Мы строили, строили и ...⁠⁠

На днях знакомая пожаловалась что квартира должна быть сдана ещё в 3м квартале 2020г., а до сих пор этого не произошло. Захотелось понять что к чему и как можно подопнуть чтобы полетело быстрее. В-общем спортивный интерес и любопытство победили, попросил скинуть фото договора (ДДУ).

Тема незнакомая, поэтому пост с целью : а) уложить свои мысли б) глянуть советы в) чтобы тыкнули носом в косяки и ошибки

Присказка окончена, теперь сказка:
в мае 2019г. с ООО "Новосибирск СтройМастер К"(застройщик) заключен договор по 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...". В этом договоре застройщик обязуется:

осуществить строительство объета. планируемый срок окончания строительных работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2020г, //т.е. 01.10.2020г.

передать ...объект(помещение)...в течение 150 дней с момента получения...разрешения на ввод в эксплуатацию ...//т.е. 5 месяцев на передачу

при этом срок начала передачи...определяется истечением 30 дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию... //т.е. ещё месяц перед началом тех 5 месяцев

Глядя на потолок застройщик говорит что к октябрю 2020г. он построит и получит разрешение на ввод в эксплуатацию. А может и не в октябре на всё воля божья. Ну а срок передачи квартиры начнёт свое неспешное шестимесячное течение уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

При этом слова "срок передачи" являются ключевыми и интересуют больше всего (этот срок -существенное условие договора по ФЗ-214) , именно за его нарушение предусмотрена ответственность застройщика. А гражданский кодекс устанавливает что  срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

"Неизбежность" получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, лично у меня, вызывает вопросы. //любопытно, можно ли признать договор частично противоречащим законодательству и принудить застройщика к корректировке, например к исключению слова "планируемый" из пункта о времени завершении работ.

Так ФЗ-214, гражданский кодекс и рассказ офиса продаж о готовности квартиры осенью 2020г. разбиваются о суровые рифы в виде части договора об обязательствах застройщика.

Оптимистично можно считать окончанием срока передачи квартиры 01.04.2021г. ( конец 3го кв.2020г.+150дней+30дней). Но застройщик не склонен заставлять мыслить в оптимистичном ключе:

Уважаемые инвесторы!
В связи со сложившейся эпидемиологической обстановкой и согласно распоряжению Министерства строительства РФ №13949-ИФ/03 от 10.04.2020,
Информируем Вас о продлении разрешения на строительство Жилого дома №3 в ЖК "Молодежный" до 25.03.2021г. и переносе срока сдачи на I квартал 2021 года.
Надеемся на понимание.
С уважением, Генеральный директор ООО "Новосибирск СтройМастер К" Соловьев Андрей Владимирович.

И вот тут уже начинается вакханалия понятий:
1) срок разрешения на строительство //меня-то как дольщика он вроде как и не волнует
2) срок передачи //а вот он как раз ничем не продляется, кроме мутных формулировок договора
3) срок сдачи //вообще не знаю что это такое

Складывается ощущение о превентивном кормлении завтраками на сайте. Ну и куда же без классики интернета -  ссылка на письмо минстроя, которое никто не будет читать и думать при чём оно тут вообще.

А исходя из пессимизма реализма, срок передачи не установлен ничем - застройщик  не спешит в работе -> не получает разрешения на ввод в эксплуатацию -> срок передачи не наступает и никто ни в чём не виноват -> меры воздействия - уплата неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки - применить невозможно. ( в моём случае это примерно 240 р. в день, исходя из цены договора около 1 700т.р.. и ставки в 4,25%)

На сладенькое - Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 №423 снимает обязанность с застройщика по уплате неустойки участникам долевого строительства в случае задержки сдачи жилого дома за период с 02.04.2020 до 01.01.2021. В этом случае не особо важно (2020 год точно не попадает в окончание срока передачи по договору), но осадочек остался.

И очень понравился пункт договора, который в кратком изложении звучит "если площадь квартиры будет больше - доплати нам 75т.р. за квадратный метр. если меньше - мы тебе вернём 58т.р. за метр". Забавные метры - такие одинаковые, но такие разные.

размышления Руслана Бородина во многом помогли разобраться в этой мути.