(предыдущая часть)
Дораха и бахато.
Главной проблемой советского времени было отсутствие "буржуазных излишеств" - в том числе в архитектуре и мебели. Поэтому когда наступила рыночная экономика и право перестраивать собственное жильё - советское поколение принялось изощряться кто во что горазд. А ведь именно это поколение сейчас владеет подавляющим большинством квартир. Просто напомню, что когда-то они использовали для украшения своего жилья сигаретные пачки, стаканчики из-под пепси-колы и пластиковые пакеты с иностранными надписями.
Отличительная особенность этих людей - требование именно "излишеств", а вовсе не удобства или качества. Они готовы тратить деньги на совершенно бесполезное, если оно выглядит "дораха и бахато" - но при этом не готовы потратить деньги на реально нужные вещи, потому что привыкли жить в нищете и неудобстве. Строго говоря, они и ремонт делают нередко потому, что он хорошо выглядит, а не потому, что в отремонтированной квартире лучше живётся.
Самое глобальное изменение, которое производят с квартирами - это уничтожение стен или их создание. Причём ни то, ни другое на самом деле не имеет практического смысла, а скорее ухудшает качество жизни. Но это сразу заметно, можно этим похвастаться перед друзьями - так что это делают в массовом порядке.
Вообще-то кухня отделяется от комнаты в однокомнатной квартире по многим причинам: шум холодильника и воды в трубах, запахи пищи, возможность членов семьи хотя бы временно уединиться. Не случайно студия - это недорогое жильё студентов и одиноких людей. Не случайно студия всегда дешевле квартиры из той же категории жилья. Но ушибленные фотографиями в дизайнерских журналах люди делают из более дорогого жилья более дешевое - они ломают стену, формируют из квартиры студию и считают, что всё стало лучше!
Обратная ситуация - уродливые наросты из гипсокартона. Площадь квартир в наших домах и без того невелика, но горе-дизайнеры ухитряются отобрать ещё 10-20 сантиметров от каждой стены, чтобы соорудить "красивые ниши" в стенах. Ниши эти нельзя использовать даже как полки, у них нет даже звукоизоляционных свойств, всё их назначение - выглядеть "бахато". Из той же оперы - уменьшение высоты и так невысокого потолка с помощью лепнины. Особо истосковавшиеся по красоте ухитряются поставить в обычной панельной квартире декоративные колонны.
Поскольку и в этом тоже виноваты дизайнерские журналы - я на этом остановлюсь подробнее. Сейчас, кажется, в массы начинает проникать мысль о том, что не всё дизайнерское удобно и полезно. Но проникает эта мысль медленно, тяжело, со скрипом. Людям нравится то, что они видят на плакатах или разворотах журналов, они хотят себе "сделать такое же", но не осознают главного - единственная цель "такого" выглядеть красиво на фотографии. Дизайнерский интерьер должен хорошо смотреться в журнале про интерьеры - а не должен быть удобным или функциональным. В этом же причина возникновения диваноголовых - они видят шикарное фото кожаного дивана в интерьере какой-нибудь виллы богатого продюссера и жаждут заполучить такой же в свою обшарпанную однушку.
Но даже если дизайн будет более-менее удобным - скажем, современный "скандинавский дизайн", у нас называемый евроремонтом - люди всё равно не понимают его функционального назначения. Они воспроизводят его буквально как роботы, как я написал выше, главное для них - чтобы "смотрелось", а не чтобы "работало".
Например, люди делают в квартире евроремонт - в типовой или после превращения в студию. В любом случае дверь на выходе из кухни они не ставят - "так просторнее". Вытяжку они тоже не ставят - этого у них в планах не было, да и не понимают, зачем. Результат - через полгода весь этот ремонт будет вонять горелыми котлетами.
