Пришло время написать продолжение по моим изысканиям с рефинансированием.

Сразу хочу сказать спасибо за комментарии и советы.

Итак, в прошлом посте я остановился в выборе на двух кандидатах. Напомню:

- Абсолют. (через программу Тинькофф банка со скидкой) 9.49%. Смущает только "неТОПовость" банка, эмоционально не уверен в его надежности.

- АИЖК. 9.25%

В комментариях мне предложили посмотреть еще в сторону Райффайзен банка (спасибо @LordMarlin), странно что сам я не встретился с их предложением в интернетах при поиске. Включаем его тоже в наш хит-парад:

- Райффайзен. Предложенная ставка - 9.5%. Сразу были поданы доки на рассмотрение заявки. Манипуляции все были не через сайт, а в переписке с менеджером и одобрение немного затянулось и заняло 2 недели, но не критично.

В комментариях мне справедливо указали на несколько нюансов при рефинансирование в АИЖК (спасибо @yur1221, @eg2005, @Deusexmachina66)

- АИЖК. В первом же письме менеджер прислала список дополнительных расходов:

- Оценка недвижимости - 5000 рублей. Не очень понял что они будут оценивать в строящемся доме. Ну да ладно, процедура у них эта есть, ничего не поделаешь.

- Оплата гос пошлины. Символическая сумма, можно пренебречь

- Страхование. Нужно во всех банках, так что эта величина не переменная - ее не учитываем.

- Первые 2 платежных периода ставка +2% к вашему основному проценту по ипотеке. На время, пока не перекинут обременение. Не критично и в других банках подобные же условия.

Как уже писал (вроде) АИЖК позволяет рефинансировать ипотеку из самого же АИЖК, что удобно, если ставка еще упадет. В этом случае они возьмут комиссию в размере 30000р.

Но, как говорится, дьявол в деталях. Встречайте дьявола: подпункт 4 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса:

4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Обратите внимание на слово "банков". Так как АИЖК не является банком, то получить налоговый вычет на проценты, уплаченные им по ипотеке, вы не сможете.

То есть, если в другом банке, при ставке 9.5%, мы получим налоговый вычет на проценты, то, фактически мы получаем кредит в 8,25% (немного округлили и пренебрегли). На этом мне придется исключить АИЖК из своего списка. Жаль, парень подавал надежды)

В финал вышли банки Абсолют и Райффайзен.

Обе заявки уже одобрены. По условиям (например, досрочное погашение через онлайн-банк) все подходит у обоих банков. И при практически одинаковой ставке (9.49% и 9.5%), больше доверия и эмоционального спокойствия мне все-таки внушает Райффайзен. Из плюсов Абсолюта - то, что Тинькофф берет все расходы на сопровождение сделки на себя (Кстати, если кто-то решит подавать заявку в Тинькофф, в комментах кину ссылочку-рекомендацию, за это плюшки обещают обеим сторонам =) )

Перед окончательным принятием решения беру пару дней на подумать. Возможно вы в комментариях расскажите еще о каких-то нюансах или возможностях.

В качестве заключения расскажу еще немного о налоговом вычете.

Согласно пункту 1 статьи 220 Налогового Кодекса. Вы можете претендовать на налоговый вычет (13%) с расходов на покупку жилья на территории РФ (с суммы не более 2 млн. руб., то есть не более 260т.р.) и с уплаченных банку процентов по кредиту на приобретение недвижимости (с суммы не более 3 млн. руб., то есть не более 390т.р.). Я не вдаюсь во все подробности и нюансы, о них можно прочитать в интернете, но напишу, что вычеты могут получить оба супруга, и таким образов вернуть в 2 раза больше денег.

При рассмотрении рефинансирования также встает вопрос вычетов. Если при перекредитовании кредит остается целевым (на покупку жилья) то с вычетами проблем не будет. Но есть и второй момент, повторное рефинансирование. Не буду переписывать, а просто процитирую комментарии @Deusexmachina66

Ставки потихоньку падают и рано или поздно возникнет желание рефинансироваться повторно. И тут уже другие проблемы. Первое - банков, которые повторно рефинансируют, не так много. Второе - налоговый вычет по процентам. Чтобы после повторного рефинансирования получить вычет за проценты по кредиту, нужно, чтобы это был банк (АИЖК пока не подходит, хотя они собираются), второе - чтобы в кредитном договоре была прописана вся цепочка рефинансирования с номерами договоров и указанием, на что был взят самый первый кредит.
но если вычет и так не положен, то можно спокойно рефиться

Я предположил, что в договоре можно указать всю цепочку предыдущих договоров.

