Турецкий город Аланья с высоты птичьего полета
Съемку проводил этим летом. Дрон: DJI Air 2s
Съемку проводил этим летом. Дрон: DJI Air 2s
Детальное сравнение рынков недвижимости Турции и Дубая в 2023 году.
Меня зовут Никита, и я управляю агентством недвижимости. Мы на рынке пять лет и хорошо знаем направления, популярные среди русскоязычных клиентов: Португалию, Болгарию, Францию, Таиланд.
В последние два года выбор большинства клиентов сузился до двух стран: Турции и ОАЭ. Нам регулярно приходится отвечать на вопрос: в какой из этих стран лучше купить недвижимость для инвестиций и жизни?
Мы активно работаем и в Турции, и в Дубае. За текущий сезон мы слили в Турции $30 000 рекламного бюджета… и не закрыли ни одной сделки.
Мы начали кампанию в мае 2022 года. Трафик из «Яндекс.Директа» шел по хорошей цене — 900-1200 руб. В октябре кончился сезон, показатели резко ухудшились, и мы взяли паузу до нового сезона.
В январе 2023-го мы возобновили кампанию и стали лить с Facebook на русскоязычных жителей Европы, США и СНГ. Лиды шли, но ожидаемо холодные. Прошел январь, а 6 февраля случилось землетрясение. Рынок замер. Мы продолжали крутить рекламу, поскольку наши объекты находились вдалеке от сейсмоактивного региона. Ждали смены информационной повестки. Клиенты по-прежнему не спешили. А мы все крутили и крутили.
Прошел март, потом апрель. Мы вели переговоры с клиентами, их было немало, но все очень холодные.
Дальше новостной фон сместился в сторону президентских выборов. Клиенты беспокоились, что по итогам выборов продажу недвижимости иностранцам могут запретить. 14 мая прошли выборы, но потребовался второй тур. Выборы растянулись до конца мая. А реклама все шла.
В июне ожидаемый сезон в Аланье все еще не стартовал. Не открылся он и до сих пор.
За все это время мы потратили около $30 000. 18 клиентов приезжали в офис, но не закрыли ни одну сделку. У каждого были свои причины:
Ждали выборов;
Продавали свои неудачно купленные квартиры после начала СВО и искали более удачный вариант;
Присматривались, боялись сейсмоактивности;
Рассматривали разные регионы.
Для сравнения: в 2022 году из 18 визитов в офис мы бы закрыли порядка 8-10 сделок — это обычный для нас уровень конверсии.
Похожую картину мы наблюдаем и у наших коллег: продажи в Турции не идут.
В Дубае — ничего подобного: рынок живой, сделки заключаются одна за другой.
Значит ли это, что Турция сдулась? Можно сказать и так, но есть нюансы. Для объективной картины придется углубиться в детали.
Иностранных покупателей недвижимости интересует не весь рынок Турции, а в основном прибрежные курортные города: Анталья, Аланья, Мерсин. Три года назад клиенты из СНГ покупали в Аланье двухкомнатные квартиры в новостройках за 50 000 евро. Сегодня в этом же районе невозможно найти подобные предложения ниже 200 000 евро. В среднем недвижимость в Аланье за три года выросла на 750%.
С чего такие дикие цены? Сработала комбинация трех факторов: постковидный откат, рост цен на стройматериалы и СВО.
Но цены неадекватны, и вот почему:
1. Инфраструктура. В Аланье придется отдать 200 000 евро за не самую роскошную квартиру. За те же деньги можно найти объект в европейском городе с развитой инфраструктурой. В Аланье до сих пор нет ни одного современного торгового центра. За беговыми кроссовками Nike придется пилить 2,5 часа на машине до ближайшего крупного города. Инфраструктура не поспевает за предложением жилья, и это один из признаков пузыря.
2. Экономика. Аланья — 360-тысячный курортный город. Здесь комфортно работать удаленщику, но местный рынок труда не сравним с Дубаем.