Проблема вытяжки, кстати, одна из центральных проблем наших квартир. Обычное дело - встретить богато обставленную современную кухню, в которой прямо над плитой висит уже закопчённый снизу шкафчик. Потому что ниши на стенах или дорогие шкафчики на кухне - это выглядит круто и можно перед друзьями похвастаться, а вытяжка "не нужна, жили без неё всю жизнь и ещё проживём". Более того, нередки случаи "вытяжки-обманки" - люди покупают дорогую кухню, в комплекте с которой идёт вытяжка, но её не подключают к вентиляции. Ведь для них главное - то как выглядит кухня, а не то, как она работает!
Еще крайне смешно выглядит в обыкновенной панельной квартире джакузи. Для начала - это совершенно ненужная нагрузка на водопроводную систему; некоторые безумцы ухитряются запихнуть джакузи даже в хрущевку с их гнилыми трубами. Далее практически никто её не чистит, в результате такая ванна обычно то воняет, то засоряется, то всё сразу. В конечном счёте ей начинают пользоваться только для душа. Но и здесь в большинстве случаев дизайнерское решение идёт против здравого смысла - вместо того, чтобы установить штангу для душа, люди вешают маленький крючок-держатель примерно на уровне пояса.
Серьёзно, это ещё один психологический выверт, который я наблюдал почти в половине квартир, с приличным и качественным ремонтом - крючок для душа закреплен на уровне пояса. Если ты хочешь помыть голову - ты должен будешь одной рукой её мыть, а другой держать душевую насадку. Ну или мыться лёжа. И люди, вкладывающие сотни тысяч в ремонт квартиры - с плиткой, пластиком и ламинатом - такой простой вещи не осознают. Они и сами так моются!
Схожая ситуация с кондиционерами и водонагревателями. Опять же, в квартире может быть сделан евроремонт, может стоять дорогущий диван с золотыми нитями - но кондиционера там нет, потому что "да здесь жарко всего один месяц в году" и водонагревателя тоже нет, потому что "да теперь воду отключают всего на три недели". Кондиционер, кстати, многие не дадут вам поставить даже за свой счёт - причины от "стенку сверлить не надо" и до "кондиционер это очень вредно, в нём микробы живут". А ванная комната у них заполняется плиткой не до потолка, а до половины, потому что "да ладно, выше вода уже не попадает". Привычка к нищей жизни и ограничениям не преодолевается простым доступом к деньгам. Люди скорее купят унитаз из золота, чем установят гигиенический душ рядом с этим унитазом.
Иногда я жалею, что не сохранял самые смешные фотографии квартир. В интернете часто можно найти фотографии безвкусных "дворцов", которые выставляют на продажу внезапно разбогатевшие и настолько же внезапно разорившиеся нувориши. Но это хотя бы загородные дома большой площади. Однако прямо среди нас, может быть буквально у вас за стеной, живут люди, которые точно также украшают маленькие панельные квартирки.
Декоративные колонны я уже упомянул, я видел квартиру с такими колоннами. Квартир с лепниной на потолке и гипсовыми ангелочками тоже встречается немало. Ещё видел "квартиру хоббита" - двери из одной комнаты в другую там были не обычные, а круглые! Буквально поразила меня квартира-музей, где на каждом потолке была нарисована картина в стиле картин эпохи Возрождения - с пресловутыми ангелочками, нимфами и пейзажами (и, разумеется, позолоченные обои для полноты картины). Всё как в Петергофе! Также хочу упомянуть квартиру-лесной домик: абсолютно все стены и полы в этой квартире были отделаны деревянными плашками, так что квартира изнутри напоминала избу. И ещё мне запала в душу квартира с сауной - да, вот прямо так, посреди города, посреди многоэтажного дома, буквально между небом и землёй, внутри санузла была оборудована сауна. Кажется даже с камнями, на которые можно было плескать водичкой и поддавать пару.
И всё это безумие люди часто делают для себя. Даже если им неудобно - они послушно терпят неудобства. Стоят в вонючей джакузи, одной рукой держат над собой душевую насадку, другой намыливаются - а в голове мысль "как же бахато я живу, с евроремонтом!". Прямо по классике:
— Да вот, подите! На вид такой же, а стоит тридцать пять. Там у него, внутри сиденья, положена пружина из чистого мельхиора. Они очень неудобны, эти пружины, на них ведь совсем и сидеть нельзя. Чуть сядешь — адская боль.
