Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел сентябрь–октябрь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше. Ну и пока ставки заградительные, посмотрим, кто чемпион по росту за последние 3 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

За месяц изменений почти не произошло. Первичка продолжает коррекцию после летнего взлёта, вторичка находится на пиковых значениях.

Сочи: октябрь → ноябрь

• Первичка: 467к → 461к (-1,3%)

• Вторичка: 429к → 429к (+0%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Новостройки продолжают дорожать, вторичка вернулась к пиковым значениям. Но не забываем, что спрос низкий, можно сторговаться. Многие сделки проходят за нал.

Москва: октябрь → ноябрь

• Первичка: 383к → 389к (+1,5%)

• Вторичка: 418к → 424к (+1,4%)

В Москве продано 44% (-1%) площади, 56% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 24% (-1%), в СПб 41% (+1%), в МО 37% (+1%).

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 296к, на 1к ниже октября.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички с лагом в месяц (данные за октябрь). Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 169к за метр, +1к.

347к за метр в Москве, без изменений, повтор исторического максимума. Опережает MREDC на 51к. По Краснодарскому краю средний ценник 164к (+3к). В МО всего 187к (+1к). Вторичка Москвы по СберИндексу 298к (+1к).

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений. Новая Москва 204к. МО 153к.

Но в долларах всё падает. 2 800 долларов за метр.

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 290 000 рублей. В Москве — 322 000 рублей.

По данным ЦИАН, недвижимость продолжает дорожать, несмотря на то, что эксперты говорят, что она должна дешеветь.

Какие ставки по ипотеке?

28% в среднем, что тут ещё добавить-то. Скоро и 30% будут.

Где недвижимость дорожает быстрее всего?

Сочи и Москве придётся подвинуться, потому что есть регионы, которые развиваются активнее. В первую очередь из-за туристического потенциала. В Дагестане за 3 года цены выросли на 193%, в Калмыкии на 179%, на Алтае на 148%. В среднем по РФ на 74%.

По данным SRG, Махачкала второй месяц подряд стала лидером по росту цен на жильё в России. А что, море тоже есть, хоть и Каспийское. Но ведь и Чёрное море тоже не Средиземное.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,680 млн с июля 2021 (данные за 1 ноября), на 1 декабря должно быть чуть больше (пополнил на 238 000, перешагнул за 5 млн).

По ценам на вторичку от SRG хватает на 17 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

За имеющуюся сумму можно купить скромную квартирку в Шерегеше. Там, конечно, холоднее, чем в Сочи, зато снежный сезон длиннее.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Вторичка резко начала дорожать, а первичка резко дешевеет. Такими темпами вторичка станет как в Москве — дороже первички! Тут, конечно, есть вопросики к безумному росту вторички — аж на 22%. Да и к безумному падению первички на 11%.

Сочи: сентябрь → октябрь

• Первичка: 525к → 467к (-11,1%)

• Вторичка: 349к → 429к (+22,9%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Особо без изменений в Москве. Рынок как будто закрыт на учёт.

Москва: сентябрь → октябрь

• Первичка: 383к → 383к (-0,1%)

• Вторичка: 415к → 418к (+0,7%)

В Москве продано 45% площади, 55% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 25%, в СПб 40%, в МО 37%.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 297к, как и в сентябре.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички с лагом в месяц (данные за сентябрь). Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 168к за метр — без изменений.

347к за метр в Москве, +5к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 50к (но данные на 30 сентября). По Краснодарскому краю средний ценник остался 161к. В МО всего 186к.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Но в долларах всё стабильно. 3 000 долларов за метр.

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 283 968 рублей. В Москве — 321 959 рублей (сентябрь). По оценке ЦИАН, вторичная недвижимость в Москве сейчас продаётся в среднем по 339 500 за метр (октябрь). Эти цены выглядят намного привлекательнее, чем цены в объявлениях.

Кто покупает по таким ценам при ключе 21%?

Директор Этажей Ильдар Хусаинов говорит, что вторичку покупают в основном на свои средства. Это могут быть, люди, приобретающие жильё взамен проданного, решившие вложить в недвижимость сбережения. В Москве за нал покупают примерно 50%. Первичку в основном покупают по льготам, заскакивая каждый месяц в очередной последний вагон, что создаёт ажиотаж. То там лимиты кончаются, то что-то ещё. Поэтому и цены не падают.

