Добавить картинки в прошлый пост не получается, поэтому новый.
Отличие - в радиусных панорамных лифтах.
Такой вариант более гармоничный и совершенный.
Подробности и другие варианты реконструкции в прошлых постах
Вид из лифта/из окна днем
Вид из лифта/из окна ночью
По сроку службы дома - по словам заслуженного архитектора России, срок службы большинства домов после реконструкции 100-150 лет. (https://www.fontanka.ru/2022/07/25/71513369/)
25-50 лет - это про коммуникации, решается ремонтом.
В СССР рассказывали сказки о светлом будущем, отсюда миф про временное жильё. Можно сколько угодно мечтать о большой квартире, но ёё никто вам не подарит и с неба не свалится - придется самим зарабатывать. Если надеяться на реновацию, то ждать придется каких-то пару сотен лет.
Сочетание белого и золотого, а также полукруглых форм традиционно используется в дизайне церквей. Таким образом создается ощущение легкости и праздника.
В подобном стиле можно реконструировать и хрущевки.
В Москве, учитывая высокую стоимость жилья, возможен вариант подороже:
В более бедных районах подешевле:
Или так
Белое с золотом, полукруглые формы.
По поводу неудачного опыта надстроек в прошлом.
Надстройки производили с помощью классического строительства - это долго, шумно и т.д.
Я предлагаю НАДСТРОЙКУ МОДУЛЯМИ. В этом случае сам монтаж занимает несколько дней (МОНАРХ смонтировала 270 м2 двухэтажное здание под ключ с отделкой и коммуникациями за 3 дня)
Также технологию называют объемно-блочное домостроение.
Кроме того, это дешевле.
Если что-то не получилось раньше, это не значит, что не получится сейчас.
Для целого ряда городов это вполне рабочий вариант. Цены изучал, расписывать нет ни времени, ни желания.
Проекты заинтересовали нескольких инвесторов. Проблема не в деньгах.
Основные проблемы:
Получить согласие всех жильцов
Согласовать на всех инстанциях.
По деньгам.
По цене 1м2 жб коробки модуля без отделки в Москве стоит от 23 тыр.
Это не себестоимость, это предложение производителя с учётом его прибыли
1 м2 жилья стоит около 300 тыр.
Площадь хрущевки примерно 700 м2 на этаж.
Итого за 1 этаж - примерно 160 млн прибыли.
Внешний панорамный лифт под ключ - около 15 млн. 4 лифта - 60 млн.
Есть ещё примерно 100 млн.
Фасад металлокассетами под ключ за всю хрущевку 14-20 млн(есть коммерческое предложение от одной из компаний)
В этом варианте более сложное оформление - думаю где-то в 30 млн можно уложиться
После всего останется ещё где-то 70 млн.
Это примерный расчет, не смета, основанный на реальных предложениях компаний - делал запросы.
Конечно, не во всех городах разница так велика. В прошлых постах есть бюджетные варианты реконструкции.
Предлагаемые мной варианты учитывают также влияние на психику - я консультировался с профессиональными психологами с многолетним опытом.
Европейские варианты реконструкции в России неприменимы -также писал ранее.
Есть довольно много обзоров по реконструкции панелек - Варламова например.
Показывают переделанные панельки и говорят - почему бы и у нас не сделать так же.
Но некоторые незначительные моменты не считают нужным упомянуть.
Например бюджет Германии на 2024 год €476,8.млрд России €368 млрд (по данным интернета)
Кроме того панелек в России больше в несколько раз.
+ больше территория, хуже климат, меньше плотность населения - больше дополнительных расходов на отопление, дороги и прочую инфраструктуру + расходы на защиту национальных интересов
Исходя из всех этих факторов, на реконструкцию каждого здания впринципе невозможно выделить сопоставимую сумму - её просто неоткуда взять.
Учитывая общую площадь - снести и построить новое тоже плохой вариант - доп расходы на снос, потом на стройку + вероятное воровство на каждой стадии.