С цепочкой договоров проблема в банках. Подавляющее большинство не хочет менять типовой договор, где прописано "кредит выдан на погашение кредита #такой". Всё. Многие обращались в налоговые за разъяснениями, говорят, этого недостаточно.

То есть в идеале рефинансироваться нужно 1 раз. Эта мысль тоже вносила беспокойство, так как ключевая ставка продолжала падать и была вероятность появления более интересных предложений через некоторое время.

Но наше правительство нас опять "не подвело" - рубль падает.

Значит, видимо, пора.

P.S. Для меня пока не актуальна тема материнского капитала, поэтому этот вопрос я не изучал и не рассматривал. Но вы о нем не забывайте. Насколько мне известно, использование мат.капитала может привести к сложностям при рефинансировании.

Поясню ситуацию. Проблема не в затягивании работниками Сбера. А в том, что выполнив обязанности со своей стороны, сбер снизил ставку на месяц позже. На обращение к ним с претензией, говорят что все выполнили.

Поэтому пост, ради привлечения внимания работников Сбера. Видимо пойдём в суд.

Комментарий для минусов добавлю.

Имею от ВТБ24 11,15 процентов. Позвонил Райф. Мол дадим 9,5 - вроде заминчиво.

Сделал оценку, все одобрили. За день до сделки присылают два документа - один об кредите другой об ипотеке. Читаю по пунктам.

Что я увидел и что смутило в новом договоре?

1) любые судебные издержки - на моей стороне. Ха!

2) Буквально -

"Залогодатель настоящим дает согласие отвечать за любого нового должника в случае перевода долга на другое лицо по обеспеченному залогом (ипотекой) обязательству, принятия наследства наследником (наследниками) Заемщика (при этом размер ответственности Залогодателя не зависит от стоимости наследственного имущества, оставшегося после смерти Заемщика), и в любых иных случаях, предусмотренных законодательством и/или Кредитным договором, а также в случае изменения обязательств Заемщика, влекущих увеличение ответственности или иных неблагоприятных последствий для Залогодателя.

3)  3.1.6. Предоставлять возможность Залогодержателю производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания Предмета ипотеки, а так же состав лиц постоянно или временно проживающих в Квартире/Доме и основания для их проживания.
То есть дядя из раййфа может прийти и спросить что у меня делает родственник?
3.4.3. Без согласия Залогодателя передать (уступить) свои права по Договору другому лицу, в том числе лицу, не имеющему лицензии на право осуществления банковской деятельности, с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки прав требования по обеспеченному настоящей ипотекой обязательству.
То есть завтра мой договор будет передан "ООО АШОТ И КОПЫТА" без банк.лицензии для истребования прав по кредиту?