— Так на что же они тогда, да еще такие дорогие?
— А вот, подите!
Двенадцать стульев и одна душкабина.
Мебель это тоже признак богатства, поэтому в квартирах обычно живёт мебель, а не люди. Над наличием пианино смеялись ещё и в советские времена - вспомним классическую цитату из мультфильма "ну что это за жизнь без пианины?". И даже сейчас абсолютно не настроенные и разваливающиеся музыкальные инструменты ещё стоят в углах квартир, причём однокомнатных!
В целом среднестатистическая квартира напоминает склад мебели, у советских людей присутствует дикий страх перед открытыми пространствами. Каждая щёлочка на стене должна быть загорожена - вдоль одной стены будет стоять набор шкафов, вдоль другой кровать и диван (лучше два дивана!), а третью попытаются загородить тумбой для телевизора, письменным столом, креслами, комодами или хотя бы стулом. Там, где стену не закрывают шкафы и комоды - её стараются закрыть ковром. Но этого мало - когда все стены уже загорожены, остается ещё пространство в центре комнаты, и туда ставят один-два декоративных стола (возможно даже стеклянных), торшер, тумбу и подставку под цветы.
Наверное нет нужды напоминать, что стеклянный стол, как и диван, как и пианино - это мебель не для однушки площадью двадцать квадратных метров, а для шестикомнатного коттеджа с гостиной и столовой.
Разумеется, ничего из этого склада нельзя ни увезти, ни выбросить. Поэтому вы якобы снимаете квартиру площадью двадцать квадратных метров, а на самом деле вам остаётся что-то около трёх. Всё остальное уже занято. В квартире живёт мебель (не ваша), и вы платите за неё арендную плату. Причем с этой мебелью вы должны обращаться уважительно, аккуратно её обходить и вытирать с неё пыль. И большинство владельцев жилья считают это нормальным. Странно, что и некоторые арендаторы тоже.
Я слышал очередную рационализирующую гипотезу: мол, мебель и ковры выполняют функцию термо- и звукоизоляции. Стены в панельных домах тонкие, холодные, поэтому приходится их таким образом улучшать. Ну что я могу сказать - это такое же оправдание, как "диван выгоднее". Мы же тут говорим не про бабушатники, а про жильё с ремонтом.
Почти везде в таком жилье стоят пластиковые окна, это не советские времена, когда нужно было заклеивать деревянные рамы. С помощью стройматериалов обрабатываются и утепляются стены, устраняются щели. Всё, чего можно достичь с помощью мебели и ковров, обычно уже достигнуто с помощью ремонта. Лучше уже не получится. Кроме того замечено, что даже во внутренних комнатах двухкомнатной или трехкомнатной квартиры можно встретить точно такой же склад мебели. Хотя вроде бы от соседей там не нужно изолироваться.
Это именно неосознанная привычка, которой люди следуют, потому что "здесь так принято". Ну и потому что большое количество мебели в доме означает для этих людей достаток. Особо можно отметить категорию людей, которые с помощью мебели "освежают" квартиру. Например, до состояния бабушатника жильё ещё не дошло, но уже и явственно не новое. Что делает его хозяин перед выставлением на рынок аренды? Правильно, покупает новый диван и потом с гордостью произносит "Мы вот специально новый диван купили!". Упаси боже вас в этот момент предложить выбросить старый диван из противоположного угла комнаты!
Особенно смешны бывают попытки изобразить на фоне мебельного фетишизма экономию пространства. Например, существует такая штука, как складные кровати - когда кровать поднимается и убирается в шкаф. Я был в одной такой квартире - это была обыкновенная панельная однушка, и всё было бы хорошо, если бы вокруг этой складной кровати не стояли диван, декоративные кресла, журнальный столик и огромная круглая дизайнерская лампа размером с бочку.