3. Консолидация спроса. По состоянию на 2023 год доля русских среди иностранных покупателей недвижимости в Турции превышает 20%. А на побережье Аланьи доля русскоязычных покупателей по разным оценкам варьируется от 60% до 70%. Это дикая консолидация спроса. Минимальное колебание национальной валюты (рубля) или геополитической ситуации вызывают резкое сокращение клиентов. Продажи встают, цены падают.
4. Население. При росте населения также растут инфраструктура и количество предложения на рынке недвижимости. Но если население не растет, потому что нет благоприятных условий для жизни и карьеры, то рост предложения на рынке в один момент оказаться избыточным и обвалить цены на рынке. Это и есть тот самый эффект нагретого пузыря, который пусть и не лопается, но плавно сдувается.
Аланья никогда не была местом притяжения кадров. По данным Numbeo, средняя зарплата в городе составляет 314 евро. Десятки тысяч турок подписывают петиции с требованием запрета на продажу недвижимости иностранцам, потому что местные не могут позволить себе снимать здесь квартиры за 500-1000 евро.
Засилье иностранцев на рынке недвижимости стало важной темой на недавних президентских выборах. Кандидат от оппозиции, который обещал запретить иностранцам покупать недвижимость в Турции, проиграл, но запрет или более строгие ограничения могут стать реальностью и при Эрдогане.
Дубай — это крупнейший торговый, финансовый и туристический центр Ближнего Востока с населением 3,6 млн человек. К 2040 году прогнозируется рост населения до 5,8 млн, но, судя по темпам роста, прогноз может быть легко перекрыт.
За последний год рост рост цен в отдельных районах Дубая превысил 20%. По данным The Bubble Index, на который любят ссылаться риэлторы, недвижимость в Дубае одна из самых недооцененных в мире.
Это лукавство. Реальная картина сложнее:
1. Цены. Дубай никак нельзя назвать недооцененным. Цены сопоставимы и во многом даже обгоняют столичные города Европы. Инфраструктура и условия жизни сравнимы.
2. Аренда. Сейчас в центре Дубая спрос на аренду в два раза превышает предложение. Более 30% покупателей недвижимости за 2023 год были русскоязычные. В том числе за счет этого подогревается рынок.
Ожидается, что дефицит жилья в Дубае сохранится как минимум до 2026 года.
3. Большие размеры. Дубай немаленький, районов много, часть из них нагреты, но многие действительно имеют здоровый потенциал роста. Например, в области Maritime Island на первой береговой линии, где банально еще не отстроили инфраструктуру, действительно можно купить квартиру от крупнейшего известного застройщика с видом на Персидский залив за $400 000. После сдачи через четыре года недвижка здесь подорожает на $100-200 тысяч.
Плюс Дубая в том, что новые районы здесь строят по принципу «город в городе». Жилые дома соседствуют со спортивными площадками, магазинами, клиниками и школами.
4. Экономика и доходы населения. В Дубае все в порядке с экономикой и покупательской способностью. Средняя зарплата составляет $4500.
5. Волатильность рынка. А вот тут есть вопросы. С 2012 года было как минимум два крупных падения на рынке недвижимости — на 17% и 25% соответственно. Падение на 25% объяснялось коронавирусом. После эпидемии последовал откат — +36%. А вот почему с 2014 по 2016 год было падение на 17% точного ответа нет. Скорее всего, это связано с демографией: 90% населения составляют неграждане, а 80% людей живут в арендованном жилье. Можно ожидать резкие падения рынка и в будущем.
6. Диверсифицированность рынка. Высокая доля приезжих — это риск, но, с другой стороны, рынок здесь более диверсифицированный. Дубай — большой космополитичный хаб, и его благосостояние не так сильно зависит от русских клиентов. Следующую волну экспатов и инвестиций в Дубае ожидают из Китая.
7. Бизнес из СНГ. В Дубае не только большая русскоязычная диаспора, но и приходят бизнесы родом из СНГ. Например, здесь запустились Yandex Go, «Додо Пицца» и «Дринкит».
8. Климат и природа. Природные условия в Дубае хуже, чем в Турции. Вокруг пустыня, летом жарче, бывают песчаные бури.