Цены на вторичку по мнениям экспертов вряд ли будут сильно падать, продавцы готовы придерживать квартиры и получать доход от аренды, если не сильно спешат. А если спешат, то можно отторговать до 10%.

В ипотеку под 24% (а теперь реальность такова) недвижимость покупают только сильно уверенные в своих силах люди, таких сделок менее 10%. В первичке спрос есть в основном от льготников.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,723 млн с июля 2021 (данные за 1 октября), на 1 ноября должно быть чуть больше (пополнил на 238 000, но на бирже очередной обвал).

По ценам объявлений хватает на 11 метров. По ценам от SRG хватает на 16,6 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

За имеющуюся сумму можно купить скромную однушку в Яхроме. Не Сочи, конечно, но и скипасы сильно дешевле, особенно по будням.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Москва — самый недоступный город по стоимости недвижимости среди мегаполисов, а Сочи — вообще по всей стране. В прошлый раз я смотрел июль–август. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Несмотря на конец курортного сезона, высокие цены не покидают черноморское побережье, а остаются среди пальм. И даже продолжают расти.

Сочи: август → сентябрь

• Первичка: 513к → 525к (+2,3%)

• Вторичка: 348к → 349к (+0,3%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Цены в объявлениях стоят на месте, так что скидки придётся получать уже при общении с продавцами.

Москва: август → сентябрь

• Первичка: 380к → 383к (+0,8%)

• Вторичка: 417к → 415к (-0,5%)

В Москве продано 45% площади, 55% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 27%.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 297к, на 3к больше августа.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 168к за метр — рост на 1к за месяц.

342к за метр в Москве, +10к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 45к (но данные на 31 августа). По Краснодарскому краю средний ценник остался 161к.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Но в долларах всё стабильно. 3 070 долларов за метр.

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 283 968 рублей (+2,41% за месяц). В Москве — 321 959 рублей. Эти цены выглядят намного привлекательнее, чем цены в объявлениях.

Семейные льготные ипотеки исчерпали лимиты

По данным Дом РФ на середину сентября, общие лимиты семейной ипотеки исчерпаны на 92%: выдано 5 418,5 млрд рублей из 5 900. Скорее всего, лимиты скоро обновят, и льготников снова смогут привлекать в созаёмщики.

Москва — самый недоступный город по стоимости жилья среди мегаполисов

В ЦИАН посчитали доступность жилья, и оказалось, что среди всех мегаполисов самая недоступная недвижимость в Москве. Методология доставляет, но всё же: считали, сколько нужно откладывать среднемесячную зарплату, чтобы накопить на среднюю однокомнатную квартиру площадью 38 метров. В Москве нужно 8 лет.

Сочи — самый недоступный город по стоимости жилья среди всех городов

Если же говорить про Сочи, который не является мегаполисом, то там ЦИАН ничего не считал, потому что и так всё предельно понятно. К тому же весной уже другие аналитики посчитали, что Сочи вне конкуренции. Там методология была похожая: считали, сколько лет нужно копить на 54-метровую квартиру втроём! 7 лет и 8,5 месяцев. Одному — в три раза дольше.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,33 млн с июля 2021 (данные за 1 сентября), на 1 октября должно быть около 4,7 млн.

По ценам объявлений хватает на 13,5 метров. По ценам от SRG хватает на 16,5 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В Сочи там рекорд по росту цен за квартал. А что в Москве? В прошлый раз я смотрел июнь–июль. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Под конец курортного сезона цены в объявлениях снова растут в надежде на опьянённых сочинских туристов, которым некуда девать деньги. Ну ничего, скоро сезон дождей, может быть, высокие цены смоются.

Сочи: июль → август

• Первичка: 500к → 513к (+2,6%)

• Вторичка: 333к → 348к (+4,5%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Цены в объявлениях стоят на месте, так что скидки придётся получать уже при общении с продавцами.

Москва: июль → август

• Первичка: 380к → 380к (-0,1%)

• Вторичка: 419к → 417к (-0,48%)

В Москве продано 46% площади, 54% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 28%. То есть, Москва-то продаётся более-менее активно, особенно Новая Москва.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 294к, на 5к меньше июля.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 155к за метр — рост на 2к за месяц.

