История стара как мир... Звонок от банка: мы вам карту выпустили, куда привезти? Кредитка мне не нужна, поэтому решила согласится на нее с одним условием, что она у меня будет лежать на всякий случай не активированной. Да и интересно было почитать условия) К слову сказать, так и не почитала, забыла) То что названивали и написывали через день с призывом начать пользоваться картой и обещая всякие плюшки - никого не удивишь, а вот последние смс заинтриговали, теперь жду 11 июня... Скорее всего заблокируют карту не предупреждая, ну а вдруг)

Всем привет,

Это продолжение истории

https://pikabu.ru/story/moi_kvartirantyi_zarisovki_arendodat...

К моему первому посту был проявлен определенный интерес, поэтому я решил написать продолжение, и сделать это пораньше.

Добрый арендатор / Злой арендатор

После опыта двух сдач с диаметрально противоположенными исходами я был обескуражен. Мне попался сначала хороший арендатор, а потом сразу плохой. А так как плохое запоминается сильнее и на больший срок, то я уже более скептично смотрел на подбор арендатора.

Я понял, что при сдаче квартиры, ровно как и при съеме не должно быть никаких эмоций. Это просто рынок, со своими жесткими законами. И если я не хочу страдать, я должен ограничивать "человечность" в определенные рамки, ведь в противном случае, я могу себе только навредить.

Хорошенько подумав, и почитав истории сдач в интернете, я добавил в договор пункты про отсутствие домашних животных и про запрет курения в квартире (курящих людей, при этом, я рассматривал, но с договоренностью курения вне квартиры, хотя некурящие были в приоритете конечно).

Так же, выработал следующие тезисы:

"Никаких рассрочек платежей"

Тут речь идет о ежемесячной оплате. Страховой депозит - там думать нужно, можно ли его разбить или нет. А по обычным платежам... один раз можно позволить задержать деньги, все в жизни бывает, но не более. Ведь если просрочки повторяются каждый месяц, то с каждым месяцем проблема лишь нарастает и шанс её исправления уменьшается в разы. А если проблема появляется не каждый месяц, но достаточно часто - то возможно тебе сели на шею и считают, что платеж тебе - не обязательная вещь и ты перебьешься.

Зачем "грузить" меня своими личными проблемами своей, предлагается решать их за мой счет?

Нет, я же не прошу арендатора сразу за пол года дать мне денег (хотя, может, я это хотел бы), потому что у всех сложный период и всем нужны деньги? Почему же тогда я должен идти на встречу?

Хорошо, я могу тоже предоставить доводы:

• А вдруг я плачу ипотеку за квартиру, и каждый платеж арендатора уходит на ЕП по моему кредиту?

• А вдруг я живу на эти деньги, потому что потерял трудоспособность и у меня семеро самого по лавкам?

• А вдруг я играю в казино и люблю проигрывать пару десятков тысяч рублей в месяц?

• А вдруг я хочу до нового года успеть заплатить за путевку на райский остров?

• А вдруг … а собственно, почему я должен оправдываться? Никто не приходит в магазин и не говорит, что давайте вы мне мяса и хлеба дадите сегодня, а отдавать за них я вам буду два месяца деньги… а потом вообще не отдам. Нет же? Все понимают, что в магазине продукты только за деньги. Нет денег - нет еды.

В общем одним из самых больших грехов, которые может совершить мой арендатор теперь (помимо порчи имущества и обмана) – стали просрочки оплаты.

"Никаких проживаний на страховой депозит"

Мне очень сильно повезло с первым арендатором, что эти люди оказались порядочными и меня не кинули. Теоретически они могли послать меня в пешее эротическое, не заплатить коммуналку, дни дожития, уехать, прихватив что-то с собой, что я не смог бы покрыть из страхового депозита, который ими растратился в последний месяц найма. Со вторым жильцом я бы мог добрать с него долги со страхового депозита, но нет, его не было... Ну а суды... это тема другого разговора, и доводить до суда не хотелось бы, т.к. у меня нет опыта в этом деле.

Таким образом, страховой депозит, это не деньги «за последний месяц», а именно «залог», который отдается только при съезде.