9. Налоги. До недавнего времени налогов на юрлиц в Дубае не было, но теперь ситуация изменилась*.
Аланья отстает по инфраструктуре и экономике и явно находится в стадии пузыря.
Дубай — огромный и быстрорастущий космополитичный мегаполис с развитой инфраструктурой и широкими возможностями. Здесь хуже климат и природа, но шире возможности для карьеры и бизнеса, более адекватные цены и интереснее инвестиционные перспективы. Тем не менее перегрев рынка в Дубае возможен. Мы в Maerton ожидаем пузырь на горизонте 7-10 лет.
*Meta признана террористической организацией в РФ и запрещена
Алания представляет собой один из наиболее известных турецких курортов, привлекающий около 10% всех путешественников, выбирающих Турцию в качестве направления для отдыха.
Прекрасная популярность этого места обусловлена несколькими важными факторами, о которых мы расскажем в этой статье.
Если вас интересует доступный и приятный морской отдых за границей, то курорт Алания в Турции может быть идеальным выбором для вас.
Вот некоторые причины, почему стоит рассматривать Аланию в качестве места для отдыха в Турции в 2023 году:
Привлекательные цены на отдых - стоимость не всегда является отражением качества. Несмотря на то, что Алания славится как один из более бюджетных турецких курортов, здесь можно насладиться качественным и удобным отдыхом.
Приятный климат круглый год - Алания считается одним из наиболее солнечных и теплых курортов Турции. Вне зависимости от того, что пляжный сезон сосредоточен в основном летом, туристы приезжают сюда в любое время года. Летом - для морского отдыха и купания, а зимой - для комфортного проживания в уютных отелях и посещения экскурсий.
Богатое разнообразие достопримечательностей и экскурсий - Алания богата архитектурными и историческими памятниками, так как была основана еще во II веке до н.э.
Множество развлечений - от развлечений в отелях, таких как спортивные мероприятия, до водных видов спорта, акваланга, джип-сафари и захватывающих экскурсий.
Превосходные песчаные пляжи - подавляющее большинство пляжей в Алании имеют песчаное покрытие, плавный спуск в воду и приятный золотистый песок.
Многообразие гостиничного выбора - от недорогих трех- и четырехзвездочных отелей до роскошных пятизвездочных курортов.
Развитая инфраструктура для комфортного отдыха - Алания идеально подходит для туристов всех возрастных групп, включая молодежь, семейные пары с детьми и пожилых людей.
Международный аэропорт - в 2010 году в Алании был открыт международный аэропорт, что значительно упростило путешествия и сократило время трансфера до отеля.
Тем не менее, существуют и некоторые моменты, которые могут не всем подойти:
Высокие температуры летом - летом в Алании достаточно жарко. Это один из самых теплых курортов Турции, и для максимального комфорта предпочтительнее посещать его в мае, июне, сентябре или октябре. Если вы не переносите жару, рассмотрите возможность путешествия в начале или конце сезона или выберите курорты с более мягким климатом, такие как Кемер, Белек или Фетхие.
Природа, менее разнообразная, чем в Кемере, Белеке или Фетхие - несмотря на прекрасные виды и гористые местности, Алания может не иметь такое богатство природы, как некоторые другие курорты, такие как Кемер, Белек, Фетхие или Мармарис.
Аланья предоставляет отличные возможности для разнообразных категорий туристов:
Молодежь, которая ценит вечеринки и активное времяпрепровождение.
Романтичные путешественники, ищущие идеальную атмосферу для романтических моментов.
Семейные пары с детьми, ищущие комфортные условия и разнообразные развлечения для всех членов семьи.
Пожилые люди, ценящие спокойствие и уют, гарантированные на этом курорте.
Одинокие путешественники, ищущие новые впечатления и встречи с интересными людьми.
Аланья, подобно многим другим турецким курортам, разделена на различные районы, которые обладают своими особенностями для отдыха.
Список районов Алании и их характеристики:
Западная Аланья - благоустроенный район рядом с пляжем Клеопатра. Здесь отличная набережная, песчаный пляж, красивые парки, хорошая инфраструктура и удобства для семейного отдыха.
