Ни для кого уже не секрет, что к 2020 году налог со всего недвижимого имущества у нас будет рассчитываться из его кадастровой стоимости. Для этих целей органы исполнительной власти субъектов и органы местного самоуправления будут проводить и утверждать результаты государственной кадастровой оценки. Без сомнения, эти результаты будут существенно выше не только инвентаризационной стоимости имущества, применяемой нынче для расчета налога на имущество физичечских лиц и земельного налога, но и стоимости рыночной.

Естественно, это вызовет рост самой суммы налога, в связи с чем, думаю, многим будет интересен вопрос пересмотра кадастровой стоимости.

Сразу оговорюсь, что пост носит теоретический, ознакомительный характер, и практикующие коллеги, конечно же, добавят много интересного из своей практики, в том числе по возможным причинам отказа в пересмотре. Но данный пост будет полезен и интересен студентам, молодым специалистам и просто интересующимся людям, чтоб иметь представление по рассматриваемому вопросу и хоть немного в нем сориентироваться.

В конце также прикреплю ссылку на скачивание примерного образца административного искового заявления.

Возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимого имущества предусмотрена ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно указанной статье, если собственник либо законный владелец недвижимости не согласен с определенной государством кадастровой стоимостью своего имущества, он имеет право обратиться в суд либо в специально создаваемую комиссию при управлении Росреестра по по вашему региону с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Инициация данной процедуры возможна лишь в двух случаях:

1. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовались недостоверные сведения;

2. В отношении объекта недвижимости установлена его рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Наиболее распространенным основанием пересмотра кадастровой стоимости является установление рыночной стоимости того же объекта недвижимости.

Для этого ему необходимо:

1. Обратиться в управление Росреестра по по вашему региону, его территориальное отделение либо в многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг (МФЦ) с заявлением о предоставлении информации о кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости и дате последней его оценки (кадастровая справка);

2. Заключить договор с оценочной организацией либо оценщиком, состоящими в саморегулируемой организации оценщиков, на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ту дату, на которую уже определена его кадастровая стоимость;

3. Получить у оценщика отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости;

4. Обратиться в комиссию управления Росреестра по вашему региону по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в суд регионального уровня (в соответствии с п.15 ст. 20 КАС РФ) с заявлением (административным иском) о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с определением его рыночной стоимости. Для граждан досудебный порядок разрешения спора (путем обязательного обращения в Комиссию) не обязателен.

К данному заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3. Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;

4. Иные документы при необходимости.

Заявление может быть подано в следующие сроки:

1. С момента внесения в кадастр сведений о существующей кадастровой стоимости имущества до внесения результатов следующей государственной кадастровой оценки;

2. Не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости.

В случае обращения в суд административными ответчиками по делу будут, в соответствии с п.7 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015, государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (Правительство региона, администрации муниципальных образований), и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Порядок разрешения споров о размере кадастровой стоимости недвижимости детально регулируются приказом Минэкономразвития РФ № 263 от 04.05.2012 и постановлением Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015. Согласно указанным актам, при условии предоставления всех необходимых документов, единственным основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости недвижимого имущества является разница между текущей кадастровой стоимостью и установленной оценщиком кадастровой стоимостью объекта более 30%.

Если указанная разница составляет более 30%, для положительного решения вопроса необходимо будет провести экспертизу отчета об оценке в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, его подготовивший.

Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» срок рассмотрения спора о кадастровой стоимости в комиссии составляет не более 1 месяца с момента принятия документов. В судах – 2 месяца в соответствии со ст. 141 КАС РФ. Государственная пошлина оплачивается в размере 300 рублей согласно п.30 постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015.

Ссылка на исковое заявление: https://vk.com/doc55215976_438869493

Если не будет работать, позже перезалью на яндекс.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости будет уменьшена до минимального значения за период с 2014-2016 и оставлена таковой до 2020 года.

Если в общих чертах, то новый летний закон о кадастровой оценке установил, что у объектов недвижимости (здания, сооружения, незавершенки и земля), кадастровую оценку которых переоценивали в период с 2014 и до лета 2016, кадастровая стоимость должна остаться в соответствии с наименьшим значением. Т.е. если в 2014 была меньше, то будет уменьшена до уровня 2014 года, а если после этого переоценили и стала дешевле (что крайне вряд ли), то будет использоваться свежая стоимость. Для чего использоваться? Кто понимает, что такое кадастровая стоимость, тот поймет для чего. Например, для налогов, расчета арендной платы и т.д. и т.п.