Все последующие жильцы, кстати, об этом информировались до заключения договора. Что даже при желании съехать через месяц (неделю, две) - ты платишь за оставшийся срок жилья (по дням, если это не месяц).

А потом уже, при съезде, при осмотре мной квартиры, страховой депозит возвращается за вычетом набежавшей коммуналки. Так же, если будут проблемы, то за вычетом суммы на покрытие проблем (депозит в будущем всегда отдавал, проблем не случалось, точнее не случалось, пока я о них не узнавал потом, после возврата, об этом на этапе описания 4-го жильца. Там же я начал подумывать, об двухнедельной "отсрочке" возврата депозита - но пока на такие меры не иду).

"Квартира при съезде - в том же состоянии, что и при заселении или лучше"

Это касалось не только обстановки, но и уборки. Мне не понравилось убираться за арендаторами. Я понимал, что не каждый будет вылизывать чужую квартиру после выезда, но хотя бы добиться того, чтобы мусора по углам не валялось - надо. И мусор чужой я не хочу выкидывать и вещи ненужные. Поэтому в договор был добавлен штраф на "услуги клининга", если такое будет. Люди об этом информировались до подписания договора. Т.е. если квартира на момент сдачи не убрана, валяется мусор, какие-то левые шмотки - то пару тысяч за уборку будьте добры.

Новый выход на рынок аренды

Итак, я снова включил левую симку, поднял объявление. Решил обновить фотографии, хотя в этом не было смысла, так как ничего не изменилось. Но тем не менее, чтобы не врать во фразе объявления "фото сделаны два дня назад", пришлось очистить свою совесть и сфотографировать все заново.

Начались звонки....

А так как прошло полтора года, то механизмы риэлтерского бизнеса немного поменялись, поэтому нужно сказать слово о этих страшных людях... риэлторах...

Риэлторы

Почти сразу после публикации мне пошел звонок. Не успел я взять трубку и сказать букву «А» из слова «Алло», как женский молодой голос произнес что-то типа:

Здравствуйте, меня зовут Елена, я хотела бы снимать квартиру для себя, скажите, пожалуйста, вы – собственник?

Естественно я сразу сказал «Да», за что был вознагражден короткими сигналами брошенной трубки. Это позже я пойму, что теперь собственникам сначала звонят роботы, которые задают один вопрос, пару секунд ждут ответа (предположительно "да" или "нет"), кладут трубку, и записывают результат в какую-то базу. В будущем, я на такие вопросы уже не отвечал, если понимал, что это робот, а придумывал каждый раз какую-нибудь нейтральную шутку, чтобы повеселиться и вознаградить себя за необходимость "бесполезного" звонка.

Далее звонили "плохие" риэлторы. Это были, обычно, стервозные молодые женщины, которые пытались на меня морально давить, что я никому не сдам квартиру и приползу к ним на коленях, если прямо сейчас не сниму свое объявление и не позволю только им сдавать мою квартиру. Это меня забавляло и я поддерживал разговор с ними, чтобы потроллить и повеселить себя.

Потом наступала очередь "наивных и жадных" риэлторов - это те, которые предлагали мне заплатить им за услуги поиска клиента. Над этими предложениями я открыто насмехался в трубку и желал удачи...

Следом шли "ленивые" или "риэлторы второй линии". Это те, кто или не читал мое объявление на Авито (они могли спрашивать меня все детали съема, потому что им лень читать) или те, кто нашел мое объявление в каких-то базах агрегаторах, где был только что-то типа "Квартира/однушка/вот номер телефона/собственник", без полного текста со всеми условиями. Тут уже по настроению. Было плохое настроение - я говорил "ищите мое объявление на авито" и вешал трубку. Было хорошее - мог ответить (важно было, чтобы риэлтор говорил со мной уважительно, иначе сразу вешал трубку).

И только потом, под самый конец, звонили "условно нормальные" риэлторы. Это люди, которые прочли мое объявление, вели человеческую речь, интересовались моими возможностями показов (время показа), предлагали разные варианты проживающих и давали по ним краткую характеристику. Нет, эти риэлторы не были идеальны, т.е. если они сказали, что "вечером перезвонят, чтобы договорится о встрече с жильцами", то они могли не перезвонить, если жильцы срывались. Т.е. не звонили мне и не говорили, что все пропало. Но если жильцы могли подъехать - они (риэлторы) приезжали, уважительно со мной общались. Меня это устраивало.

