Чтобы ответственный период прошел максимально комфортно и безопасно, решила приобрести собственное жилье в родном городе. К выбору квартиры отнеслась тщательно — просмотрела два десятка вариантов. Нашла, как ей казалось, самый надежный. Стоимость — рыночная, да и хозяева не вызывали подозрений: женщина 40 лет, сотрудник областной клинической больницы, и ее муж, который раньше служил в ФСБ.
"Продажу владельцы объяснили тем, что у мужа есть квартира в Подмосковье, они там подыскали работу и собираются переехать. Потом мы еще детально обсуждали процесс выселения-заселения, вплоть до мелочей: например, супруги хотели забрать стиральную машину, а я предлагала ее выкупить. То есть у меня и мысли не возникло о какой-то подставе", — продолжает Лариса.
Оформила ипотеку. Для первого взноса взяла свои 600 тысяч рублей, еще четыреста одолжила у подруги. Перед этим, по ее словам, постаралась убедиться в безопасности сделки всеми известными ей способами: юридическую проверку провело риелторское агентство, затем еще одну, отдельную — знакомые специалисты Ларисы из другого города. Третью выполнил Сбербанк. Там же она воспользовалась сервисом безопасных расчетов.
Договор подписывали под камерами в присутствии служащего банка, юриста и мужа владелицы квартиры. Один из пунктов гласил: "Продавец заверяет покупателя о том, что заключение договора не связано с введением его в заблуждение о том, что он является участником какой-то специальной операции, проводимой правоохранительными органами или Центральным банком".
В итоге продавцы получили всю сумму. И месяц — чтобы спокойно выехать. Однако к концу срока перестали выходить на связь.
Лариса поехала к ним. Дверь открыл муж прежней владелицы.
"Сообщил, что выселяться они не будут, — передает содержание разговора мурманчанка. — Спрашиваю: "Что случилось? Может, вам нужно больше времени?" Он ответил: "Все узнаете, когда получите иск. Мы аннулируем сделку".
"Кто меня защитит?"
Сейчас суд продолжается. По заявлению экс-владельцев возбуждено дело о мошенничестве против неустановленных лиц. По мнению покупательницы, ее оппонент, экс-сотрудник ФСБ, может использовать связи для давления на следствие. "Никаких вещественных доказательств того, что продавец общалась с мошенниками, в деле нет — ни видеозаписей, ни снимков экрана с беседами. Все — только с ее слов", — говорит Лариса. Сама проходит по делу как свидетель.
Провели несколько экспертиз. Одна показала, что продавец в момент сделки "находилась в начинающемся расстройстве адаптации". На вопрос Ларисы в суде, насколько сильным было это расстройство и как оно могло повлиять на подписание договора в юридически значимый момент, психолог, выполнявший экспертизу, по ее словам, однозначно ответить не смог. Назначили дополнительное исследование.
Вот уже год Лариса живет в съемной квартире, оплачивая ипотеку за жилье, в которое не может въехать, и судебные расходы. Беременность пришлось отложить.
"Вместо того чтобы спокойно вынашивать ребенка, я сейчас обращаюсь к психиатру — эмоциональное состояние абсолютно нестабильное. И сколько еще восстанавливаться, чтобы хотя бы войти в адекватное состояние для беременности, без бешеного количества кортизола и гормонов стресса, я вообще не понимаю", — говорит она.
Лариса обращалась за помощью и в областной центр, и в федеральный — чиновники шлют отписки.
"По всему Мурманску у нас слоган: "На Севере жить". Власти просят женщин поддерживать демографию. Вот я — та самая женщина. Хочу стать мамой, но теперь не могу. Деньги за квартиру отданы, меня лишают единственного жилья и собираются оставить с многомиллионными долгами за ипотеку, которую все равно придется выплачивать Сбербанку. И что делать дальше, кто защитит меня — непонятно", — заключает она.
В сетевом сообществе покупателей, у которых отобрали честно приобретенные квартиры, — сотня человек. Сценарий в большинстве случаев примерно одинаковый: сделка тщательно подготовлена, проведены юридические проверки, продавец выглядит разумным, адекватным, чужое влияние отрицает. После сделки подает в суд — и ему возвращают жилье. Покупатели же остаются без денег и без квартиры, многие вынуждены выплачивать ипотеку. Кроме того, раз жилья под залог у заемщика больше нет, банки требуют приобрести новый залоговый объект, а до тех пор грозят начислять пени.