312к за метр в Москве, без изменений за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 16к (но данные на 31 июля). По Краснодарскому краю средний ценник остался 176к. По всей РФ средняя 155 тысяч за метр.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Но в долларах всё стабильно. Около 3100 долларов за метр. Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Москва и Сочи, конечно, вне конкуренции.

Объявления

• Москва: первичка 380к, вторичка 417к

• Сочи: первичка 513к, вторичка 348к

• СПб: первичка 261к, вторичка 216к

• Новороссийск: первичка 201к, вторичка 152к

• Краснодар: первичка 160к, вторичка 130к

Массовые льготные ипотеки закончились, а продавцы не хотят снижать цены.

Сочи возглавил рейтинг городов по росту цен на жильё во втором квартале

Есть исследование цен на вторичку от SRG, где цены ниже, чем в объявлениях. Во втором квартале 2024 Сочи возглавил рейтинг городов с населением от 300 тысяч жителей по росту средней цены метра на вторичке, подсчитали для РБК аналитики SRG. Рост на 6,44% до 264,9к. Это на 24% ниже цен в объявлениях.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,26 млн с июля 2021 (данные за 1 августа), на 1 сентября должно быть около 4,35 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 14,75 млн. Месяц назад было 14,11! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 12,91 метра! Если по данным SRG, то 16 метров. За эти деньги можно купить Tank 300 в максималке или двушку в Ульяновске.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Август — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел май–июнь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Вторичка просто дорожает, в первичке произошёл откат после аномального роста (возможно, это был баг). Тем не менее, на дистанции года зафиксировано подорожание.

Сочи: июнь → июль

• Первичка: 538к → 500к (-7,1%)

• Вторичка: 324к → 333к (+2,7%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Тут цены не падают несмотря ни на что. Москвичей ведь отменой массовых льготных программ не напугаешь, потому что тут одни айтишники.

Москва: июнь → июль

• Первичка: 374к → 380к (+1,6%)

• Вторичка: 415к → 419к (+0,9%)

В Москве продано 44% площади, не продано 44%, а по 11% площадям продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 27%.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 299к, на 3к меньше июня. Отскок от максимума на 5к.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 153к за метр — рост на 1к за месяц.

312к за метр в Москве, +2к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 13к (но данные на 30 июня). По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 176к — стало на 1к дороже. В целом, по РФ тоже рост со 175 до 176 тысяч за метр.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Но в долларах всё стабильно. Около 3000 долларов за метр. Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Москва и Сочи, конечно, вне конкуренции.

Объявления

• Москва: первичка 380к, вторичка 419к

• Сочи: первичка 500к, вторичка 333к

• СПб: первичка 257к, вторичка 214к

• Новороссийск: первичка 200к, вторичка 152к

• Краснодар: первичка 160к, вторичка 129к

Теперь самое время вспомнить, что массовые льготные ипотеки заканчиваются.

Как взять ипотеку?

Эксперты посчитали, что для покупки двушки в ипотеку под 19,5% нужна зарплата, превышающая среднюю по региону в 2,5–3 раза, а где-то и в 4. К примеру, если взять двушку в Москве за 20 млн, ежемесячный платёж будет 269 тысяч, а необходимая зарплата — 539 тысяч. Средняя в Москве 179 тысяч, но это средняя, а не медианная. В итоге, средний москвич может купить квартиру в Перми.

Кстати, описывал, как застройщики дают льготы. Например, Самолёт предлагает ипотеку от 5,9%. Правда на 2 года. Или 8%, но на 5 лет. Что будет дальше? Правильно, в последующие годы будет 18,6%.

ИТ-ипотека Шрёдингера

Читатель не из сферы ИТ резонно заметит, что есть же ИТ-ипотека. Ипотека-то есть, но лимитов уже нет. Так что даже айтишникам теперь нужно деплоить под двадцатипроцентную ставку.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,02 млн с июля 2021 (данные за 1 июля), на 1 августа должно быть около 4,25 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 14,11 млн. Месяц назад было 13,73! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 12,91 метра! За эти деньги можно купить два Haval Jolion NEW или скромную квартирку в Великом Новгороде.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.