Я понимал, что писать в объявлении «сдаю только без риэлторов» бессмысленно, так как весь рынок ими захвачен и я бы ждал очень долго "настоящего" жильца с таким подходом. Так, фильтруя риэлторов, жильцов еще по телефону, я выезжал на встречу далеко не со всеми.

Меня забавляло, как риэлторы пытались не допустить мой контакт с квартирантом до момента съема, чтобы мы не поменялись телефонами у него за спиной и не провернули сделку "потом" без него.

Знаете, я хоть и не люблю риэлторов, но услышь я такое предложение от квартиранта – я бы не стал иметь с ним никаких дел. Обманул одного человека (пусть даже риэлтора) – что помешает тебе обмануть меня?

Теперь риэлторы брали уже от 25% до 50% комиссии, а не 100%, как раньше. Наверное, народ понял, что только за то, что риэлтор находит объявление раньше, чем они, не нужно платить так.

Показы

Так вот начали риэлторы ко мне водить людей. Кандидаты в арендаторы приходили разные. Кто-то сразу уходил, с кислой миной (этих людей сразу можно было "считать", что им такое жилье не подходит), кто-то "раздумывал"... Я уже привык, что моя квартира нормальная, и если человек. увидев её, думает - то скорее всего не снимет. Так вот всем "не решительным" риэлторы говорили – «вы понимаете, что это нормальная квартира, она уйдет в лёт, тут нечего думать».

Можно, конечно, подумать, что они говорили это, лишь бы сдать здесь и сейчас (и с этим, думаю, тоже нет смысла спорить, отчасти это верно), но когда такие люди уходили, риэлторы, оставшись со мной на какое-то время, говорили, что рядом в районе есть гораздо худшие варианты, и что у меня не убитая хорошая эконом квартира, что я сдам её быстро и зря люди ушли, будут долго искать свой грааль за среднюю цену. В принципе, я с этим был согласен, так как я смотрел объявы на авито и циане мониторил и состояние квартир и понимал разницу, понимал, что реально быстро сдам. В общем, в этот раз никто, из тех, кто хотел «подумать», не возвращался…

Показы снова длились снова пару дней (я уже знал, что максимум за неделю квартира должна уйти), поэтому не волновался.

И вот с очередным риэлтором появился он:

Мой третий жилец (5 месяцев)

Молодой мужчина 30-33 года, одиночка. Выглядел мирно, не конфликтно, без вредных привычек. Он молча прошелся по квартире за 3 минуты, осмотрел все и подошел к нам с риэлтором, собираясь что-то сказать. Мне показалось, что он скажет что-то типа

«Что-то как-то не айс»

но он сказал

«Мне все нравится».

И мы начали заполнять мой, заранее подготовленный, договор.

Сначала рассказывал ему о том, как я вижу наше сотрудничество, что я не приемлю, что можно, что нельзя. Причем ссылался на пункты договора. Затем спрашивал жильца – «Все устраивает»?

Жильца все устроило и после этого я спросил уже его хотелки и вопросы. По обсужденным и согласованным результатам дополнен пункт «Дополнительные договоренности» договора, где от руки заполнялись дополнительные условия (например, дополнительные пожелания жильца). В передаточном акте жилец мог фиксировать косяки квартиры (некоторые в будущем этим пользовались).

Мужчину все устроило, так же он рассказал о себе, и меня он устроил тоже. Он сразу дал деньги и за первый месяц, и страховой депозит и рилэтору его вознаграждение (50% месячной суммы).

Первый из 3-х жильцов, который сразу дал всем всю сумму.

