Что такое арендное жилье в Германии и с чем его едят
Много постов об аренде, хозяевах и арендаторах, о диких ситуациях, поиске жилья и т.п. Решил немножко написать, как это выглядит в Германии. Жил на пяти съемных квартирах в средней величины городах и в селе - все в Баварии. Сразу скажу, что уже восемь лет не снимаю, так что на вопрос типа: "А сколько стоит снять двухкомнатную в центре Мюнхена?" не отвечу, только скажу, что адово дорого. Раньше довелось пожить на съемных квартирах в Москве, так что имею представление, как это все выглядит (выглядело) и там, и здесь.
Прежде всего: в Германии арендует жилье огромная часть населения. Доля квартир, в которых проживают их владельцы (Wohneigentumsquote) в Германии последние лет 10 стабильна, составляет около 45%, и варьирует от земли к земле. Минимальна она в Берлине и Гамбурге, а максимальна в Сааре и Рейнланд-Пфальце (https://de.wikipedia.org/wiki/Wohneigentumsquote). Это значит, что в среднем из 20 квартир в 9 проживают их владельцы, а в 11 - арендаторы. В Берлине из этих 20 квартир съемными будут вообще 17. На другом конце шкалы земля Саар, где из 20 случайно выбранных квартир арендаторы будут проживать только в 8. Но Саар маленький.
Понятно, что в такой ситуации (55% квартир заняты арендаторами) вопросы регулирования аренды очень важны для всей страны, и рынок арендного жилья в Германии по большей части "белый" или "чуть-чуть сероватый"; отношения между арендаторами, арендодателями, коммунальными службами и маклерами/риэлторами урегулированы законом, который в основном соблюдается. Это значит, что арендатор переводит деньги на банковский счет арендодателя, арендодатель заявляет этот доход и платит с него налоги, у всех сторон есть права и обязанности. Закон преимущественно защищает жильца (арендатора), но экономическая мощь пока в руках арендодателя, ставки аренды растут. Так и бодаются.
Сдавать квартиры могут частные владельцы, фирмы-застройщики, строительные товарищества (Baugenossenschaft, хитрая форма совместного владения жильем), муниципалитеты, да и вообще любые владельцы жилых зданий. Жилье сдается обычно на длительный срок. Недавно моя тетка в 92 года переехала в дом престарелых, и я занимался возвратом ее квартиры арендодателю (фирме-застройщику), после того как она там прожила 25 лет. Да, двадцать пять, я не оговорился. Вообще, арендуемая квартира в плане прописки, ЖКХ и т.п. никак не отличается от собственной. Ты регистрируешься по месту проживания ("прописываешься", предъявив в ратуше подписанный договор аренды), открываешь лицевые счета по этому адресу в электрической компании и т.п. (происходит, как правило, автоматически, если только ты не захочешь выбрать другого поставщика электроэнергии и т.д.), это твой адрес, твое жилье. Арендодатель или его представитель может сохранять у себя ключ, но появиться в сдаваемой квартире без повода имеет право не чаще раза в год и то по предварительной договоренности. Иначе - "Незаконное вторжение в жилище" (Hausfriedensbruch) - теоретически до года тюрьмы. В реальности, конечно, до такого не доходит, но геморроя с полицией такой настырный владелец огрести может.
В подавляющем большинстве квартиры и дома сдаются без меблировки, с минимальной отделкой (как правило, при въезде арендатора даже патроны для лампочек есть только в коридоре и туалете и еще, может быть, в паре помещений). Изредка присутствует встроенная кухня. В таком же виде квартиру надо представить при выезде. Даже обои или побелка стен должны быть опять более или менее нейтрального вида: прожил 10 лет в квартире с фиолетовыми стенами, расписанными изречениями из Упанишад - твое право, но при выезде будь любезен сдать квартиру с побеленными стенами.
Исключения в виде квартир или даже комнат с мебелью существуют: это в первую очередь субаренда (например, кто-то развелся, остался в трехкомнатной, съезжать не хочет, решил сдать комнату в поднаем. Если это не запрещено в договоре аренды прямо, то это возможно). Также встречаются полностью или частично меблированные квартиры в тех городах и районах, где много, например, студентов или прочей одинокой или малосемейной молодежи. В таких местах, кстати, не редкость фактические коммуналки (WG - Wohngemeinschaft) - совместная аренда. Самое большое WG, которое мне приходилось видеть, было на 8 комнат. Ну, это была классическая студенческая тусовочная квартира. Народ гудел, бухал и т.п.
Начало и окончание аренды. Здесь тоже есть тонкости. Прекратить действие договора аренды по своему желанию владелец жилья может лишь в очень ограниченном числе случаев (ну, кроме ситуации, когда арендатор не платит или хреново себя ведет), и главный из них - "собственная потребность". Например, сын отучился в другом городе, получил работу в этом, возвращается, я не хочу, чтобы он снимал квартиру, а хочу, чтобы жил в этой. Будьте любезны съехать. Такое случается достаточно редко, и добросовестный квартиросъемщик очень редко съезжает с квартиры под давлением арендодателя.
Более того, даже если съезжает, то существует т.н. "срок расторжения договора" (Kündigungsfrist). Для арендатора он, НЯП, составляет по закону три месяца. То есть, если я сегодня, 29 июня, уведомлю своего квартирного хозяина, что хочу съехать, то прекратить платить аренду я имею право только 1 октября (должны пройти три полных месяца). Иногда бывает, что при срочном переезде приходится платить и за старую квартиру, и за новую. На практике чаще вопрос решается поиском следующего арендатора (Nachmieter), который готов заселиться в пределах этого срока.
Для арендодателя же ситуация даже немножко грустнее. Нередкую для России картину, когда звонит квартирная хозяйка и говорит: "Послезавтра квартира должна быть пуста!", здесь представить невозможно. Этот самый срок расторжения договора со стороны арендодателя зависит от времени, которое жилец в ней прожил, и первое время составляет тоже три месяца. С течением лет этот срок растет, и жильца, прожившего в квартире не менее десяти лет, о расторжении договора надо предупреждать за целый год.
Уф, вроде основное и самое характерное описал. Как оплачивается ЖКХ, как выглядит ремонт при поломках и т.п., расскажу потом, если кому-то будет интересно. Описал я все в самых общих чертах и схематично, наверняка в разных местах есть свои особенности, прошу сильно не ругать.