Серия «Статьи про инвестиции»

В чем задача инвесторам в недвижимость?

Конечно, вложить деньги в проект, который как минимум, позволит на длительной дистанции не потерять, а лучше заработать.

Давайте, посмотрим, какие города России давали лучшую доходность на каждый вложенный рубль в квадратный метр.

Как известно, наиболее высокие темпы роста цен пришлись на 2021 год.

На почетном 1 месте в 2021 году был город Сочи. Цены там выросли на 85 процентов.

На 2 месте по росту стоимости недвижимости оказался Краснодар, где цены выросли на 83,4 % за год.

В ТОП10 городов с подорожавшими квартирами также вошли Мурманск, цены в котором выросли на 63 %, Улан Удэ на 53,2 %, Тверь прибавила 52,1 %, Новокузнецк 51,3 %, Казань 51 %, Калининград почти 50 %, Чита почти 49,3 процента, Омск 47,7 %.

На 13 месте оказался Санкт-Петербург с ростом цен на 31,3 %, пропустив вперед свою же область, в Ленинградской области цена на недвижимость выросла на 36,9 %.

Где же Москва спросите вы?

А вот она оказалась за пределами 15 городов. Цены в Москве выросли всего навсего на 26 процентов.

То есть инвестор, выбиравший в начале 2021 года между столицей Татарстана и столицей России, проиграл бы в заработке в 2 раза, если бы выбрал Москву.

Получается, что Москва давно уже переоцененный город России. И вкладывать в московскую недвижимость давно не так выгодно, как в соседнюю Тверь к примеру.

«Может быть здесь будет цена лучше сохраняться в будущем», - скажет инвестор. Я же не спекулянт, я же создаю себе плацдарм на будущее.

Окей, давайте рассмотрим инвестиции в Москву в долгосрочной перспективе.

Что важно долгосрочному инвестору?

- Насколько хорошо недвижимость, купленная в Москве будет сохранять свою цену, а самая главная ценность.

Какие ценности есть у Москвы?

Конечно же фактор статуса столицы, но давайте, приглядимся.

За последние годы из Москвы стали активно уходить крупные компании, например, Газпром, а за ним Роснефть переехали частично или полностью в Санкт-Петербург.

В 2022 году Москву покинули офисы крупных международных компаний, а к концу 2022 года заговорили всерьез о возможном переносе столицы в будущем.

Чем это грозит Москве?

Конечно, столичный статус нового города не обрушит полностью спрос на недвижимость в Москве, но вот к удешевлению стоимости метра это может привести.

Вот еще один интересный момент.

Угадайте, какой город в России достиг размеров населения 800 000 человек? В нем построено уже 8 станций метро и будет построено еще 5 на 3-х ветках метрополитена.

В каком городе работают 2 аэропорта, 1 из которых — международный.

В каком городе общая протяженность новых построенных дорог составила более 40 километров.

И в какой город вложено 3 триллиона рублей в развитие инфраструктуры и будет вложено еще 4 триллиона.

Задумались?

Я вам подсказываю - это новая Москва.

Это в новой Москве средняя цена метра с 2012 года до 2022 года фактически за 10 лет развития выросла в 3 раза!

Выросла ли цена метра за этот же период в границах старой Москвы?

Нет.

Вот и делайте вывод, стоит ли дальше вкладывать.

Но есть еще интересная информация.

В 2017 году с помпой в Москве была запущена программа реновации.

Какие только скандалы не пережил за 6 лет этот амбициозный проект Сергея Собянина.

Качество сдаваемых домов может составить конкуренцию многим московским застройщикам, но как быть владельцем старой девятиэтажки, которая под программу реновации не попала, так еще теперь проигрывает в качестве новому конкуренту в районе, в виде дома реновированной серии.

Задумывались ли Вы, на какую эпоху пришлось максимальное количество построенного панельного жилья в столице.

Не знаете?

Подсказываю.

Основной объем советского панельного фонда в Москве отнюдь не построен в эпоху Хрущева. Он построен с 1970 по 1990 годы, это были рекордные темпы строительства массового панельного жилья.

Получается, что возраст этих домов на данный момент времени от 33 до 53 лет и лучше эти дома не становятся.

Планировки многих серий домов никому уже сегодня не интересны.

А при нынешних темпах строительства еще через 5 лет спрос на старые панельные серии упадет просто вдвое. Получается, что амбициозный проект мэра делает одних москвичей счастливыми, а других несчастными.