Среди договоренностей с ним была одна – заменить уже ушатанную за два года электрическую дешевую комфорочную (с такими "блинами") плиту. Это была его просьба, т.к. он собирался сам себе много готовить, а в плите работало только полтора блина (второму жильцу на это было пофиг в свое время). Я пошел навстречу, была куплена не дешевая, но и не дорогая, отдельно стоящая плита с духовым шкафом (Горенье). И кстати, именно с этой плиты и с этого жильца начались мои локальные «доделки» в квартире собственными руками. Т.е. ремонт до вселения первого жильца, я, кое где, доделывал сам за «многостаночником» (карниз повесить, шкафчик в ванную, мебель собрать), а тут при «третьем» жильце потребовалось сделать что-то своими , т.е. плиту я подключал при нем (прилаживание шнура и розетки в углубление подключения плиты по схеме).

Началось сотрудничество, каждый зажил своей жизнью. В конце первого месяца я опять же сам (!) позвонил ему вечером, с целью получить деньги, на том конце трубки услышал полный оптимизма ответ, что он готов заплатить и ждет меня (предыдущие жильцы не были так радостны в день оплаты  , наверное им деньги доставались более трудно и расставаться с ними было сложнее…). Ну я пришел, получил деньги, спросил есть ли проблемы и, услышав отрицательный ответ, ушел.

Примерно так прошло три месяца, я приходил – спрашивал про проблемы, получал деньги, уходил. И только на третий месяц он попросил утюг (да, я писал, что утюг был уже в квартире, но сейчас вспомнил, что он появился только на этом жильце. И кстати, ему не нужен был телевизор, но нужна была плита, поэтому телевизор я унес к себе, пока он жил ). Я согласился, хотя у всех остальных жильцов всегда были свои утюги и покупать всю подряд технику под каждого жильца так себе идея.

Потом снова продолжились «не затратные» месяцы, когда я приходил, получал деньги, отутствие проблем, уходил.

Я уже был рад такому жильцу (второй не проблемный жилец из трёх на тот момент). Ведь сначала я напрягся, так как обжегшийся на молоке (я на втором жильце) дует и на воду (проецирует проблему на людей с похожими исходными данными). Но нет, проблем не было. Однажды, он приехал к моему дому на своей машине, привез деньги, отдал их за следующий месяц и только потом сказал

«Я съезжаю через месяц, у меня изменились обстоятельства, как будет это выглядеть?».

Ну что ж, респект, что он сначала отдал деньги, а потом спросил как будет выглядеть съезд, все правильно сделал. Я ему сказал, что в конце месяца я приду, осмотрю квартиру, если все окей, возвращу депозит за вычетом коммуналки, если нет – то за вычетом проблем.

Он сказал «понял», сел в машину и уехал. В машине, на пассажирском сиденье мелькнул локон прекрасной незнакомки, которая, думаю, была связана с его изменившейся жизнью :)

В конце месяца мы с ним созвонились, я пришел в квартиру, и….

… нет, беспорядка, как в прошлый раз не было, но он не собрал вещи в назначенный момент (и это, пожалуй, единственный негатив в моем идеальном представлении мира относительно него).

Пока он собирался, я осмотрел состояние квартиры. Она была убрана на столько, на сколько может считать квартиру убранной среднестатистический мужчина (не идеалист и не педант). Не идеально, но убрана (убираться потом поверхностно пришлось). Я вычел коммуналку, показав ему расчеты, сделал возврат депозита, за вычетом, получается, пары тысяч.

«Стёб – mode on»

Все, я – арендодатель, честно вернул депозит человеку, без обмана. Я чувствовал нимб над головой. Я не стал придираться к мелкой амортизации, потертостям, которые может увидеть только собственник. Даже к необходимости уборки не стал придираться (хотя потом убирался сам около часа). Я чувствовал себя Бэтменом и Суперменом в одном лице, ведь на Пикабу писали, что 146% арендодателей кидают людей с депозитом и он является не возвратным по факту. На мое удивление мужик никаких эмоций не проявил по этому поводу, а лишь лениво сказал, увидев положенные на стол деньги, и даже не считая их «А? Да? Мои? Мне? Депозит? Ну ок…». Как-будто ему не нужны были особо деньги, или ни разу не встречались уроды среди арендодателей, которых описывает Пикабу.