Ну и приятный бонус: этим же законом установлен мораторий на любую новую массовую кадастровую оценку по всей стране до 2020 года. Следовательно, до этого года стоимость ваших налогов и аренды будет минимальной с 2014 года и останется неизменно таковой

PS. Если непонятно или сумбурно - отвечу на вопросы в комментах. Спасибо 6 подписчикам в  нашей лиге:-) Это для вас!

PPS. Пруф в ст. 19 360-ФЗ. Но она, ска, тааак мутно написана, что ее много раз надо перечитать, чтобы понять что она вообще значит

Частные компании, предприятия, производства владеющие с 90х, а может быть раньше/позже, землей, впрочем как и другие, не владеющей таковой землей, столкнулись с кризисом, проблемами. И вот перед вами молодым свеженьким юристом только нанятым в компанию, или быть может заросшим мхом матерым профессионалом от которого требуют побыть экономистом и финансистом, требуют наконец-то быть полезным или показать свой потенциал и сделать для своей компании, что-то действительно стоящее. Все идеи вы исчерпали, а может быть, все перепробовали. И вот откинувшись в кресле, потягивая чашечку виски, листая любимый пикабу с котиками (сами поставьте здесь запятую) натыкаетесь на этот пост. И именно мысль о снижении земельного налога или арендной платы вас как раз не посетила или посетила где-то в глубоком сне, и вы успешно ее забыли к утру. Но тут-то я вам и прихожу на помощь.

Аренда.

Дело в том, что большинство заключенных договоров аренды земельных участков (15 летней и более давности), заключались на 49 лет и к настоящему моменту, не все еще приведены к требованиям действующего законодательства, а следовательно, арендная плата начисляется исходя из процента кадастровой стоимости, 2-3 процента. Не так давно, кадастровая стоимость участков подросла и эти 2-3 процента уже стали как 4-5, а то и 8-9. А кадастровая стоимость это не какая-то, а сама что ненаесть, переувеличенная рыночная стоимость. Ну, а что делать, придется платить? Да, безусловно, но с помощью указанных действий явно меньше. Дело в том, что в настоящее время, арендная плата расчитывается по формуле следующего содержания: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Как найти значения указанных коэффицентов? Все очень просто, в интернете в открытом виде лежат все законы, в которых расписаны значения коэффицентов для каждого муниципального образования. Просто возьмите сейчас арендную плату за участок принадлежащей вашему предприятию и сравните с результатом получающимся по этой формуле. На практике скажу, что предприятие N платило 900 т.р, а после заключения доп. соглашения в части изменения расчетов 700 т.р., а возможно и меньше (так как, вид разрешенного использования был административно-технический, торгово-складской комплекс, то коэффицент ставится по наибольшему виду разрешенного использования). Учитывая, что вы это читаете, возможно вы как раз работаете в такой компании или являетесь даже директором, а может у вас и вопрос такой возник, так вот, пустите осводившиеся деньги на оплату труда своим рабочим кадрам, специалистам, в самом деле.

Но рано делить неубитого быка. Итак, что нужно чтобы заключить дополнительное соглашение в части расчетов арендной платы? Для начала, узнать, есть ли кадастровый номер у участка описанного в договоре аренды или там указана только площадь? Внимательно просмотрите весь договор аренды и дополнительные соглашения к нему, обычно это либо в начале договора 1-2 страница, либо на странице с подписями и отметкой о регистрации договора в местном муниципалитет, указан условный номер з.у. 40-40-200005-30 примерно так он может выглядеть.

Если участок ничего кроме площади, скажем 4,3 га, не имеет, то не отчаиваетесь. Обращайтесь к кадастровому инженеру для составления акта согласования границ вашего земельного участка. Согласовывать нужно будет с соседями, администрацией. Согласование выглядит как подпись физических лиц, или печать подпись юридических лиц, а также печать подпись со стороны администрации. Оформляется это в печатном виде, подается с заявлением (доверенность, копия договора аренды, заявление о согласовании местоположении границ земельного участка, акт согласования границ в 3х экземплярах). Обычно это занимает в среднем 15-20 дней. Согласование со стороны муниципалитета.