Скрыто старый фонд во многих районах Москвы дешевеет. Если в 2017 году трехкомнатную квартиру, 75-метров квадратных, в панельном доме, в не самом плохом районе Беляева вы могли обменять на две просторные квартиры в Новой Москве по 52 метра квадратных.

То теперь, вы в лучшем случае обменяете это все на 85-метров квадратах.

То есть за 5 лет меновая цена недвижимости в старой Москве проиграла новой Москве 30 %.

Казалось бы, цены на недвижимость растут, но скрыто Москва стала проигрывать многим городам.

Получается, что когда город много строит, не всегда это положительно сказывается на сбережении цены инвесторов, которые вложили деньги в недвижимость прежних эпох.

По нашему наблюдению спрос на «Сталинки» за последние годы упал вдвое, а темпы роста цен на квартирах в «Сталинках» были меньше, чем в среднем по городу.

Москва буквально банкротит ваш капитал и Вам кажется, что инвестиции в столичную недвижимость — это лучшее вложение в будущее.

Но это давно не так.

Мы настоятельно рекомендуем владельцам старого панельного фонда оценить перспективы такой недвижимости в ближайшие 5 лет.

И пока в Москве сложились уникальные ценовые перекосы, рекомендую вам обновить фонд на более свежий, а если эта недвижимость с вами не используется, советуем вообще переложить деньги в другие активы.

Теперь давайте подведем итог.

Москва обманывает ожидания многих инвесторов и статус столицы не делают столичную недвижимость более доходной.

Подумайте на досуге, что же будет, если действительно столицу перенесут? Не приведет ли это многих рисковых инвесторов к банкротству?

Если вам понравилась статья – то будем благодарны за подписку на наш ТГ-канал Блог адвоката и товароведа недвижимости, так вы точно не пропустите новые статьи.

"Сегодня у продавцов маркетплейсов есть потребность в собственных складах, фасовочных помещениях. Соответственно, они могут со своей выручкой переехать в Татарстан. Для этого им нужно обеспечить условия - это и промышленный парк, и складские помещения, и, естественно, жилье. Вот такой городок электронной коммерции мы сегодня на инвестиционном совете рассмотрели"

Неподалеку уже есть город айтишников - Иннополис, говорят там рай.

Ждём город блогеров?

Война между Центральным банком и Министерством строительства вышло на новый виток. Минстрой заинтересован в реализации национального проекта доступное жилье и поэтому почти 3 года поддерживает идеи низких ипотечных ставок.

Но вот в чем загадка, чем ниже спускались ипотечные ставки, тем менее доступным становилась жилье.

После начала СВО, с 24 февраля 2022 года Центральный банк Российской Федерации на короткий период поднял ключевую ставку и вслед за этим ипотека на вторичное жилье прошлой весной взлетела до 17%. При этом застройщики ликовали.

Ставка по льготной ипотеке удержалась на уровне 7 процентов. Это поставило рынок весной прошлого года в неравное положение.  

Застройщики свои объемы и еще как-то продавали, а вот вторичка к маю 2022 встала в 0.

Однако скоро стало ясно, что раздутые застройщиками цены в период с 2020 по 2021 годы, даже при 7-процентной ставки по ипотеке не давали им возможности удержать темпы продаж.

Что же сделали застройщики? Нет, они не стали плавно сдувать раздутые цены, а качать в них воздух и учудили самую бестолковую для всех участников рынка субсидированную ипотеку.

Напомню кратко в чем ее суть.

Суть ее в том, что застройщик на объект, который и так плохо продавался весной 2022 года накидывал сверху 20 процентов.

Банк эти 20 процентов получал как свое комиссионное вознаграждение. Получив комиссионное вознаграждение, банк делал условную ставку по ипотеке 0 %. Это создавало у покупателя иллюзию халявы, так как среднемесячный платеж по ипотеке становился равным арендному платежу такой же квартиры. Казалось бы, все выигрывают, но нет.

Поясню.

Как банк рассчитывал свое комиссионное вознаграждение, все просто: он закладывал средний срок погашение ипотеки, то есть 8 лет, но только нет никакого в России такого срока погашения ипотеки! Это цикл смены жилья.

