Продолжение постов про общие собрания собственников. Другие этапы можно посмотреть у меня.

Допустим, что реестр собственников вы мытьем или катаньем собрали. Перед тем как всех звать на собрание и начинать агитацию за интересующие вас вопросы, надо определится с тем, что предлагать к голосованию. Сейчас очень многим интересен вопрос реновации. Но начинать с него нельзя. Как только на очной части будет сказано волшебное слово - начнется бардак и важные вещи будут упущены.

В законодательстве есть ряд требований к управлению МКД. Поехали по порядку:

1. Совет МКД. Это такой орган управления МКД, который можно наделить большим количеством полномочий. Например представлять весь дом в гос. органах по разным вопросам, голосовать от лица МКД на публичных слушаниях, готовить документы к другим собраниям, обращаться к муниципальным депутатам и т.д. Подробнее читайте в Жилищном Кодексе. Выбирается только из собственников.

2. Председатель совета МКД. Главный в совете. Выбирается из состава совета.

3. Председатель общего собрания. Вообще логично этот вопрос ставить первым. Выбирается из участников собрания, определяет порядок обсуждения вопросов, следит за порядком, отвечает на вопросы или дает слово желающим высказаться. По большей части ведущий. Выбирать из собственников, присутствующих на собрании. Может совпадать с председателем совета.

4. Секретарь собрания. Помощник председателя. Помогает составлять протокол собрания. Помогает формировать бюллетень для голосования и т.д. Выбирается из присутствующих собственников.

5. Место хранения протокола и оригиналов документов. Место для подачи бюллетеней. Это могут быть разные места. Чего не стоит делать никогда - давать бюллетени и делать местом хранения документов в ГКУ ИС, в управляющей компании или любой другой организации. Потеряют - ничего не докажете. Обычно чья-нибудь квартира в качестве места хранения. И чьи-нибудь почтовые ящики для подачи бюллетеней. На всякий случай скажу - копии в жилищник/ук и в гуис отдавать надо, пусть знают о чем вы договорились. Но только копии, не оригиналы.

6. Счетная комиссия. Собственно те, кто будет считать голоса после окончания голосования. Вот комиссию можно делать из любых людей. Например специально пригласить непредвзятых людей. Или самых желающих в реновацию и самых ярых противников. Тут собрание решает.

Так вот. Подробнее про совет МКД я еще расскажу. Вот после решения этих, по большей части технических вопросов, начинайте составлять список вопросов для собрания. Если на повестке вам интересен только вопрос реновации - не забудьте про земельный участок. Принять решение о постановке ЗУ на учет должно общее собрание собственников. По закону надо ставить. Но это стоит денег, поэтому собственники могут отказаться.

Что с реновацией. Тут что бы ни было написано в решении о вхождении в программу, какие условия ни перечисляй - их не увидят. Согласны с оговорками - значит согласны. Против - значит против. Разумным решением будет ваше решение. По всем вопросам нужно составить небольшую справку, чтобы те, кто будет только на заочном голосовании понимали о чем речь. И по-хорошему, нужно не только плюсы описывать, но и минусы. Для всех решений.

Еще немного информации по самой реновации. Если ваш дом не принадлежит к панельным - стоит из программы выходить. У вас стены толстые, ресурс у дома тоже весьма и весьма. Делайте капремонт, если что-то не то с коммуникациями. Если очень не хватает лифта - рассматривайте варианты реконструкции. Качество "современных панельных домов" вызывает ряд вопросов. Плюсы - лифт и мусоропровод. Минусы - холодные эти дома. Звукоизоляция ни о чем.

Если  ваш дом панельный - почитайте чем ваш дом отличается от дешевых бараков тут: http://www.stranamam.ru/post/6285085/ Фактически единственное отличие - это не барак. Это максимально удешевленное жилье. Стоит ли за него держаться или менять на максимально удешевленное, но отвечающее современным нормам? Выбор за вами.

Остальные варианты надо рассматривать отдельно.

Комменты для минусов прилагаю. Писать буду пока рейтинга хватит. Топить уже начали.

Итак, бан с меня сняли, ура-ура! Спасибо человеку, которому не понравилось читать в посте блок про митинг. А тэг "политика" я не поставил. Да здравствует справедливость и свобода слова! Вышел я из бана и расскажу сейчас про выход из программы реновации. Как это выглядит на практике.

Было у нас голосование на Фиктивном Гражданине и в МФЦ. Результаты получились веселые. Тут вот карта есть: https://www.google.com/maps/d/u/0/viewer?mid=1oDHeldVDLZKRCr...

