше молчание нужно, чтобы и вас и продавца «продавить» и получить скрытку.

Всем удачных покупок!

Здравствуйте. Выбрали тему как продать квартиру самому. Посему так и быть. Вот первый пост https://pikabu.ru/story/pro_rieltorov_6187756

Сразу хочу вас предупредить, что я не юрист. Законодательство в сфере недвижимости меняется раз в две недели, поэтому за юридическими ответами обращайтесь к юристам. Я расскажу процесс с точки зрения маркетинга и продаж. Мы не будем обманывать покупателей. Наша задача - получить преимущество над другими продавцами.

Квартира - это дорогой продукт (даже самая дешевая). Поэтому не ленимся и составляем Маркетинговый план продажи. Любой маркетинговый план базируется на 4 основах (если кому интересно, то это - закон 4п):

1. Продукт. Это Квартира. А именно то, что она из себя представляет. Поймите, люди не покупают бетонные стены - они покупают Мечту. Подготовка квартиры к продаже. Если у вас цена в рыночном диапазоне, то будут выбирать из равноценных вариантов. Нам нужно преимущество. Мы не хотим скидывать цену, мы хотим продать как можно дороже.

- генеральная уборка (обязательно)

- моем окна и вставляем все лампочки (тёплый свет, не слепящий, не галоген)

- убираем все религиозные символы (конфликт религий нам не нужен)

- убираем животных (человек с аллергией будет думать не о покупке, а о том как скорее уйти)

- максимально обезличиваем (убираем фото, почетные грамоты, семейный фарфор, скатерть шторы и покрывало - максимально нейтральных тонов)

- убираем дефекты (подклеиваем обои, прибиваем оторванный наличник, если обновите обои будет просто супер, ...)

Перед приходом покупателей:

- не готовим еду, не курим, не используем парфюм и освежители воздуха.

- можно сварить кофе или положить в духовку корицы для запаха

- приготовьте бахилы

- продумайте когда вы будете показывать квартиру и приготовитесь к показам

-не в коем случае не спихивайте показы на арендаторов, если они там сейчас живут (им не выгодно ее продавать)!!!

2. Прайс. Цена квартиры. Вопрос неоднозначный, но есть ряд закономерностей. Рыночная цена - временное согласие по цене и несогласие по стоимости. Короче, квартира стоит столько, сколько за неё готовы заплатить, и если эта цена вас устроит, то сделке быть. Все просто)

- обычно первая цена продавца завышена не менее чем на 20%., а покупатель сперва хочет на 20% ниже рынка)

- цены по которым выставлены квартиры конкуренты в рекламе - это цены по которым они рекламируются, но не продаются.

- Оптимально узнать по каким ценам были проданы квартиры в вашем раене и ценовом сегменте. Например, выписать эти квартиры с телефонами и после снятия их с рекламы позвонить и спросить за сколько продали. Говорите правду, что хотите продать свою и узнаете цену продажи. Человек свою продал. Он Вам на радостях все расскажет)

- если не с чем сравнивать. Например нет больше 7комнатных, то сравнивайте с ценой квадратного метра.

- продавцов сейчас намного больше покупателей

- не торгуйтесь по телефону

- не делайте скидку сходу (мы же знаем, что торгуются по цене минимум 3 раза)

- скидки или комиссии для агентов называйте только после твёрдого предложения от них по цене покупке их покупателя

- порой квартиры продаются намного дороже рынка. Я лично знаю тех кто продал за 2,5кк при максимальной оценке и анализе конкурентов на уровне - 1,6кк. Случится ли это с вами и если случится то когда? Не скажет никто. Выбираем между сроками и ценой)

Все ждут повышения ставок по ипотеке. Из этого есть два ожидания:

- после повышения ставок количество покупателей сократиться

- кратковременно активизируется активность у тех, кто одобрялся по старым ставкам.

3. Промоушион. Продвижение или реклама.

Где разместить:

- циан

- авито

- емлн

- яндекс

- банер на окно

Остальное хрень.

Сделайте коллаж и отправьте всем контактам по мессенджерах и в соцсетях. Попросите репост. Не стесняйтесь)

Фотки - должны быть хорошие (открываем сайт по ремонтам квартир и сравниваем со своими). Текст - побуждающий к действию (надо брать! Больше таких квартир не будет!,...) План квартиры - обязательно. Лучше его сделать в 3д. Сейчас полно бесплатных приложений - делается за 15 минут.

Теперь проникнитесь идеей. Нужно создать большой спрос в сжатый срок! Если Звонков долго нет (10 дней) - чуть снижайте цену. К Квартире которая долго висит в рекламе пропадает интерес. Если зависла надолго - снимайте с рекламы, пересматривайте маркетинг и подавайте заново. Если есть просмотры - но нет покупателей, то что-то не так с квартирой. Узнайте что. Люди же приходят смотреть по вашей цене!

4. Плейс. Место где продвигается товар (это по классике). Я бы сказал, что в нашем случае это целевая аудитория. Кто ваш покупатель? Зачем он ее покупает? Посмотрите на квартиру с его точки зрения.

- под сдачу

- уединенный тихий раен

- близко в институт ездить

- исторический центр

- сосед рок-музыкант

Опишите ему квартиру исходя из этих особенностей.

А теперь бонус на миллион! 4 вопроса, которые заделают для вас больше, чем 100 риелторов.

После каждого просмотра задайте их людям:

- что вам понравилось в этой квартире?

- что вам не понравилось в этой квартире?

- если мы устраним, то что не понравилось вы готовы ее купить?

- за какую сумму вы готовы ее купить сейчас?

Вы узнаете свои сильные и слабые стороны, а самое главное вы получите предложение по цене. Пусть оно вас сейчас не устроит, но вы будете знать его. А это уже предмет для торга! Удачных продаж!

Пы. Сы. Парочка ответов Для @al505

- я указал высококонверсионные сайты, а их сотни. Риелторы используют их для отчета перед клиентом. Типа, смотрите мы рекламируем вас везде!

- базы есть, типа Винера и навигатора. Это агрегаторы с сайтов и не более. Там нет ничего, чего нет в открытой рекламе. Их польза для не риелтора стремиться к нулю.

- софт для риелторов есть. Это - срм системы самописные и коммерческие. Там много всего можно делать, но опять же для не риелтора они не нужны.

- фейк отличить от риала можно по звонку. Представьтесь риелторов при звонке и вам не будут вешать лапшу на уши)