Так произошло с преподавателем МГПУ Нино Цитлидзе, купившей квартиру у пенсионерки в Москве. Чтобы обеспечить надежность сделки, она "сделала даже больше, чем нужно".
"В рамках закона не считается обязательной, например, справка от врача-психиатра, что человек может проводить сделку с недвижимостью. Или справка из психиатрического диспансера либо наркологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете. Я запросила даже всю историю квартиры — как она попала в собственность ее родителей, свидетельство об их смерти, кто вообще был когда-либо там прописан, куда выписались. Параллельно всю эту проверку делал и банк. Больше юридических, законных механизмов минимизации рисков при покупке жилья просто не существует", — говорит Нино РИА Новости.
По ее словам, она специально выяснила у хозяйки, зачем та продает недвижимость и куда переезжает. В ответ получила "обоснованные пошаговые объяснения". Не помогло.
Решения судов основываются в том числе на статье 177 ГК, согласно которой "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной".
Таким образом, даже если психиатрическая экспертиза, как в случае Цитлидзе, признает человека ментально здоровым, это еще не значит, что в момент сделки он отдавал отчет своим действиям. Факт временного "помутнения сознания" устанавливает экспертиза психологов, которая, разумеется, проводится постфактум. К этой процедуре у пострадавших покупателей много вопросов.
"Есть случаи, когда экспертизы назначают через несколько лет после сделки. Как психолог может понять, в каком состоянии был продавец два с половиной года назад? Ну и вообще психология — это такая странная, скажем так, возможность выносить решения. Психолога можно легко обмануть. Рассказать грустную историю, поплакать, и тебе напишут все что угодно", — считает Ольга Силевич из Подольска. Пенсионерка, у которой Ольга с мужем приобрели квартиру в Москве, также назвала себя жертвой мошенников и отказывалась выезжать, однако покупателям при помощи полиции все же удалось заселиться в свою собственность — которую, однако, они могут потерять по решению суда. Помимо квартиры, пожилая женщина кому-то продала, а затем потребовала вернуть и автомобиль — сейчас машина изъята у покупателей и находится на спецстоянке.
В Сети можно встретить совет: чтобы обезопасить себя, нужно заключать сделки только в присутствии нотариуса. Однако и эта мера не работает, в чем убедилась Юлия Гадельшина, логист из Ульяновска.
"У нас была нотариальная сделка. Нотариус спрашивал у продавца квартиры (тоже пенсионерки. — Прим. ред.), находится ли та под чьим-то воздействием. В поведении женщины не было ничего, что могло вызвать сомнение: мы обсуждали детали процедуры, налоги, которые ей придется выплачивать, как мы будем делать ремонт и так далее. Познакомили ее с нашей дочкой", — рассказывает Юлия.
Оказалось, это не единственная сделка продавца — несколько месяцев назад она продала другую квартиру семье с детьми. Новые владельцы уже заселились и начали делать ремонт. А теперь, как и Гадельшиных, их выселяют.
Чаще всего такие продавцы — одинокие пожилые женщины. Однако, как показывает, например, случай Анашкиной, жертвами мошенников себя объявляют люди самого разного возраста. В сообществе пострадавших покупателей есть те, кто приобрел квартиры и у 30-летних, и у 20-летних собственников.
При этом, как правило, подтвердить влияние злоумышленников на продавцов невозможно — якобы все цифровые следы общения с мошенниками удаляются. Это заставляет покупателей подозревать злонамеренность.
"Возможно, иногда дело действительно в мошенничестве, но не в большинстве случаев. По крайней мере, в нашей истории я сомневаюсь в том, что все деньги были отданы обманщикам. Хотя доказательств у меня нет", — говорит Ольга Силевич.
Отсудить потраченные на квартиру средства у покупателя не получится — продавец объявляет себя банкротом. "Максимум, что вы можете, — повесить на стену исполнительный лист о том, что вам кто-то что-то должен, но на самом деле этих денег вы никогда не увидите", — заключает Нино Цитлидзе.
Большинство экспертов признает: гарантированных способов избежать участи обманутых покупателей на вторичке почти нет. Тем не менее некоторые действия повышают шансы сохранить за собой жилье.
Один из ключевых способов защиты — проведение психолого-психиатрической экспертизы продавца, которую может назначить нотариус в порядке обеспечения доказательств.