С указанием процентов голосов за и против по голосованиям в МФЦ и на АГ.

И даже по этим данным видно, насколько много людей не хотят под реновацию. Но эти голосования не более чем сбор мнений, они не имеют юридической силы. Чуть подробнее можно послушать тут, умный человек рассказывает: https://youtu.be/XeutVA-POoM

Нормально проголосовать за/против - можно только на общем собрании собственников.

Как его сдеалть пошагово? Да вот документ: https://docs.google.com/document/d/1u27OzXwwknshoBRQVLAevqTb...

Один из самых сложных и важных этапов - получение реестра собственников. На днях процедура еще больше усложнилась. Если раньше (до 22.06.17) можно было скормить на сайте росреестра весь список кадастровых номеров квартир и нежилых помещений в специальную форму (что занимает несколько секунд) и через некоторое время, если росреестр не лежит, получить ответ (его еще тоже обрабатывать, это кучка файлов xml) - теперь же для получения выписок нужно иметь отдельную ЭЦП Росреестра. А саму ЭЦП можно получить только придя лично к регистратору, предоставить ИНН, СНИЛС и не факт, что подойдут копии. Есть УЦ требующие только оригинал. Ну и еще денег отдать. После этого получив ЭЦП можно будет по одной запросить выписки по всем помещениям дома (1,5 минут на помещение). Потом все эти выписки нужно собрать в единый реестр собственников МКД. Эту штуку надо прикладывать к протоколу собрания. Без нее ваше собрание не более чем пшик. А еще нужно в процентах посчитать у кого сколько голосов, а не считать это все по квадратам принадлежащей площади.

Когда на руках есть реестр собственников можно начинать уведомление о проведении собрания. Строго под подпись, потому что уведомить нужно 100% собственников. Одного пропустили - все, собрание можно оспорить. В каждом доме находятся умники, которые таким образом хотят сорвать собрание. Е еще находятся те, кто не живет не то что в доме, а даже и в стране. Например в Германии человек живет, собственник квартиры в Москве, в квартире живет мама этого человека. Тогда можно сделать доверенность и все порешать. А вот с саботажниками - немного проще, оповещать таких надо бумажной почтой, регистрируемыми отправлениями. Даже если такой товарищ не придет или откажется голосовать - уже неважно. Один на весь дом - ничего не решит, кроме одного случая. Для выхода из предварительного списка надо собрать 33,4% голосов против включения дома в список. Для выхода из программы реновации вообще - 66,7 (т.н. квалифицированное большинство). Но это уже будет на голосовании. Сейчас важно всех оповестить, включая собственника-город. В Москве за городское имущество имеет право голосовать ГКУ ИС (он же гуис, он же Инженерная служба района %район%). Его тоже уведомлять надо. Под печать о получении входящего документа с подписями. Все уведомления под подпись собираем. Заодно собираем базу телефонов собственников, чтобы потом можно было СМС отправлять. Это тоже регистрируемый способ уведомления. E-mail тоже регистрируется. Так что после первого нормального собрания столько бегать по квартирам не придется. Думаю с уведомлением понятно? В следующем посте поговорим о повестке дня. Там тоже есть скользкие моменты.

Традиционно для минусов приложу комменты.

Теперь немного о политике. Есть у нас некоторое количество крикунов, которые говорят, что у нас землю украли или оценили землю в 0 рублей. Тут есть несколько моментов.

Момент первый - налоги. Чем дороже будет оценена ваша собственность - тем больше государство получит налогов. Самое дорогое в ЖКХ в любом месте нашей страны - земля. Посмотрите на доступную кадастровую карту. Так вот налоги считаются с кадастровой стоимости квартир, нежилых помещений и земельных участков. Налоги на подмосковные дачи выросли в десяток-другой раз. Потому что стоимость земли подняли. Как выдумаете в самой Москве кто добровольно сделает участок со стоимостью - 0?

Второй момент - регистрация участков. Кадастровые действия - штука дорогая. При этом межевания кварталов, уточнение границ участков городом проводится. Бесплатно. От граждан требуется только прийти на публичные слушания и утвердить новый план. Участок у вас есть, он выделен. НО - как правило не стоит на кадастровом учете. Если стоит на кадастровом учете - кто-то в вашем доме молодец. что происходит если участок не зарегистрирован - вы не платите налог на землю. Благоустройство территории проводится силами муниципальных служб за бюджетные деньги. Если стоит - налог надо платить, нести ответственность за сохранность вашей собственности, благоустраивать её. Казалось бы - нафига тогда его ставить на учет? Да все очень просто. Решать что и где будет на участке - вам. Например, выделите часть земли под парковку и сдавайте тем, кто ездит в офис по соседству. И на эти деньги делайте детскую площадку. Дальше сами думайте.