«Стёб – mode off»

Я спросил – а когда он собственно собирается уезжать, на что он объявил срок в пару-другую часов. Не это не понравилось, конечно, но так как проблем с ним не было и он производил впечатление порядочного человека, я согласился уйти, и чтобы он потом просто привез мне ключи домой. Я ушел. Он позвонил через определенное время и сказал, что не успевает. Я доверился интуиции и сказал ему

«окей, ну ладно, так и быть, соберите все»

(ах да, с ним я общался на «Вы», больше я решил не устраивать фамильярности с жильцами, дистанцироваться от них),

«а ключи бросьте в почтовый ящик, но чтобы никто не видел».

Да, это было ошибкой поведения меня, как арендодателя, в теории….На следующее утро, когда я вошел в квартиру, я увидел в не... и фортуна снова улыбнулась мне, сказав «последний раз я к тебе благосклонна». В квартире присутствовали все мои вещи и не было несанкционированных поломок. Все было хорошо.

Единственное что, я заметил, что исчезла подушечка от дивана (моя), но остался роутер (не мой). Я позвонил бывшему жильцу и спросил – а где моя подушечка? - он сказал, что случайно её забрал, и завезет, как будет возможность. Я спросил – а что роутер, это же арендный от провайдера? Он сказал «Да» - я ему –« а вы не хотите его вернуть, вы же его взяли в аренду, наверное, на вас будет капать пенни» (инет жильцы оформляют на свое имя, на свой паспорт, с себя я этот гемор снял, т.к. одним он нужен, другим нет, увольте…). Он сказал, что он за него (роутер) уже все заплатил (????), и он его заберет, так и быть, когда приедет с подушечкой, когда будет время.

Я ему больше не звонил. Подушечка была вспомогательная (маленькая) и я забил на это, а роутер лежал у меня еще два года, ждал бывшего жильца, пока мой 7-летний роутер вдруг не сломался… тогда и пригодился тот роутер. Я так понял, мы оставили друг другу памятные сувениры. Я ему – подушечку, а он мне роутер…

После третьего жильца

Данный жилец показал мне, что есть люди, которые спокойно относятся к тому, что страховой депозит это не последний месяц, а начальные две суммы посильны даже одиночке. Это убедило меня в том, что будущие жильцы будут сразу ставится в условия, когда поблажки сведены к минимуму. А если нет - арендодателей, как собак не резанных, но не со мной...

Состояние квартиры

Не все не вечно под луной. Все мы стареем, а вещи изнашиваются и амортизируются.

Я изучил квартиру и понял, что она уже не «нетронутая девственница». Заметил прожженный в одном месте линолеум (незаметно, если присесть на корточки - тогда видно). «Наверное, второй жилец, падла, прожег, или его баба-истеричка, она ведь курила,» подумал я…

Появились скольчики кое где по наличникам дверей, малозаметные правда. Отсутствие защиты герметиком на кухне и плинтуса на столешнице привело к загрязнению обоев за шкафчиками жиром. Стол на кухне расшатался (пришлось чинить, при помощи мощных саморезов). Дорогой ламинат (не пожалел на него денег в свое время, он очень круто смотрелся, не как дешманский), при определенном угле обзора обнажил потертости от перетаскиваемой мебели, и в нескольких местах начал чуть-чуть скрипеть. Поверхность сенсорной (или как она там называется – управляется вертушками, но поверхность как у варочной сенсорной панели) не оттирается до магазинного состояния. Краны уже не такие «красавчики», как были ранее. У дивана начали отваливается подлокотники (саморез, я выбираю тебя!)

В общем, пришлось сделать мелкий ремонт своими силами, а так же надраить квартиру. На это мероприятие я уже пригласил помочь жену, вдвоем мы справились значительно быстрее и веселее.

Выводы и размышления

"Больше затрат богу затрат" - я пожалел, что купил плиту за 20к, ведь ей пользовались всего 5 месяцев, лучше бы починил старую… у каждого жильца свои заморочки, и не факт, что другим так сильно она понадобилась бы (новая).

Вообще, часто встречаю на форумах в речах арендаторов, что-то типа «сломалось что-то – не беда, покупай сам, а потом вычти из денег платы арендодателю» (это они так друг другу советуют). Не слушайте, арендаторы, такие советы, это не верно… Так вот, это так не работает, во всем должен быть диалог. Все проблемы надо обсуждать проблемы с арендодателями, никакой самодеятельности.