4) Если иное не предусмотрено Договором, корреспонденция Залогодержателя, направленная Залогодателю, будет считатьсядоставленной после ее направления Залогодержателем:
- по почте по истечении 14 (Четырнадцати) дней;
То есть мы изменим условия, напишем письмо, выкинем его в мусорку, но я полюбому его получил!
5) Предмет ипотеки может быть передан в последующую ипотеку, при этом последующий договор об ипотекеПредмета ипотеки должен быть заключен на всех указанных ниже условиях:а)получено предварительное письменное согласие Залогодержателя на передачу Предмета ипотеки в последующую ипотеку;б)последующим залогодержателем должен являться банк - кредитная организация, обладающая специальным разрешением (лицензией) Банка России на осуществление банковских операций, в том числе предоставление кредитов физическим лицам;3)остаток Кредита (ссудной задолженности) не должен превышать 300000 (Трехсот тысяч) рублей на момент обращения к Кредитору о намерении заключить последующий договор ипотеки Недвижимого имущества.
ЭТО НЕ ЧИСТОЕ РАБСТВО?
6) 6.18. Залогодатель уведомлен о том, что в соответствии с условиями Кредитного договора в случае уступкипринадлежащих Залогодержателю прав требования по кредиту в иностранной валюте лицу, которое на основании валютного законодательства не имеет возможности принимать исполнение в иностранной валюте, исполнение Заемщиком обязательств по Кредитному договору (в части уступленных прав требования) будет осуществляться в валюте РФ по курсу Банка России на день совершения платежа и согласен отвечать за исполнение обязательств с учетом данных условий.
ЧТО ЭТО?! 0_о
Заемщик, являющийся Владельцем Недвижимого имущества, в случае полной или частичной утраты Недвижимогоимущества, за исключением случаев, указанных в п.2.6.1.24, обязуется:
7) а) уведомить в порядке, предусмотренном Договором, Залогодержателя о наступления такого события в течение 5 (Пяти) календарных дней с момента наступления такого события; б) предоставить Кредитору равноценное недвижимое имущество, удовлетворяющее действующим требованиям Кредитора к залоговому недвижимому имуществу на момент наступления события, передать его в залог Кредитору для замены обеспечения обязательств по Договору.
Т.е несмотря на наличие "конструктивной" страховки если дом взорвут - дарить ИМ  еще квартиру?
Ну и НАКОНЕЦ чудесный пункт
2.9.1 Заёмщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору всеми своими доходамии всем принадлежащим ему имуществом.
ИТОГ от моего смущения данными пунктами от банка -  "договор сделан в соответствии с гражданским кодексом и законом об ипотеке и изменению не подлежит"

И таких пунктов просто ТУЧА, включая кол-во раз которые они мне будут звонить писать и так далее если что.

Я развернулся и не стал такой договор подписывать просто из принципа.

Говорить о том, что ничего подобного в текущем договоре нет даже близко думаю даже не стоит
Что вы думаете о таком?

09.12 обратился в opn24.ru, чтобы проконсультировали по рефинансированию. Ответ на электронку получил в тот же день, со списком необходимых документов, поэтапным планом и описанием примерных затрат. Это, значит, за мной персонального менеджера закрепили.

Пока думал да прикидывал, то документы в ОПН24 в итоге отправил 25.12 только.

28.12 пришло одобрение по моей заявке (о!!!). На тот момент я еще сомневался где рефинансироваться - в АИЖК или сбере. Условия были примерно одинаковые, поэтому на всякий случай решил сравнить. Тут то разница и выплыла. Все предварительное общение с зеленым банком - только в отделениях, по телефону никто ничего не говорит (про e-mail вообще молчу). эйджаил, биг дата, блокчейн, греф! )))))) Сходил я в отделения пару раз и однозначно понял, что иметь с ними дела не хочу.

Поэтому сразу после новогодних каникул заказал оценку квартиры по стандартам АИЖК и 17.01 отчет был у меня в почте, а оригинал привезли сразу в ОПН24.

17.01 все остальные документы по данному этапу в ОПН24 дослал, запросив сразу тарифы по страховым. Понравилось, что для этого только один раз анкету заполнять пришлось. Запросы по разным страховщикам ОПН24 сами делали.

20.01 пришло одобрение от АИЖК по предмету залога.

25.01 выбрал страховую и попросил назначить сделку на конец января.

31.01 подписал договор займа в ОПН24.

01.02 на счет в ВТБ24 деньги пришли.

02.02 прошло полное досрочное гашение первоначального кредита.

03.02 заказал в ВТБ24 закладную, срок готовности озвучили 15 рабочих дней.

23.02 позвонили из ВТБ24 и пригласили за закладной. Я связался с ОПН24 и попросил назначить ближайшее время для похода в МФЦ на регистрацию залога (в отличие от многих банков, где "снимите залог, тогда и приходите", в ОПН24 снятие старого залога и регистрация нового делается в один подход).

26.02 встретились с сотрудником ОПН24 в МФЦ и подали документы на регистрацию.

07.03 на сайте росреестра увидел, что зарегистрирован новый залог и в тот же день поехал забрать готовые документы. Сразу же написал в АИЖК об этом.

C 12.03 процентная ставка по займу - 9%.

В итоге весь процесс от отправки анкеты до получения документов в МФЦ занял у меня 2 месяца, при этом 1 неделю я просохатил на сомнениях где рефинансироваться и 2 недели - на ожидание нового месяца, чтобы подстраховаться. Короче, все круто и быстро чуваки делают.

P.S. скрины не прикладываю, мне лень замазывать данные)) у кого есть вопросы - пишите