В комментах к прошлому посту товарищ задал вопрос, как проекты вообще проектируются и кто за этим следит. Постараюсь в общих чертах ответить, как это происходит.

Во первых - у меня есть строительное образование. Двух уровней, как сейчас модно говорить. Сначала техническое - строительный техник.

После переводом в ВУЗ, сразу на третий курс, после ВУЗа уже инженер-строитель. Звучит гордо.

Пару слов об образовании.

В техникуме нас учили строить. Причем сначала проектировать, после строить то, что напроектировал. Очень много полезно-прикладных знаний. Логика расположения помещений. Логика пожарных требований, охрана труда, эксплуатация зданий и сооружений, правильное использование строительных материалов, типовые и стандартные решения, конструкции, проекты. это все здорово помогает, когда сталкиваешься в реальности с необходимостью что-то запроектировать, потому что практически для всего есть готовые опробованные решения в плане конструктива.

В ВУЗе учат теории. Чаще голой, иногда более-менее подкрепленной практикой. Строймех, экономика, менеджмент, грунты и основания. это все очень важно, но на реальной строительной площадке не встречается. Это фундаментальные знания. Применительно к малоэтажному частному строительству - просто фантастика. Зато в университете научили считать отопление :-).

Соответственно - именно образование не дает мне "воткнуть камин "..." в центре спальни" или канализационные трубы по наружным стенам. А еще дымоходы в наружных стенах. А еще двери высотой 1,7 метра, а еще ступеньки высотой 22см и шириной 11.

P.S. "Любой каприз за ваши деньги". Т.е. если заказчику безумно необходима дымовая  труда в центре спальни а канализация на улице - он расписывается на чертежах, я прорабатываю конструктив.  Невозможного нет ничего, вопрос цены и удобства.

Теперь про ТЗ.
Теоретически оно конечно должно быть. Потому что "Без ТЗ результат ХЗ". По факту возможно две ситуации. Когда заказчик частное физическое лицо - ТЗ чаще всего выглядит как "мы вот на сайте нашли картинку, хотим так же, только не один этаж а два, все комнаты поменять местами, окна увеличить, материал не дерево а кирпич, площадь кухни в два раза больше, нам нужна еще одна спальня, а газовый котел поставим под телевизор в зале".

Получается, что мне дают отвратительную подоснову, по которой я восстанавливаю (читай заново создаю) конструктив. Размеры помещений, чтобы попасть в нужную площадь, материалы, несущие конструкции, и  при всем этом еще нужно учитывать требования нормативов.  Для котельной есть свои требования, над гаражом нельзя размещать спальню или детскую (вообще жилые комнаты), а дымоход и вентиляцию нельзя прокладывать в толще наружных стен, и еще противопожарные нормы. И еще теплотехника.

Если заказчик юридическое лицо/ИП - то путь несколько меняется. Обычно предоставляется документ - "Техническое задание на проектирование", в котором указываются все характеристики будущего дома, насколько богата фантазия юрлица - этажность, площадь, материалы, тип фундамента/стен/потолков/полов/отделки и т.п.

Внешний облик выбирается совместно путем просмотра вариантов. а потом подгоняется под проект.
Наихудший вариант (по моему мнению), когда заказчик говорит "архитектуру" сделает Архитектор, а ты по ней конструктив. Почему наихудший - потому что в "Архитектуре" всегда очень много неточностей и вещей, которые архитекторы делают исходя из "Визуальной целостности композиции". А как потом это воплотить в бетоне и камне их не учат. И получаются пролеты по 10 метров без опор, что для коттеджа равноценно удорожанию в два раза. Или подвешенные в воздухе стены, не опирающиеся ни на что. А мне изобретать потом несущие конструкции.
P.S. Люблю архитекторов, они красивые,  у меня жена архитектор.

Непосредственно создание проекта происходит при помощи ArchiCAD, Artlantis и AutoCAD.

Первый -для трехмерного моделирования, в нем создается объемная масштабная модель дома, по которой можно походить, полетать, посмотреть разрезы и попадает ли солнце в спальню в 7 утра. Из него же при сноровке можно получит картинки как в первом посте. Почти фотореалистичные. ArchiCAD я использую в два этапа - сначала планировка помещений и объема, для предварительного согласования с заказчиком, в нем получаются очень красивые планы:

И на самом последнем этапе - визуализация. Модель выгружается в Artlantis, к ней добавляется реалистичное окружение и освещение, выбираются видовые точки и рендерятся картинки.

AutoCAD - это вся рабочая документация. То, что люди называют чертежами. Проектирование двухмерное, графика строгая, листы белые. Именно там показывается, какой по конструкции будет дом, из чего, где усилить а где пробить отверстие. Это довольно муторно, но затягивает, особенно когда проект хоть немного отличается от коробки с дырками. Оттуда уже чертежи перегоняются в любимый всеми PDF, и либо печать и сшивка томов, либо просто запись на диск. Либо и то и то, если заказчик мнительный маньяк.

Ну и картинку домика вам напоследок. Дуплекс (дом на два домовладения), Нижегородская область, коттеджный поселок. ArchiCAD + Artlantis.