Третий момент. Почему не исполняется закон о регистрации прав? Тут все просто. В Москве только жилых МКД 33,5 тысячи. А есть еще куча всяких других зданий, под которыми выделяется земля, а еще дороги, парки/скверы и т.д. И все это нужно регистрировать. Это дорого. Один участок порядка 70 тыров на кадастрового инженера. Не считая денег выделенных на разработку и сопровождение систем занимающихся регистрацией прав. Этих участков в Москве очень много. А еще в гражданском кодексе написано что право у нас заявительное. Пока сам не придешь и не скажешь - "Вот документ, участок мой" - государство об этом не знает. А еще нас таких 146 мильёнов. Машину вы ставите на учет сами. Квартиру тоже. С землей - не ставите. Потом кто-то начинает кричать, что её украли. Вот и весь фокус.

И весь этот блок политический. Потому как порядка нет, власти пытаются облегчить себе работу. Пока собственники не проведут ОСС - их снести не могут. ОСС никто не проводит. Дома стареют, их сносить пора. Как? Да принять такой закон чтобы зашевелились. Приняли. Шевелятся. Дальше с землей будут подвижки. Такие же жесткие, скорее всего.

Дом 6 на Суворовской улице дома построили в 1940 году. Перекрытия деревянные. В 60-ые надстроили ещё два этажа и дом начал проседать.

Сегодня жильцы готовы наперебой рассказывать о проблемах. У председателя уже накопилась толстая папка с документами и фотографиями.

Раньше дом 6 был общежитием коммунального типа и принадлежал текстильной фабрике, расположенной в Преображенском районе. Работники получали здесь комнаты и ждали улучшения жилищных условий. Предприятие обанкротилось еще в 2004 году, и жильцы настояли, чтобы здание перешло на баланс города. Однако договоры соцнайма они получили только в 2012 году.

— Уже и фабрики не стало, а мы все еще здесь,— вздыхает председатель дома.

В доме 36 квартир, в каждой — по три-четыре семьи. Всего - 203 человека, и только у 7 из них жилплощадь в собственности. На вопрос, почему не все решились на приватизацию, объясняют: «Надеялись на государство».

В 2011 году префектура ВАО признала дом аварийным. В 2013 году ГУП «МосжилНИИпроект» подтвердил, что износ деревянных перекрытий в доме составляет 70%. Но решения о сносе и расселении так и не последовало: наоборот, дом был исключен из списка аварийных. По документам только три отдельные комнаты сохранили этот статус, и сейчас в них никто не живет.

По плану региональной программы капитального ремонта, последние два года здесь должны идти ремонтные работы, в том числе по восстановлению фасада и крыши. Но они не проводились. Жильцы квартиры №11 на последнем этаже уже более десяти лет мирятся с дырой в потолке.

В целом, дом буквально трещит по швам.

При этом в префектуре ВАО о проблемах на Суворовской, 6 хорошо знают. Жители дома ведут переписку с чиновниками с 2011 года. В официальных ответах обещают, что вопрос о состоянии здания будет рассмотрен на заседании очередной комиссии или передан в соответствующую инстанцию в мэрии.

Время идет, а вероятность включения дома 6 на Суворовской улице стремиться к нулю, а всё потому, что он был построен в неправильное время -  до первого индустриального домостроения» (1957-1968 гг.)….

По просьбе «Трансперенси Интернешнл — Россия» проведена экспертиза закона о реновации, принятого Госдумой в третьем чтении 14 июня. Ее провел юрист Станислав Солнцев, аккредитованный в качестве эксперта, уполномоченного на проведение независимой антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов. Заключение экспертизы юрист отправил Владимиру Путину, в Госдуму, Совет федерации и Минюст.

В законе о реновации юрист обнаружил четыре коррупциогенных фактора. Он отметил, что «реновацией займется особый фонд», но документы, на основании которых он будет работать, еще не утверждены. Не решено, как фонд «будет привлекать деньги граждан и организаций», а также «определять подрядчиков». Кроме того, «фонд сможет сам выступать застройщиком и привлекать средства дольщиков», однако конкретные механизмы не зафиксированы и фактически «отданы на откуп руководству фонда», говорится в экспертизе. «Столь широкие полномочия дают простор для коррупции»,— заключил эксперт.