Наверно оптимальный вариант - максимально экономичная реконструкция с надстройкой.
Немного удивляет, что у многих не очень развито критическое мышление - ждут каких-то чудес, что кто-то подарит новую большую квартиру - по реновации или просто так.
Даже в Москве - с самыми большими возможностями - за 30 лет реновация должна охватить всего 7% населения - которых переселяют в квартиры немного больше по размеру, но - в человейниках, с кучей проблем с качеством постройки, с проблемными лифтами, часто неразвитой инфраструктурой и т.д.
Складывается впечатление, что люди не видят разницы между тем, что им обещают и тем, что они реально могут получить - в каком объеме и качестве.
Одна из проблем реновации - очень мало информации по финансам. Неизвестна точная цена по стоимости построенного 1 м2, неизвестно участвуют ли в финансировании организации или всё за счёт бюджета(налогоплательщиков иным словом). Из-за чего трудно понять, насколько она вообще обоснована.
Судя по комментариям, перфекционизм очень распространён) "Лучше идеальный вариант, но никогда", чем реальная возможность значительно улучшить условия жизни(не для детей и внуков, как обещали при строительстве коммунизма, а при этой жизни)
Если знаете вариант лучше - по эффективности, доступности - пишите. Я таких вариантов пока не встречал
По модульному строительству - видео московской компании Монарх (строительство крупными модулями - до 100 м2)
Недорогой вариант улучшения условий жизни миллионов
Основные идеи по реконструкции и надстройке в прошлых постах а также в статье в журнале
Если коротко - что делать и где взять деньги.
О реконструкции панелек/хрущевок в Европе многие писали - Варламов и т.д.
Приводятся реконструированные дома -обновленные, благоустроенные, часто с понижением этажности.
Возникает вопрос - почему бы и у нас не сделать так же?
Хороший вариант, если бы не некоторые незначительные мелочи.
Панелек в Европе в сотни раз меньше, чем в России, а благосостояние (по крайней мере раньше) было значительно выше. Изменение конструкции дома, понижение этажности - это серьезное вложение денег и долго.
Если есть финансовая возможность - почему нет?
В Москве 8000 хрущевок, общая площадь хрущевок в России - 290 млн м2, а денег мало/нет.
Так что остается либо завидовать, либо идти своим путём.
Сейчас варианта 2 - реновация и реконструкция.
Реновация началась в 2017. На данный момент переселено 150 тыс человек, 949 домов(по официальным данным) - в Москве, самом развитом городе страны
20 тыс человек в год. Население Москвы официально 14 млн. Не очень быстро. Затраты на сегодняшний день уже превысили 6 трлн.
Такими темпами несколько сотен лет и может быть условия жизни улучшатся. Или нет - многие пишут о проблемах реновационных домов, высокой этажности человейников и скученности населения - значительная часть домов 20-30 этажей. Одна из частых жалоб - постоянные поломки лифтов. В 20-30 этажном доме это не очень приятно.
Как альтернатива/дополнение реновации может быть реконструкция. Это быстрее, и дешевле - возможна также самоокупаемость за счет продажи новых квартир.
Как вариант - жители переезжают из старых квартир в надстроенные.
После этого в старых квартирах производится капитальный ремонт и реконструкция - однушки можно переделать в студии, решив тем самым проблему маленьких кухонь - это отличный вариант для молодежи (из-за низкой цены) либо объединить квартиры. После чего продать.
Преимущества:
Дешевле/самоокупаемость - может охватить больший объём
Быстрее
Сохраняются социальные связи
Меньше мусора - польза экологии
Детально расписано в прошлых постах и в статье по ссылке.