Распространен стереотип, что арендодатель "шикует" на ваши огромные деньги и жрет черную икру килограммами.

Давайте посчитаем. Сдавая однушку за 30к, при условиях оплаты налогов и коммуналки, ты будешь получать с неё 23к. При этом, квартира, техника амортизируется и в любой момент может понадобится поменять тэн стиралки, кран, или купить новый холодильник. Между жильцами надо купить химию и расходники, личинку замка, а еще могут быть простои (условно тысяча в день). А если вдруг совсем сильно пропрет, то придется сильно раскошелится (если будет так, как описывают порой люди про сорванные обои и раскуроченные розетки)

Получается, "условно" пусть на все это из месяца отслюнявливаются еще 3к. Тогда 20к в месяц. Это разве деньги для царской жизни? Что на это можно сделать?

Сейчас зарплатой в 80-100к среди молодых спецов в Москве уже особо никого не удивить. Походом за едой в супермаркет и чеком 3-7к за раз на большую семью уже никого не удивить. Что такое 20к, если квартира может стоить 5 миллионов? 20к от 5 миллионов это банковский депозит примерно под 5%. А до недавнего времени понижения ставок по вкладам, можно было положить деньги и под 7% и под 8% и под 10%, сделав фиксы в нужное время (да, не в сбере, но в каком-нибудь МКБ, БИН-е, который санирован уже и т.д.). Кто-то до сих пор имеет фиксы и на большие проценты.

Сдача же квартиры, где хоть и эконом сегмент, но нужно на неё тратиться и обслуживать – это не способ заработать миллионы. Это способ имеет консервативный инструмент сохранения своих средств, которые конвертированы в квартиру, с примерно-сбербанковской депозитной доходностью, и возможным гемором, если не повезет.

И да, арендодатель хочет немного заработать в этом случае, поэтому любые траты дополнительные ему не интересны.

Я вот, поначалу, думал - сделаю ремонт ванной (в ванной отделка от застройщика - пвх панели, не совсем круто, но и не кошмар. А так же кухню заменю ни икеевскую хорошую. Пусть люди радуются и снимают. А потом посчитал... ну на ванную 80к, скажем с материалом и работами... ну на кухню около 100к в среднем (если икеевская). А нахрена? Что мне даст трата 200к?? 10 месяцев сдачи квартиры? Поток будет сильнее желающих снять? И так снимают. Или что я смогу сдавать на пару тысяч дороже? (полно чудаков с супер-евро ремонтом, но сдают на 2-5к дороже всего, отбивая годами вложения). Ну нет в этом смысла. Не надо быть альтруистом.

Арендодатели - ангелы? Нет.

Я считаю себя хорошим арендодателям. Люди, которые у меня снимали без конфликтов - были такого же мнения. Но я понимаю, допускаю, и даже знаю случаи арендодателей-уродов. Услышав некоторые истории - волосы дыбом стают. Видео на ютубе - заставляют усомнится в том, что природа поступила правильно, дав вырасти таким людям. Есть плохие арендодатели, как есть и арендаторы уроды. Моя задача, найти себе арендатора, для которого я буду нормальным и который будет нормальным для меня.

p.s. Я думал описать в этой части про всех оставшихся 4-х жильцов и сделать её последней, но видите, меня понесло в какие дебри и лирические отступления. Поэтому придется в будущем пилить еще одну часть. Так что ожидайте 3-й части :). Если будут вопросы по «лирическим отступлениям», отвечу в комментариях.

Предыдущий пост (Парк птиц) некоторые критиковали за то, что место заезжено и только ленивый про него пост не написал. Но были и те, для кого это было в новинку. Сегодня напишу про еще одно место, скорее всего оно тоже знаменито, ну, а те кто не знал, посмотрите.
Вкратце "Этномир" это парк развлечений, в котором собрано много стилей и культура разных народов и эпох.

Там же есть мастер-классы по различным ремеслам

И музей мусора, где все экспонаты сделаны из бытовых отходов.

Если не на что потратить выходные, дабы не провести их в ленности и безделии, советую посетить "Этномир" всей семьей, будет интересно.