То есть ипотеку не гасил заемщик. Он выставлял квартиру на продажу и погасил ее деньгами покупателя. Другими словами, у банка возникла ошибочная статистика — это ловит банк в ловушку с субсидированной ипотекой.

Если заемщик по такому кредиту не погашает ипотеку за 8 лет, в следующие за этим сроком годы банк несет убытки по данному виду кредитов.

Застройщик тоже ничего не выигрывает, а как выяснилось сегодня, так и вообще загнал себя в ловушку высоких цен.

Ему от этой накидки в 20 % все равно ничего не доставалось. Покупатель так вообще простите меня в 1 месте.

Поясню.

Возьмем конкретный пример у застройщика «А» в Новой Москве не выстраивалась очередь на покупку квартир по цене в 11,5 млн. рублей. Более того, в ранней очереди с данных корпусов у этого же застройщика на рынке переуступок такую же квартиру можно было купить по цене 10 млн. рублей, так как частные инвесторы были готовы давать дисконт.

А застройщик, чтобы откатить комиссию банку продает эту квартиру теперь заемщику по цене 13, 5 млн. рублей. Для покупки по такой программе нужно было найти как минимум 20 процентов первоначального взноса, который по сути и шел как комиссия банку.

Заемщик брал сумму займа размером в 10 млн. рублей и займ по сути равнялся цене такой квартиры на вторичном рынке. Надеюсь, понимаете о чем я?

То есть, если заемщик не справляется с кредитом, то продать такой объект на вторичном рынке он дороже 10 млн. рублей не смог бы. По сути заемщик становится рабом такой квартиры - или плати ипотеку все годы или просто отдай ключи банку. Свой первоначальный взнос ты не вернешь!

К чему я так подробно это вам рассказываю, потому, что субсидированная ипотека стала причиной 20-процентного роста цен на новостройки летом 2022 года.

На беду застройщиков к августу 2022 года ипотечная ставка на вторичное жилье стало падать и остановилась на уровне 10 процентов.

В этот момент и случился главный феномен 2022 года - квартиры у застройщиков, которые еще ждать год полтора, стали дороже, чем готовые квартиры в данных корпусах этих же застройщиков.

На этом беды не закончились.

Эльвира Набиулина с полной решимостью стала душить субсидированную ипотеку. И вот к февралю 2023 года похоже наступает неприятная развязка для всех - придется что-то делать с ценами.

По данным партнеров, продажи у застройщиков Санкт-Петербурга упали вдвое. Чуть лучше картина наблюдается в Москве.

Очевидно, что придется теперь не плавно сдувать ценовой пузырь, а суровыми скидками.

И вот уже девелопер Level Group завешивает всю Москву плакатами со скидками в 25-30 процентов. За ним и другие застройщики начинают тащить рынок вниз.

Теперь жертвами такого пузыря станут инвесторы и спекулянты и особенно пострадают те, кто покупал новостройки с ипотечным ключём.

Теперь очевидно, что игра субсидированная ипотека была иллюзией и рост цен не обуславливался реальным спросом на объекты, а был искусственной аферой банков и застройщиков.

Банки сейчас вообще не хотят говорить ни слова о теме субсидированной ипотеки, а застройщики буквально высасывают из пальца новые продукты со ставкой 4-5%, которые уже на прошлой неделе снова пригрозила прикрыть Эльвира Набиулина.

Рынок встал перед буквальным выбором: или снижаем или сидим без продаж.

Как это скажется на рынке вторичке.

Конечно же, покупатель сегодня смотрит как ведет себя рынок новостроек и сравнивает рынок готового жилья.

Ставка по льготной ипотеке с этого года 8%, ставка по вторичке 10%. И уж поверьте, если застройщики не начнут снижать цены, то покупатель будет выбирать в пользу готового жилья.

Что же делать инвестора в новостройке?

Пора фиксировать мелкие убытки, чтобы не получить крупные, особенно, если вы набрали такие объекты с ипотекой.

Приведу вам пример.

В январе этого года наш клиент скинул объект новостройки, который покупал у застройщика по цене 14 млн. руб. всего лишь за 12 млн. рублей. Вот такая нынче выгодная инвестиция в новостройки.

Изучайте пожалуйста рынок готового жилья. Пузырь субсидированной ипотеки сдувается и смотрите, чтобы он не сдул вас.

Если вам понравилась статья – то буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал Блог адвоката и товароведа недвижимости, так вы точно не пропустите новые статьи.