Данный вариант оформления фасада очень недорогой и долговечный - металлическая рама крашенная под дерево прижимает минеральную ткань (базальтовая крашенная или стеклоткань к стене) - это долговечно(50+лет), быстро и недорого - значит подходит как массовый вариант, что актуально учитывая десятки тысяч хрущевок по всей России
По надстройке - опыт в Москве есть, выпущена официальная методичка. С внешними опорами - "хоть 20 этажей".
По срокам - модульным строительством этаж можно за неделю надстроить.
Ссылки в прошлых постах.
По сроку эксплуатации - до 150 лет(по мнению заслуженного архитектора), детали в статье
По своему дому - в других моих постах
В Москве есть опыт надстройки. Основные проблемы 2:
Традиционное строительство, поэтому долго
Как правило некрасивый дизайн надстроенных домов.
Я предлагаю решение этих проблем:
Модульное строительство - быстро, без грязи, с минимумом неудобств.
Дизайны в стиле современных трендов в архитектуре - эко и хай тек, а также классический. Это недорогие варианты с быстрой реализацией, с низкой стоимостью эксплуатации и сроком службы 50 + лет
Выбор не между роскошной квартирой в центре и тесной хрущевкой. Выбор между убитой хрущевкой и отремонтированной хрущевкой с лифтом и благоустройством. Реновация - в основном в Москве с черепашьей скоростью и кучей претензий к качеству получаемого жилья. Новую квартиру никто не подарит, но за свои деньги - любой каприз.
Подробнее про идеи по реконструкции:
https://moluch.ru/archive/518/113766/
Данный дизайн напоминает Колизей - кусочек Италии в шаговой доступности)
Легким движением руки хрущевки превращаются… превращаются хрущевки… хрущевки превращаются… в элегантное жильё!©
Форму окон в старом здании можно изменить с помощью декоративных накладок.
Внешний панорамный лифт положительно скажется на качестве жизни
Такого типа
Вариант реконструкции на основе самоокупаемости - за счёт продажи квартир в надстроенных этажах. Этажи надстраиваются естественно модулями - 2 этажа можно надстроить за 2 недели модулями крупного формата (такие производит компания Монарх) под ключ или 1-2 месяца стандартными - практически без пыли и грязи, с минимумом неудобств жильцам.
Все расчеты и обоснование есть в прошлых постах. Если кратко - всё реализуемо, экономически выгодно. Там же про технологии и другие варианты дизайна.
Мечтать можно о чём угодно, но новую шикарную большую квартиру никто не подарит. Нужно работать с тем, что есть.
Если у кого-то что-то не получилось, это не значит что идея плохая. Возможно реализацией занимались люди с малыми знаниями и интеллектом
Самый дешевый вариант обновления фасада.
В верхней части - "чехол" из базальтовой ткани.
Базальтовая ткань ТБК-100.
Базальтовые ткани обладают рядом уникальных свойств, среди которых:
- экологическая чистота материала, имеет природную формулу минерала - базальта;
- высокая термостойкость, негорючесть, температура постоянного применения - 700°С;
- один из лучших теплоизоляторов;
- высокая химическая стойкость к щелочным и кислотным средам;
- высокая долговечность, срок службы - 50 лет;
- не поддается воздействию плесени и других микроорганизмов;
- материал виброустойчив, может использоваться для изоляции турбин.
Стоимость
75р/м2
На ткани печать узора люминисцентной краской - с наступлением темноты узоры будут светиться первые пару часов относительно ярко с постепенным затуханием (не будут мешать спать)
Или оклейка люминисцентной пленкой - как удобнее.
В нижней части - габионы (камни в сетке) - такое решение используется для оформления фасадов
Оформление фасада габионами
Оформление фасада габионами
Если есть вопросы по материалам - и базальтовая ткань и габионы легко гуглятся.
1000 р/м погонный
В итоге - по материалам стоимость около 300-400 тыр на хрущевку (примерно 2000 м2 фасада).
Материалы негорючие, долговечные - 50 лет (по сути всё сделано из камня).
Кроме того - очевидно обшить фасад тканью (даже из базальта) проще чем делать обрешетку и вентилируемый фасад.