Центр Алании - неплохой район, несмотря на отсутствие особых особенностей.
Северная Аланья - идеальное место для поклонников уединения и природы, расположенное у подножья гор. Пляжи далеко, но горные леса и тишина - в вашем распоряжении.
Восточная Аланья - менее шумный район с развитой инфраструктурой и достаточным количеством развлечений. Также хороший муниципальный пляж.
Тосмур - самое тихое местечко в Алании с панорамными видами и мягкими песчаными пляжами.
Кестель - место для уединенного отдыха, отдаленное от городской суеты.
Махмутлар - популярный поселок с хорошей инфраструктурой, пляжами и русскоязычными жителями.
Конаклы - аналог Махмутлара с хорошими отелями и инфраструктурой.
Инджекум - район с хорошей инфраструктурой, песчаным пляжем и уютными отелями.
Аланья воплощает идеальное место для отдыха различных категорий туристов, предоставляя разнообразные районы с соответствующими условиями и атмосферой.
Отличные варианты 4-звездочных гостиниц в Алании:
Miarosa Incekum West Resort
Club Dizalya
Xeno Eftalia Resort
Caretta Beach
Armas Green Fugla Beach
Villa Sunflower Aparts & Suites
Бюджетные предложения 5-звездочных отелей в Алании:
Utopia World
Aska Just In Beach
Aria Resort & Spa
Kahya Resort Aqua & Spa
Selene Beach & Spa
Sunprime C-Lounge
Sirius Deluxe
Интересные варианты 5-звездочных гостиниц с повышенным комфортом в Алании:
Blue Marlin Deluxe Spa Resort
Delphin Botanik Platinum
Delphin Deluxe Resort
Rubi Platinum Spa Resort & Suites
Delphin Botanik Hotel & Resort
Quattro Family Club Dem
Saphir Resort & Spa
Kirman Leodikya Resort
Кстати, не забудьте подписаться на мой канал, если Турция также занимает особое место в вашем сердце, как и в моем.
Всем привет! Юхху! Лечу в отпуск😊 не хвастаюсь, а ищу соучастника/соучастницу для прогулок и экскурсий и совместного времяпровождения.
Лечу из Москвы с 06.09.23 по 15.09.23
Буду в Турции, недалеко от Алании, посёлок Конаклы.
В обязательной программе:
1. Рафтинг (уже была как-то раз, очень понравилось!)
2. Полет на параплане (а это еще не пробовала)
3. Поход в ночной клуб "Summer Garden" (если есть желание)
4. Поваляться тюленьчиком на пляже, поплавать и позагорать
Да и просто встретиться, погулять по Алании, пообщаться, вкусненько покушать, попить винишко.
Кто живёт/работает рядышком или планирует в отпуск в эти даты - пишите (сюда или в телеграмм @Olya_tok), с радостью разделю впечатления
P.S. возможно продолжение общения после отпуска
P.P.S. в моем арсенале гугл переводчик и минимальный набор английских слов
Оля, 36 лет, не замужем
Красиво, черт побери.
Ходим с сыном утром и вечером на море. Днем если честно очень жарко. Да и солнце днем опасное.Даже я , уже почти 10 месяцев находящийся в Турции обгораю за пару часов под этим ярким солнцем, что уже случалось этим летом. То есть ты такой весь загорелый, но сдуру решивший искупаться лнем на море к вечеру ходишь весь красный как вареный рак. Поэтому либо рано утром, либо к вечеру.
Ходим на пирс, там можно прыгать, удобно вылезать ну и море почище.
На пирсе сегодня прыгал молодой человек, прыгает круто. Мастерски владеет техникой.
Сын отказался повторять, хотя щучкой сам любит понырять с разбега. Глубина у пирса метров 5, может 6..
Я не достаю до дна, хотя пытался. Жирок не дает опуститься на дно, излишнего веса многовато, зато когда прыгаю с пирса выглядит это весело. Такая бомбежка.
Да еще, над головами периодически летают пожарные вертолеты- горят леса.