"Важный нюанс: обследование должно быть проведено в день совершения сделки. Это позволит исключить возможные риски для оспаривания",
— говорит РИА Новости адвокат, член Адвокатской палаты Московской области Мария Честнова.
Однако такая психолого-психиатрическая экспертиза может проходить только с согласия гражданина. Если продавец отказывается от участия в ней, лучше отказаться от покупки квартиры.
Честнова приводит пример судебного решения, которое вынесли в пользу покупателя: суд учел, что в день сделки продавец прошел добровольное психиатрическое освидетельствование в государственном бюджетном учреждении. По результатам сделали вывод о том, что продавец может участвовать в имущественных и иных сделках, оценивать их последствия.
Доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности юридического факультета Финансового университета при правительстве России Анна Бердникова советует проводить сделку в присутствии совершеннолетних детей, супруга или супруги, чтобы они давали нотариальное согласие на заключение таких сделок. "Родственники также должны подтвердить, что имеется еще одно жилье, где будет проживать сам продавец, и продаваемое жилье не является единственным", — добавляет она. Впрочем, в случае Анашкиной присутствие мужа владелицы квартиры не помогло.
Страховщик Андрей Чернов советует рассмотреть такой инструмент, как титульное страхование.
"Это полис, который защищает право собственности от рисков, связанных с юридическим прошлым объекта. Он покрывает убытки, если сделка будет оспорена из-за скрытых проблем в истории квартиры (например, неучтенные наследники), мошеннических действий, — объясняет он. — Оформление такого полиса дает два важных преимущества. Прежде всего страховая компания сама тщательно проверяет юридическую чистоту объекта, отсеивая рискованные варианты. Кроме того, если дело дойдет до суда, страховщик выступит на вашей стороне. Компания финансово заинтересована в сохранении сделки, поэтому будет активно помогать защищать ваши права".
Правда, оговаривается Чернов, дают такой полис не всем.
"Если же ваш страховой опыт ограничивается только полисом ОСАГО, даже многолетним, в оформлении титульного страхования вам, скорее всего, откажут", — говорит он.
Чтобы исправить ситуацию, нужны изменения в судебной практике и законодательстве, говорят юристы и участники рынка.
"Можно ввести обязательную психолого-психиатрическую экспертизу (освидетельствование) для пенсионеров и других лиц, которые находятся в зоне риска. Расширить полномочия и ответственность нотариусов, возложить на нотариусов полномочия по проверке юридической чистоты сделки", — отмечает Честнова.
Юрист Алла Ложникова предлагает четкие законодательные критерии "добросовестного покупателя":
"Закон мог бы более явно прописать, какие именно действия покупателя (проверки, справки) считаются достаточной мерой. Это затруднило бы оспаривание таких сделок".
В свою очередь, руководитель департамента городской и загородной недвижимости "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко считает, что допускать сделку нужно только при участии поручителя. Или, например, органов опеки — если продавец пожилой, одинокий, относится к уязвимой категории.
Кроме того, она призывает приостановить текущие судебные процессы, в которых добросовестных покупателей лишают права собственности на основании заявлений продавцов о мошенничестве. "Эти дела должны быть пересмотрены по новой модели: если покупатель оплатил недвижимость официально, не участвовал в преступлении, у него нельзя изымать квартиру", — подчеркивает Мищенко.
Эксперт обращает внимание на то, что покупатель не может знать внутреннюю волю продавца:
"Государству следует это признать. Закон не устанавливает, каким образом покупатель должен проверять намерения продавца. Покупатели задают вопрос: "Почему вы продаете?" и получают ответ, прописанный в договоре, но если после этого продавец заявляет, что его обманули, ответственность перекладывается на покупателя. Это юридически и фактически невозможно — читать мысли другого человека".
Мищенко призывает "срочно" остановить механизм, при котором квартира автоматически возвращается прежнему владельцу.
"Это создает почву для новых схем: продавцу ничего не стоит заявить о мошенничестве, вернуть себе недвижимость, хранить деньги у третьих лиц без всяких для себя последствий. Если квартира будет оставаться за покупателем, эти схемы исчезнут", — говорит она.
Тем временем на фоне общественного резонанса появилась надежда, что ситуация с обманутыми покупателями меняется. Так, решение Мосгорсуда о признании Нино Цитлидзе недобросовестным покупателем было отменено кассационным судом и направлено на повторное рассмотрение. Не исключено, что от исхода этого процесса во многом будет зависеть судьба десятков других подобных дел.
