vl54rus

На днях знакомая пожаловалась что квартира должна быть сдана ещё в 3м квартале 2020г., а до сих пор этого не произошло. Захотелось понять что к чему и как можно подопнуть чтобы полетело быстрее. В-общем спортивный интерес и любопытство победили, попросил скинуть фото договора (ДДУ).

Тема незнакомая, поэтому пост с целью : а) уложить свои мысли б) глянуть советы в) чтобы тыкнули носом в косяки и ошибки

Присказка окончена, теперь сказка:
в мае 2019г. с ООО "Новосибирск СтройМастер К"(застройщик) заключен договор по 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...". В этом договоре застройщик обязуется:

осуществить строительство объета. планируемый срок окончания строительных работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2020г, //т.е. 01.10.2020г.

передать ...объект(помещение)...в течение 150 дней с момента получения...разрешения на ввод в эксплуатацию ...//т.е. 5 месяцев на передачу

при этом срок начала передачи...определяется истечением 30 дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию... //т.е. ещё месяц перед началом тех 5 месяцев

Глядя на потолок застройщик говорит что к октябрю 2020г. он построит и получит разрешение на ввод в эксплуатацию. А может и не в октябре на всё воля божья. Ну а срок передачи квартиры начнёт свое неспешное шестимесячное течение уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

При этом слова "срок передачи" являются ключевыми и интересуют больше всего (этот срок -существенное условие договора по ФЗ-214) , именно за его нарушение предусмотрена ответственность застройщика. А гражданский кодекс устанавливает что  срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

"Неизбежность" получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, лично у меня, вызывает вопросы. //любопытно, можно ли признать договор частично противоречащим законодательству и принудить застройщика к корректировке, например к исключению слова "планируемый" из пункта о времени завершении работ.

Так ФЗ-214, гражданский кодекс и рассказ офиса продаж о готовности квартиры осенью 2020г. разбиваются о суровые рифы в виде части договора об обязательствах застройщика.

Оптимистично можно считать окончанием срока передачи квартиры 01.04.2021г. ( конец 3го кв.2020г.+150дней+30дней). Но застройщик не склонен заставлять мыслить в оптимистичном ключе:

Уважаемые инвесторы!
В связи со сложившейся эпидемиологической обстановкой и согласно распоряжению Министерства строительства РФ №13949-ИФ/03 от 10.04.2020,
Информируем Вас о продлении разрешения на строительство Жилого дома №3 в ЖК "Молодежный" до 25.03.2021г. и переносе срока сдачи на I квартал 2021 года.
Надеемся на понимание.
С уважением, Генеральный директор ООО "Новосибирск СтройМастер К" Соловьев Андрей Владимирович.

И вот тут уже начинается вакханалия понятий:
1) срок разрешения на строительство //меня-то как дольщика он вроде как и не волнует
2) срок передачи //а вот он как раз ничем не продляется, кроме мутных формулировок договора
3) срок сдачи //вообще не знаю что это такое

Складывается ощущение о превентивном кормлении завтраками на сайте. Ну и куда же без классики интернета -  ссылка на письмо минстроя, которое никто не будет читать и думать при чём оно тут вообще.

А исходя из пессимизма реализма, срок передачи не установлен ничем - застройщик  не спешит в работе -> не получает разрешения на ввод в эксплуатацию -> срок передачи не наступает и никто ни в чём не виноват -> меры воздействия - уплата неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки - применить невозможно. ( в моём случае это примерно 240 р. в день, исходя из цены договора около 1 700т.р.. и ставки в 4,25%)

На сладенькое - Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 №423 снимает обязанность с застройщика по уплате неустойки участникам долевого строительства в случае задержки сдачи жилого дома за период с 02.04.2020 до 01.01.2021. В этом случае не особо важно (2020 год точно не попадает в окончание срока передачи по договору), но осадочек остался.

И очень понравился пункт договора, который в кратком изложении звучит "если площадь квартиры будет больше - доплати нам 75т.р. за квадратный метр. если меньше - мы тебе вернём 58т.р. за метр". Забавные метры - такие одинаковые, но такие разные.

размышления Руслана Бородина во многом помогли разобраться в этой мути.

В субботу собирался на озеро на границе Томской и Новосибирской области, но пришлось откорректировать планы, ближе к вечеру пятницы выехали в сторону Батурино, на двух машинах в составе 2х спиннингистов-любителей и 2х туристов.