Это - максимально экономичное, практичное решение. Наверно идеально для России.
Безусловно существует множество более эффектных решений - но стоят они в десятки раз дороже.
Например, если использовать металлокассеты (вентилируемые фасады), стоимость только материала - металлокассета + подсистема примерно 2,5-3 тыр. С учетом стоимости работы - выходит примерно 7 тыр/м2.
Итого обшивка фасада хрущевки металлокассетами - 2000x8=14 млн. (из них на материалы примерно 6 млн)
По материалам мой вариант ориентировочно в 10-15 раз дешевле.
Трудозатраты оценить непросто - вариант ещё не проверен на практике. Но например монтаж строительной сетки с печатью фасадов зданий стоит от 50 р/м2.
Поскольку этот вариант предполагает длительный срок использования, вероятно стоимость будет выше. Но всё равно дешевле монтажа вентилируемого фасада в несколько раз
В России сотни миллионов м2 хрущевок. Чтобы их перестроить нужны десятки или сотни триллионов рублей - вероятно это займет 100-300 лет в лучшем случае.
До наступления светлого будущего есть выбор - любоваться убитыми хрущевками или хоть как-то привести их в порядок. Выгоднее, лучше по соотношению цена/качество варианта не встречал
Срок службы самого здания (стандартная панелька/хрущевка)- 100-150 лет по информации архитектора (см в другом посте)
Ткань в реальности выглядит гораздо дороже, чем стоит.
Подробнее про идеи по реконструкции:
https://moluch.ru/archive/518/113766/
те же идеи от профессионального архитектора
Предлагаю 2 варианта стиля - эко и high tech
Кратко в видео:
Панорамы реального двора
оформленного в таких стилях:
Эко
High tech
Чтобы продлить срок службы, нужно отремонтировать и утеплить фасады зданий.
Для того, чтобы делать это массово, материалы должны быть недорогими, с простым
и быстрым монтажом - металлический сайдинг и металлические кассеты.
Когда бюджет ограничен, минимализм - хорошее решение.
Создать комфортную, спокойную обстановку с точки зрения психологии используя плавные формы и эко-стиль (предпочтительно металлический сайдинг с текстурой дерева)Для увеличения вместимости жилых зданий можно увеличить этажность - достроить
2 этажа выше такая практика уже существует - некоторые дома в Москве и др городах уже были надстроены - как вариант внешний каркас, читайте ниже.
Вместимость 5-этажного здания вырастет на 40%. Деньги от продажи квартир на 6-м и 7-м этажах могут быть потрачены на ремонт здания, обновление фасада.
В случае увеличения этажности дома, для ускорения процесса можно напечатать отдельные комнаты на 3д принтере - эту технологию уже используют в строительстве, в том числе в России. Такие комнаты-блоки можно напечатать на заводе(возможно там же произвести отделку и все отверстия для электрики и канализации)доставить и установить сверху - это быстрее, доставит меньше неудобств жильцам и вероятно дешевле.
Масса комнаты 20м2 примерно 12 тонн при печати обычным бетоном. В компании Rocket group происходят испытания печати домов с легким бетоном - с ним масса будет примерно 7-8 тонн. Это ориентировочные цифры, которые мне предоставила компания
Чтобы не перегружать несущие конструкции старого дома,можно провести обстройку - внешний каркас, на который будут опираться новые этажи. Такой опыт в Москве есть.
При этом ограничений по количеству надстраиваемых этажей не предусмотрено. «Можно хоть 20 этажей надстроить, поскольку они не опираются на нижестоящие этажи, а рядом создается другой каркас - в этом заключается методология проекта», - пояснил Левкин
Методические рекомендации по надстройке:
ДЛя ускорения процесса можно напечатать на строительном 3д принтере бетоном целые блоки 4x10x3м или даже 4X10x6 м.