Главное доказательство иррациональности этой меблировки - мне ни разу не удалось убрать эту мебель даже за свой счёт. Например, прихожу я в квартиру, и вижу, что там явственно новые кресла, диваны, стеклянные столики. Я говорю - давайте вернём в магазин, если вы сами не хотите этим заниматься, то я верну, или заплачу вам сколько стоит и продам. Квартира хорошая, но забита новой мебелью, с мебелью разбираемся и я её снимаю. Нет, нет и нет. Квартира, кстати, после этого висела в объявлениях ещё два месяца. Такое происходит повсеместно.
Но даже когда эти люди принимаются делать что-то функциональное - без слёз на это не взглянешь. Рассмотрим хотя бы то же утепление - вот существует ковровое покрытие, и некоторые люди застилают им пол. Это занятие недешевое, на самом деле. И часто выгоднее просто качественно перестелить обычный пол. Нет, люди считают, что с покрытием будет теплее, приклеивают и прибивают это покрытие, в результате несколько лет живут более-менее нормально. А потом оно загаживается, изнашивается, наполняется грибками и пылью. По-хорошему его пора бы менять, но денег-то жаль. И вот это омерзительное покрытие лежит на полу и десять, и двадцать лет, протираясь до дыр и воняя. А люди живут, и им нормально.
Или есть такая нелепая штука - душевая кабина. Некоторым кажется, что это очень круто, технологично. На самом деле кабина - это прямой аналог дивана, только в ванной комнате. Она не просто бесполезна, она дорога и неудобна, а люди, которые её покупают - буквально не умеют думать.
Во-первых, у неё всегда есть ограничение по высоте - там на кабине есть потолок, из которого льётся вода, так он редко бывает выше 180 сантиметров. Я уж не говорю, что просто поднять над головой руки человеку любого роста будет затруднительно. Ну и при мытье головы расставленные локти начинают упираться в стенки кабины.
Во-вторых, кабина отвратительно моется и сушится. У неё есть сложные движущиеся части, труднодоступные места. Она может там заплесневеть, и в результате утерять функциональность. Это лишнее время на уход за ней.
В-третьих, кабина это вообще излишняя сущность. Её нужно привезти, установить, подключить - зачем это делать в ванной комнате, где уже всё задумано для мытья, и которая по сути является такой же кабиной, только большой?
Если человек хочет сэкономить место и не использовать ванну, у него есть единственный разумный путь - отгородить угол в ванной комнате и выложить его плиткой. Вариантов дизайна полно - установить поддон, либо сделать этот поддон из кирпичей и всё той же плитки, прицепить стеклянную дверцу или повесить шторку - важно то, что отгороженный угол в комнате будет намного просторнее, чем душевая кабина, а по цене стоить столько же или даже дешевле.
Но, как мы уже выяснили, расходы это не главное для владельца квартиры. Он может и хочет экономить, и на каких-то вещах экономит очень сильно - да вот не на тех, на каких следовало бы. А за другие вещи наоборот с удовольствием переплачивает. Ведь всё происходящее на рынке аренды связано скорее с психологией, а не с экономикой.
Мелочи и итоги.
Откуда берутся все эти ужасные квартиры я уже бегло упоминал - владеют жильём по большей части необразованные старые люди. Их мир состоит из фантазий, страхов, слухов и советов. Они сильно искалечены советским дефицитом. Для них внешнее намного важнее внутреннего. И когда у них появились деньги и доступ к импортным товарам - может быть, им помогали дети, может быть они получили наследство от своих родителей, тоже имевших советские квартиры - они начали эти деньги тратить так, как им подсказывал их скудный опыт. Ставить душ-кабины, украшать квартиры лепниной, покупать диваны оптом. При этом гнилые трубы и вонь от котлет их не пугала - они так жили всегда, скорее всего, они этого даже не замечали. Потом их квартиры в свою очередь стали наследством и вывалились на рынок аренды.