Туристы баловались поплавочкой и коньяком. На поплавочку шли мелкие красноперки, окуни и ерши. Под коньяк шли купаты и килька.
Поставили палатку, выплыли, но не на долго-уже темнело. С утра сняли 2 щучки около килограмма, одну с упавшего дерева, другую из-под обрывистого берега.
глубины-от метра до 5, вода достаточно мутная, течение на реке не сильное.
Утренний заплыв пришлось прервать в 10, по причине плохого душевного и физического состояния туристов и одного спиннингиста. Реанимировал их походным супчиком из картошки и тушёнки.

Следующие пару часов заплыва прошли с нулями, вечером, после перерыва на дневной сон, из небольшого заливчика извлекли ещё пару щучек чуть меньше первых, потом пару часов махания веслами и спиннингами без результата, даже нашлось время для нескольких фото природы.

Под этим деревом, между веток периодически проявляла себя неплохая щука, попытки с 3ей попал ей в лоб воблером (что-то кроме плавающего воблера тяжело было положить в эту точку и потом успешно вести). Выпрыгнула из воды, но промазала. Через несколько попыток ситуация повторилась- атака мимо цели на падении приманки с вылетом из воды. С третьего раза щука атаковала точно, но сошла в самом начале. После этого она ушла лечить раны, солнце зашло и мы поехали домой.
Прикольные места, на ближайших выходных повторю поездку с ночевкой, есть по одному интересному варианту выше и ниже по течению в радиусе 20 км от этого места.

В субботу с утра выполнил давнее обещание, составили с женой тёще компанию в прогулке к Новосибирскому водохранилищу с собаками, заодно нажарили шашлыков.
Первый раз в этом году искупался. Прикольное место, особенно для тех кто плохо плавает-пологий песчаный берег.
Вечером собирался на рыбалку с ночевкой, обзвонил трёх товарищей-двое уже бухают, один ещё работал. Вспомнил про знакомого и удачно успел перехватить-он как раз собирался жарить мясо ("гаражный вариант").
Место рыбалки как обычно выбрано по карте, последние доступные в сети сведения о нём относились к 2011г.-подводные охотники писали на форуме что щука есть, но водоём зарастает всё больше.

Приехали уже затемно, встретили аборигенов, которые рассказали что рыба есть, но хрен вы её поймаете.
Выпили по паре бутылочек пива под мясо, переночевали в машине и в 7 утра спустили лодку на воду. Травы очень много, искали более-менее большие окна и обкидывали их-без результата.
Около 11 стали возвращаться, напоследок проверяли самое глубокое и чистое место водоема-около плотины.
На первом же забросе у товарища поклевка, получилось достать щуку 2,4 кг, радости не было предела, оказалось самая большая его рыба на спиннинг

почти сразу ещё одна поклевка, примерно такая же щука, но криворукий напарник (я) не смог поднять. Стал верить в приметы-возьмёшь подсак и он не пригодится-пришлось расплачиваться.
Я ушёл от ноля чуть позже, но эту щуку в обществе приличных рыболовов стыдно показать, не то что оставить.

Нашёл на карте недалеко от Новосибирска озеро, решил поехать на разведку.

Первый вариант маршрута отпал, т.к. на выезде на грунтовку стояли охранники Роснефти, и сказали что дальше дорога "пешком или на шишиге".

на съезде на лесную дорогу сразу начались ямы, поэтому сначала решил пройти дорогу пешком, оценить проходимость (црв не внедорожник).
по пути встретил мужика на старой витаре, оказалось что он тоже нашёл озеро пои карте и поехал разведать, наловил только гальянов с палец длинной на поплавочку, на спиннинг реакции не было, ловил только с берега, с одной точки, больше подходов к воде нет, обменялись контактами.
дорога оказалась проходимой, доехал до озера и накачал лодку. с 18.30 до 21.00 не увидел ни одной поклёвки, ни на одну из приманок. Всплесков, характерных для хищной рыбы и выпрыгивания мальков тоже не было, хотя озеро казалось перспективным-достаточно глубокое, чистая прохладная вода, умеренное количество растительности, естественные укрытия-деревья упавшие в воду.
но озеро очень красивое и чистое-не было мусора, всего два подхода к воде, а на остальном протяжении озера заросшие лесом берега. Из следов прерывания человека-мосток из досок и берёзы.

глаз порадовался, душа отдохнула, но осадочек остался, редко в этом году возвращался с нулями.
Напоследок пришлось немного покопаться и загубить пару молодых березок, слишком расслабился после сложного участка дороги, стащило и немного посадил машину. фото не передают рельеф, влажность почвы и колею в траве, но сел не совсем на ровном участке

потом общались в ватсапе с Сергеем (которого встретил на лесной дороге), оба были удивлены что хищника нет, по рассказам его знакомых в этом озере водится только гольян и хороший карась