Все необходимые отверстия могут быть учтены при печати на заводе.
Возможно даже удастся сделать отделку, провести канализацию и электрику.
Чтобы не перегружать электрику и канализацию старого дома, можно было бы разместить эти системы для новой части рядом с шахтой лифта, а также в опорных столбах - их можно было бы сделать толще
Материалы отдели фасада те же - металлокассеты, металлический сайдинг с текстурой дерева
В случае High tech - оформление фасада алюминиевой протяжно-вытяжной сеткой.
Плюсы:
Недорого (800-1000 р за м2) Обшивка фасада будет стоить раза в 4 дешевле чем металллокассетами.
Не ржавеет
Легкие
Подсветка - светодиодная лента либо люминисцентные лампы (это дешевле, но тогда рисунок другой)
Изложенные мной идеи - это мировые тренды 2023-2024 в архитектуре.
1. Эко стиль
2. Реконструкция/повторное использование зданий
3. Модульная конструкция
4. 3д печать
5. Энергоэффективность
Приведу конкретные цифры (чтобы понимать примерный порядо цены, это НЕ ТОЧНАЯ СМЕТА)
Площадь хрущевки 670м2(67x10). Квартиры занимают примерно 600м2 на этаж. Стоимость 1м2 в Москве 330 тыр. Квартиры в 2 надстроенных этажах будут стоить около 400 млн. Стоимость 1м жилья напечатанного на 3д принтере 50-60 тыр. + согласования, доставка, доп работы - пусть удвоится, можно исходить из 120 тыр.
Итого можно за счет надстройки только 2 этажей можно выручить 200-250 млн.
Стоимость обшивки как в предложенном мной варианте примерно 13 млн под ключ (с учетом теплоизоляции). Уменьшатся теплопотери - значит и счет за отопление будет меньше.
Панорамный лифт + шахта стоит 10-15 млн (такие цены назвали 3 компании). Это полноценный лифт грузоподъемностью 400 кг
Итого 4 лифта + обновление фасада - 70 млн.
Оставшиеся 130-180 млн можно потратить на замену проводки, труб, ремонт подъезда и прочий ремонт
Если печатать белым бетоном, стены можно не отделывать - оставить на усмотрение жильцов
https://3dtoday.ru/blogs/news3dtoday/tekhasskiy-poselok-zast...
Двухэтажные здания давно уже печатают.
Любителям снести и построить заново - посчитайте сколько это стоит. Чтобы снести все хрущевки в России и построить новые дома нужно около 60 трлн рублей (без учета суммы которую украдут), стоимости сноса и т.д. По времени займет десятки или сотни лет.
Все ожидаемые доходы за 2024 год - 35 трлн
Всего в России было построено около 290 млн м² общей площади хрущёвок, что составляет порядка 10 процентов всего жилого фонда страны.
По реконструкции в Германии и др странах - посмотрите на объем работ и стоимость. Вариант, который я предлагаю в разы дешевле.
Более того - он предполагает полную или частичную самоокупаемость - ремонт фасада, общедомовых помещений, внешний панорамный лифт, благоустройство двора за счет денег вырученных от продажи квартир в надстроенных этажах.
Жильцы могут самоорганизоваться сами или найти инвестора, который организует процесс за свою долю прибыли.
Чтобы надстройка была быстрой нужно использовать технологии модульного строительтсва - когда готовые помещения доставляют на место стройки и монтируют - это сокращает стоимость, сроки строительства и уменьшает неудобства жильцов
По модульному строительству:
https://flathouse.moscow/ 50 тыр/м2
В Казахстане: https://modex.kz/about_modex
Готовый дом и отзывы:
В Азии уже много лет
Площадь хрущевок мала, новую большую квартиру никто не подарит. Значит нужно максимально эффективно использовать имеющуюся площадь.
Идеи по ремонту и планировке хрущевки на основе реальной площади (двери и окна могут не совпасть - планировки бвают разные)