Не меняется это тоже по понятной причине. Главная проблема московского рынка недвижимости даже не в том, что это "рынок продавца". Проблема шире - продавец продаёт то, чего он не покупал. Это рынок бесплатных вещей. Жилой фонд Москвы по большей части - советские квартиры. В квартиру не было совершено никаких денежных вложений - и их не нужно возвращать. В результате абсолютно любые деньги, полученные от квартиры, становятся чистой прибылью. Хоть ты сто рублей получишь с квартиры, но это будет твой доход, а расходов нет (коммунальные платежи я не рассматриваю, ведь они сохраняются в любом случае, неважно есть аренда или нет).
Владение квартирами при этом никак не регулируется. Нет драконовских налогов на наследство; не существует какого-то громадного налога на недвижимость, который можно выплатить, только если эту недвижимость постоянно сдавать. Наконец, это совершенно нерегулируемый бизнес, то есть и с арендной платы никаких налогов не взимается.
Всё это позволяет владельцу квартиры или риелтору заниматься самодурством, подбирая идеального жильца. Можно ждать и два месяца, и четыре, я видел вполне приличные квартиры, которые висели на циане по полгода - например потому что владельцы хотели "строго семью, строго со штампом в паспорте, строго с московской пропиской" и ещё несколько других условий. Если бы они купили эту квартиру за свои деньги и все полгода должны были платить существенный налог за владение дополнительной недвижимостью - квартира ушла бы в первый месяц.
Этим же объясняется попустительство владельцев квартир в отношении возможных мошенников. Выше я объяснил, что неудобная для жизни квартира скорее всего будет снята обманщиком - нормальный человек покрутит пальцем у виска и уйдёт, а мошенник расскажет, что его всё устраивает, и разбитый пол, и старый диван, и капающий кран. Потом начинаются неплатежи и скандалы. Но эти неплатежи не пугают владельца, у него ведь расходов-то нет. Если даже за один-два месяца мошенник заплатит вперёд - уже какая-то прибыль. А вот если квартиру приводить в порядок, делать хороший ремонт, покупать хорошую мебель - это расходы, эти расходы надо будет отбивать - то есть вести бизнес, а не самодурствовать и потворствовать стереотипам. Это очень сложно, для некоторых - просто невозможно. Да и зачем стараться, "и так сойдёт".
Очень хорошо видна разница между старым и новым поколением рантье. Старое действует так, как я описал выше. Молодые люди, которые специально купили квартиру для заработка на аренде, ведут себя иначе. В их жилье обычно всё функционально, и не бывает держателей для душа на уровне пояса. У них нет гор мебели - зато есть разная мебель на даче, либо в другой квартире, либо даже на специальном складе; эту мебель они могут привезти и увезти по желанию арендатора. Если им предлагаешь сделать что-то за свой счёт, например купить специально для себя новую стиральную машинку - вообще никаких проблем не возникает, но чаще этого и не требуется, потому что всё отлично работает. Они подходят к вопросу по-деловому, они понимают разницу между "красиво" и "удобно". И они устанавливают над плитой вытяжку, потому что квартиру с запахом котлет дорого не сдашь.
К сожалению, этих людей слишком мало. Ведь в Москве по-прежнему миллионы бесплатных квартир продолжают передаваться по наследству - и миллионы людей поэтому готовы спокойно ждать годами, пока чистоплотная семейная пара захочет въехать в прогнивший бабушатник и вырастить там ребёночка.
Хотя в последнее время обрёл популярность так называемый "ремонт под аренду" - стены заливают краской чуть ли не поверх обоев, на старый пол без очистки укладывают новый дешевый линолеум, а ванную комнату обклеивают пластиковой плёнкой. Через полгода весь этот ремонт разваливается. Впрочем, на подобные объявления тоже мало кто из разумных людей отвлекается - разве что из тех, кто всё равно собирался через полгода переезжать, а совсем уж в развалюхе жить не хочется.