После описанной процедуры, кадастровый инженер подает межевое дело, акт согласования границ в кадастровую палату, где производят соответсвующие изменения и вместо 4,3 га у вас вырисосывается площадь 44000 кв.м. Как такое возможно, что больше? Или даже меньше? Дело в том, что при уточнении границ (любых не только для юридических лиц, обычных граждан также касается), вы имеете право на + - 10 процентов. То есть в пределах 4300 кв.м вы имеете право как увеличить, так и уменьшить свою арендованную уточненную землю (но стоимость при расчете формулы конечно же будет больше или меньше в зависимости от площади, не забывайте). И вот ваш земельный участок получает кадастровый паспорт с заветным форматом 00:00:00352:03 (ваш номер допустим), в нем указан вид разрешенного использования, категория земель и еще некоторая информация.

Далее, подаете заявление в администрацию, о заключении дополнительного соглашения к вашему договору аренды в части изменения договора аренды (кадастрового номера, расчетов и прочего), словом, приведения его в соответствие действующему законодательству. Прикладываете (по желанию) егрп на з.у., егрп на здание, кадастровый паспорт з.у., кадастровый паспорт здания - это по желанию, так это заказывается местным органом омс без вашего участия - но никто не возбраняет приложить самим эти документы, далее договор аренды, доверенность, паспорт. В принципе все, заявление вольной формы. Важный момент, долгов по арендной плате (пени, задолженность) у вас быть не должно. В противном случае доп. соглашение могут не согласовать. Если же все улажено в части расчетом арендной платы, ОМС собирает документы, делает проекты, отправляет в министерство имущественных отношений на согласование, в случае успешного согласование договор запускается в работу. И остается только лишь его подписать и далее наслаждаться свежим содержанием старого договора. В среднем этот процесс занимает не меньше 60 дней. Но помесячная экономия, 10-15 процентов, или более того будет стоить.

Малину может испортить росреестр, ибо, в тот момент когда вы обратитесь за государственной регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды, выяснится, что текущий договор, возможно зарегистрирован в местном земельном комитете, а в росреестр типа не знают о таком, и как регистрировать соглашение к тому, о чем они не знают? Конечно, надо им в этом случае напомнить одну статью из фз о государственной регистрации - что договора зарегистрированные до вступления в силу настоящего закона считаются официально действующими и регистрации подлежат, но только при желании. Здесь обратите на это внимание.

Касаемо, собственности и налога. Практика показывает что земельные участки очень переоценены в плане кадастровой стоимости и стоимость такую удается снизить на 40 а то и более процентов. Налог соответственно, представляете, неплохо так снизится. Как это делается? Актуально для Московской области. Есть оценочные организации, а есть организации широкого профиля, которые и представят ваши интересы в снижении в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Делается отчет о рыночной стоимости и этот отчет + документы необходимые для комиссии (см. интернет), подаются и вы ожидаете. Обычно комиссия довольно либерально и понимающе относится к снижению кадастровой стоимости, ведь зачастую это бывает и техническая ошибка при расчете кадастровой стоимости и кто знает чего еще. И вам на этой комиссии скажут возможные планки снижения. На практике - если что-то не так, вам дают возможность отозвать заявление и уже  подать с немного иной цифрой. Все-таки есть нормативы стоимости земель в разных мун. образованиях и учитывается их вид разрешенного использования, освоенность, и пр. Т.е на 99 процентов не убавите, то минимум на 30, спокойно. Но и конечно же, если работа комиссии вас не устроила - суд.

Но здесь, одна моя знакомая рассказала мне интересную заманку (начальник правового департамента одного предприятия), которая сделала эту перспективу туманнее чем разворот сибирских рек в казахстан.

Суд. Обратились, иск, все как надо. Что делает суд. Говорит, что крутой отчет, но не верит ему, да и оснований не доверять государственной оценке в принципе нет, ну если вы так хотите, суд найдет компанию за ваши деньги и проведет оценки. Вы соглашаетесь. Суд находит, угадайте что говорит компания? Компания говорит, что суд то прав, да и государство. Нормально все со стоимостью))) Как выбраться и не попасть в такой казус я вам не скажу. да и не буду утверждать, что это тру стори на все 100 процентов, но такое, с большой долей вероятности, имело место. Будте внимательны, изучите судебную практику по таким делам, суда в который вы будете подавать заявление.

Спасибо за внимание!

Еще одно, оценочные компании берут деньги по факту оценки, то есть можете объединиться с соседями собственниками 20-30 соседей или 5-10, 1-2, не важно и заказать общий отчет. Выйдет по стоимости как за один. Или чуть больше.

Всем удачи и экономии.