Кроме того, «реновацию будут проводить на условиях долевого строительства, но без гарантий и защитных механизмов, предусмотренных законом “О долевом строительстве”», считает юрист. По его мнению, «это дает чиновникам излишне широкие полномочия». Последний пункт — «бесконтрольность». По словам эксперта, «фонд реновации является некоммерческой организацией, но выводится из-под любого контроля, предусмотренного законом “Об НКО”: он не должен сдавать в Минюст ни финансовых, ни содержательных отчетов», а также «не обязан раскрывать персональный состав руководства» и другие документы.

28 июня Совет федерации планирует рассмотреть закон о реновации. После поддержки верхней палатой парламента документ поступит на подпись президенту.

https://www.kommersant.ru/doc/3328987

Мне было интересно какие дома будут сноситься по программе реновации. Первой неожиданной находкой был дом на ул. Каланчевская 32 (м. Комсомольская/Проспект Мира), это дом 1906 года постройки (здесь и далее фотографии взяты из панорам или открытых источников)

Этот старый кирпичный дом, не аварийный, по состоянию исправный, на вид крепки. На первоначальной карте реновации он был обозначен как 1967 года постройки, потом эта ошибка была исправлена, но дом из проекта выведен не был. Рядом с этим домом есть панельная пятиэтажка 1962 года выпуска, лично у меня возникло ощущение что просто кому-то приглянулась земля под обоими домами. Когда 15 июня были опубликованы окончательные результаты голосования по дому распределеные было 65%/35%, т.е. не хватило 1-2% процентов чтобы снести, но сегодня выложили "обновленные" данные и теперь за снос 69%, что больше трети, т.е. дом как я понимаю снесут.

Другие мои находки расположены в начале Варшавского шоссе, один из них это дом по Варшавскому шоссе 10к2

Это дом 1917 года постройки с железобетонными перекрытиями, дом не аварийный, по состоянию исправный. По данным сайта flatinfo.ru в нем 4 квартиры и проживает 7 человек, но судя внешнему виду больше похоже что он принадлежит каким-то государственным коммунальным службам. Тут за снос проголосовало 100% жильцов, а именно судя по информации с mos.ru - 3 квартиры в которых проживает в сумме 36 человек.

Вот слову как выглядит соседний дом близнец:

Далее дом по адресу Варшавское шоссе 4, кирпичный трехэтажный дом 1917 года постройки с железнобетонными перекрытиями

Состояние исправное, дом не признан аварийным, так же судя по решеткам на окнах похоже что он скорее используется государственным учереждением. Тут так же проголосовало 2 квартиры и 5 человек, 100% за снос.

Следующий дом расположен по адресу Варшавское шоссе 7, построен в 1889 году.

Этот дом уже судя по всему жилой, кирпичный, с деревянными перекрытиями, исправный и не аварийный, по информации с сайта flatinfo.ru - в нем в 49 квартирах проживает 275 человек. 38 квартир проголосовало за снос и 3 - против. Итого 93% за снос.

Я сам не являюсь ни архитектором, ни историком. Нашел эти дома просто тыкая по карте, и сколько еще подобных домов - я не знаю. Но мне всегда казалось что исторические здания надо сохранять и поддерживать. И явно их судьбу должны решать уже не жильцы, а комиссии по истории и архитектуре. Но что-то кажется мне что эти дома и подобные им просто будут снесены.

Информация по домам и фотографии домов были взяты с сайтов (не сочтите за рекламу):

nesprosta.ru

flatinfo.ru

truedom.ru

yandex.ru

mos.ru

Это мой первый пост. Комментарий для минусов приложу.

https://www.mos.ru/otvet-stroitelstvo/kak-ustroena-programma...

Результаты голосования по адресам:

Каланчевская 32: https://www.mos.ru/otvet-stroitelstvo/itogi-golosovaniya-zhi...

Варшавское шоссе 10 корпус 2: https://www.mos.ru/otvet-stroitelstvo/itogi-golosovaniya-zhi...

Варшавское шоссе 4: https://www.mos.ru/otvet-stroitelstvo/itogi-golosovaniya-zhi...

Варшавское шоссе 7 корпус 1: https://www.mos.ru/otvet-stroitelstvo/itogi-golosovaniya-zhi...