Вопрос выбора участка ОЧЕНЬ запутанный, что ни пером описать, ни в видео рассказать. Но я попробую.
Если бы не было лазеек и дыр в законодательстве с одной сторону, а также РАЗДОЛБАЙСТВА И ЖЕЛАНИЯ СЭКОНОМИТЬ у ЗАКАЗЧИКОВ с другой - не было бы такого количества проблем с участками, которое мы имеем сейчас. Так что я думаю, этот текст и видео будут полезны очень многим.
Мы не будем в этом видео разбирать все тонкости работы кадастровых инженеров, потому что они этому обучаются 4 года. Наша задача - понять, как подобрать участок, на котором мы сможем построить частный дом для ПМЖ или дачи и зарегистрировать его без каких-либо проблем.
Краеугольные вещи, которые нужно понять для выбора участка:
1. Что такое КАТЕГОРИИ земли
2. Что такое ВРИ (вид разрешенного использования)
3. Что такое градостроительные регламенты и функциональные зоны
4. Какие бывают формы УПРАВЛЕНИЯ территории на которой расположен земельный участок
Итак, начнем с Категории земель.
Статья 7 земельного кодекса определяет категории земель как совокупность однородных по назначению участков и далее по тексту.
Всего категорий земель у нас 7. Давайте более подробно их рассмотрим для чего они нужны более подробно. Как вы понимаете, под частное домостроение нас интересуют только две категории:
На первый взгляд вроде бы все понятно, второй пункт нам подходит идеально, остальное нет, чего ж тут сложного? Но погодите, сейчас будет чуток сложнее
2. ВРИ
Что такое ВРИ?
Чтобы понять отношение между категорией земель и ВРИ, можно представить себе файловую систему компьютера, папки - это будут как раз категории, а текстовые файлы с правилами - это будут как раз ВРИ.
Итак, ВРИ, которые нас интересуют, по действующему законодательству четыре (попробуйте не запутаться):
1. На землях населенных пунктов: Жилая застройка (1.ИЖС, 2.ЛПХ),
2. На землях сельскохозяйственного назначения : 1) Земли общего назначения (не путать с землями общего ПОЛЬЗОВАНИЯ) 2) ведение садоводства
И категорию земель и ВРИ можно посмотреть на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру участка. На данной картинке мы видим, что это участок под ведение огорода в зоне земель населенных пунктов. Только смотрите пункт “по документу”, а не тот который выделен квадратиком, именно он является финальным.
Но на деле это не всегда корректные и актуальные данные. Где взять свежие данные, мы обсудим позже.
Для лучшего понимания я сделал таблицу, чтобы хоть как-то вам показать, как это работает, смотрите:
То есть из таблицы понятно, что нам подходят варианты: ИЖС, ЛПХ (земли населенных пунктов) и Садоводство (общее назначение - земли обоих типов). код классификаторов ВРИ 2.0,2.1, 2.2., 13.0, 13.2. Все остальное - не подходит.
Ну и я не могу не коснуться темы СНТ, коммерческих поселков и других названий форм управления правовыми отношениями между граждан.
Если кто-то говорит, что в СНТ нельзя строить дом - он просто не понимает, что такое СНТ. Все равно, что сказать, что в КП нельзя организовать например пасеку или завести козу.(бе-еееееэээ). СНТ. КП.. эти названия вообще никак не относятся ни к ВРИ ни к категории земель, это просто юридическая форма отношений между собственниками этой земли.
Т.Е. СНТ может быть организовано и на землях поселений и ИЖС с ЛПХ(только зачем???🤷♂️), а в коттеджном или дачном посёлке может быть земля сельскохозяйственного назначения с ВРИ садоводство или даже огородничество(если последнее называло себя коттеджным посёлком - явные аферисты, т.к. на огородничестве кап.строения возводить нельзя).
Не идите на поводу у стереотипов, которые распространяют копирайтеры, не имеющие никакого понимания этого вопроса.
Итак, давайте перейдем к самому интересному. У нас получается пошаговый план выбора участка:
1) Узнаем категорию земель - предположим все ОК
2) Узнаем ври - предположим все ОК
Но на этом процесс выбора участка не заканчивается. Но даже когда мы выбрали идеальной вариант по первым двум пунктам, есть также реальный шанс, что по градостроительному регламенту на вашей потенциальной земля нельзя строить частный дом. Как узнать, повезло ввашему участку или нет?
3) Для этого открываем карту ПЗЗ (правил землепользования) вашего города и и ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН развития округа//района и там смотрим градостроительные функциональные зоны.
Нас устроят жилые зоны Жи-1, Жи-2, Жи-3 ( на картинке вы видите их расшифровку, в вашем регионе он могут называться иначе).
В других функциональных зонах разрешение на строительство вам не дадут, ну то есть сейчас его уже и не требуется, но вам просто откажут в случае подачи уведомления о строительстве. Я столкнулся с этим лично, земля МОЕГО ЗНАКОМОГО (на картинке выше рыжим) оказалась в функциональной зоне ЖСМ (что значит Ж-5 и Ж-6 вместе) и зарегистрировать дом на этой земле оказалось невозможно, т.к. там можно строить только дома от 5 этажей
4) Обращаемся в Росреестр, чтобы узнать историю сделок с участком, чтобы не попасть на кредитный или залоговый участок через 3 - 4 покупателя. Это самый опасный пункт, т.к. Росреестра не выдаёт историю на сторону без запроса правоохранительных органов. Получить можно только по знакомым - такие знакомые есть как правило у кадастровых инженеров, но лучше узнавайте об этом заранее.
5) Лучше запросить у собственника участка ГПЗУ, потому что я получил от подписчика вот такой удивительный ГПЗУ, по которому несмотря на ИЖС и земли поселений из-за охранных земель проходящих по участку, он может строить только на самом краешке земли:
И об этом никак иначе не узнать, в других документах этого не было. Разве что раскапывать разные тематические карты ПЗЗ, а не только основную...но не все смогут там по косвенным признакам понять все заранее.
Так что вариант с ГПЗУ вариант пока единственный. Скорее всего с продавцом придётся договариваться, оставлять какой-то задаток.
Суть в том, что ГПЗУ готовится районной администрацией, а не централизованным органом типа Росреестра, у которого выдача бумажек итак является прямой обязанностью, и как следствие на его получение уходит около месяца.
Есть два варианта развития событий:
1. Нормальный продавец получает и предоставляет ГПЗУ либо даёт вам доверенность направо получения ГПЗУ за него.
2. «Мутный» продавец будет всеми силами отнекиваться.
Также, как ни крути, вам придется обращаться к кадастровому инженеру. Помимо сделок из Росреестра, о которых я говорил выше, есть еще пара причин.
1. К сожалению в России только они могут заказать самую детальную выписку из ЕГРН, где будет всё-всё-всё про участок.
2. Только они выставят реальные границы ЗУ на местность. А нужно делать это сразу, т.к.очень часто бывает, что люди покупают землю, строятся, а дом оказывается на другом участке. И это не шутка
Для примера: дача тестя подписчика, которые он мне прислал🤦♂️:
Чёрным граница участка согласно ЕГРН, красным - фактическое местоположение дома.
В итоге. Суд и минус 145 000 из семейного бюджета на выходе.