Есть ещё одна забавная форма арендного предложения, так сказать - обратный перекос. В ней хозяин жилья рассматривает свою квартиру едва ли не как гостиницу. И он покупает туда какие-то кружки, ложки, тарелки, кастрюли и постельное бельё. Иногда это выглядит очень смешно - например, в ситуации когда это квартира с держателем для душа на уровне пояса или без вытяжки на кухне. Иногда просто нелепо - например, хозяин квартиры потратил несколько тысяч на всю эту ерунду, но при этом решительно против того, чтобы убрать старый диван. А иногда - бессмысленно: когда я буду съезжать, я эти тарелки с собой повезу что ли? Или вы следующему жильцу предложите старые тарелки? Какая вообще в этом логика? Я снимаю дорогую квартиру с хорошим ремонтом надолго - неужто я не куплю себе ложку и кружку? Тут просто люди не очень понимают, как именно они себя позиционируют на рынке аренды, и пытаются взять за образец гостиничную модель. Это ошибка начинающего. Если вы сдаёте квартиру в долгосрочную аренду, а не краткосрочную - то никаких кружек и ложек туда покупать заранее не надо. Если жилец попросит - тогда думайте, но скорее всего не попросит.
Хотелось бы завершить этот длинный текст каким-нибудь подведением итогов.
В первую очередь, я хочу дать советы арендаторам:
- Ни в чём не верьте риелторам и агентствам, верьте только своим глазам;
- Ни в коем случае не снимайте бабушатники, квартиры с "декоративным ремонтом", склады мебели - не нужно это безумие поддерживать финансово;
- Уважайте себя и не изображайте "семейные пары" - такое безумие поддерживать тем более не следует.
- Квартир всё-таки много. Если вам что-то не нравится, предлагайте свои варианты, если ваш вариант не принимают - уходите и ищите дальше. Пусть несговорчивые самодуры станут жертвами мошенников, изображающих семейные пары, и потом жалуются на разгром в квартире. Это заслуженный итог их упрямства.
Владельцам квартир, возможно, никакие советы не помогут. Но всё же я попытаюсь и их наставить на путь истинный - особенно это относится к людям, которые сдают квартиру впервые или только делают ремонт под аренду. Если вы владелец квартиры, то главный совет для вас - руководствуйтесь здравым смыслом. Например, если вы сдаёте бабушатник, потому что сейчас нет денег на ремонт - будьте разумны и не пытайтесь найти в качестве жильцов молодую семью с ребёнком. Если вы сдаёте квартиру с хорошим ремонтом - помните, что спят люди на кроватях, а дополнительную мебель жильцы всегда купят себе сами: и ваш любимый диван, и стеклянные столики, и торшеры. И посуду с постельным бельём они купят или привезут с собой. Это не сложно - подумайте, а нужен ли вам жилец, у которого нет денег на ложки. Но вот установить поверх уже сделанного ремонта кондиционер, сверлить плитку под штангу для душа, снимать шкафчик на кухне и вместо него вешать вытяжку - такое жильцам будет сделать затруднительно. Об этом и должен подумать владелец квартиры, готовя её к аренде. И ещё он должен подумать о том, что двери в комнатах и кухнях существуют не случайно - они вообще-то защищают от шумов, запахов и сквозняков. Поэтому дверным проёмам без дверей место только в журналах про интерьеры. Там же в журналах должны оставаться абсолютно белые полы, стены и шторы; глянцевый пол, на котором видна каждая царапина; рельефная плитка в ванной комнате, с которой при уборке понемногу стирается рельеф. Функциональное вовсе не значит дешевое или некрасивое - но, увы, слишком красивое и "блестящее" почти всегда означает излишнюю цену и неудобство в повседневной жизни. Если это осознать, то ремонт под аренду будет и дешевле и удобнее для жильцов, причем продержится без повреждений намного дольше.
Аренда в Москве: история, наблюдения и выводы - 1
Аренда в Москве: история, наблюдения и выводы - 2
Аренда в Москве: история, наблюдения и выводы - 3
