Добби свободен
Поздравьте меня, я закрыл наконец-таки ипотеку!
Поздравьте меня, я закрыл наконец-таки ипотеку!
У меня 2 вопроса к тем кто против ипотеки:
1. Вы младше 30 лет?
2. Если Вы старше 30 лет, то планируете ли Вы дожить до старости (пенсии)? Если да, то на какие шиши снимать будете?
Почему ипотека не так привлекательна, как вам кажется.
Данные:
1. Начальный взнос 1'000'000 рублей
2. 4'700'000 сумма кредита
3. Платёж 35500
4. Альтернатива для съёма стоит 32000
Автор делает вывод, мол снимал квартиру за 32000 рублей, а сейчас я платит за ипотеку 35050 за СВОЮ.
Казалось бы, выгода очевидна. Так ли это?
Чтобы не городить огородов вокруг рефинансирования, просто подберём на одном из калькуляторов ипотеки что-то похожее по параметрам:
10.5% годовых на 25 лет, платёж 34'935. Вроде бы похоже, и даже чуть меньше чем у автора. Отлично.
Давайте теперь посмотрим на альтернативный сценарий:
1. Изначально имеем 1'000'000 на счету
2. Снимаем квартиру за 32'000 в месяц, всю разницу (чуть менее 3000 руб) дисциплинированно добавляем в копилочку.
3. Все деньги из копировки добросовестно инвестируем в фонды.
Средняя доходность такой банальной штуки как SNP500 (тупо 500 самых дорогих IT-компаний) – 10% годовых в долларах.
Более-менее нормальным (например в движении ранних пенсионеров FIRE) считается порог 8% годовых.
Мы будем ещё скромнее, и зарабатываем вообще всего по 10% в рублях в год.
Самая грубая калькуляция (прости меня мама за код):
Имеем: с начальным капиталом 1'000'000 руб. в течение 25 лет каждый год кладём на счёт годовую разницу ипотеки и аренды в виде 35220 рублей, и в конце года начисляем себе дивиденды в виде 10% годовых в рублях.
В конце периода имеем 14 миллионов на счету, и дивиденды с них составляют 116'000 в месяц.
???
PROFIT
----------------------
Но ведь хаты дорожают, да и аренда повысится за столько то лет.
Твоя правда. Попытаемся это учесть. Положим, что жилая недвижимость будет растёт в среднем на 1.5% в год
🚨Цифра взята из головы, субъективное ощущение, что после летнего бума цены будут расти крайне медленно.
Усложняем схему:
Каждый год аренда дорожает на 1.5%Для чистоты дивиденды начисляем себе каждый месяц
Даже при таком раскладе получаем 10 миллионов 860 тысяч на счету. Дивиденды 90'528 в месяц.
Для сравнения, жильё будет стоить 9 миллионов 850 тысяч.
Итого: в нашем вымышленном мире на ипотеке мы потеряли 1 миллион рублей, и весь наш капитал вложен в одну квартиру.
Если она не дай бог сгорает/рынок недвижимости резко падает/... – мы резко остаёмся без гроша и крыши над головой.
Актив не супер ликвидный. Срочно понадобятся деньги – скорее всего продашь квартиру с большим дисконтом.
P.S. Понятно что цифры вилами на воде писаны и расчёты примерны. Не учитываем всякие ремонты, налоги, вычеты и ещё кучу всего.
Цель: показать, что даже такая смешная разница в 3000 рублей на промежутке 25 лет оказывается значительной, и ипотека может быть неудачным вложением.
В среднем, ипотека выгоднее там, где высокое отношение цены аренды жилья к его стоимости.
Типичная карта выглядит как-то так. В пределах МКАД мало смысла брать ипотеку.
Я тут решил посчитать, а выгодно ли я вообще решил взять ипотеку, и стоило ли оно того. Начнем с того что свою двушку я приобрел в 2018, почти 3 года назад. (2 года и 10 месяцев). Неделю назад я продал свою квартиру для покупки трешки, т.к. обзавелся за эти 3 года женой и ребенком)
Итак к расчетам:
на момент покупки квартира стоила 3 100 000.
Ежемесячный платеж составлял 25000.
Отсюда получаем 25к * 2 года и 10 месяцев = 850к.
Квартиру я продал за 3 700 000.
Итого я "потерял" 250 тысяч деревянных.
Но подождите, я ведь все это время жил в своей двушке.
Имеем 250 000/2 года и 10 месяцев = 7 353 рубля в месяц + квартплата. В доме, где я живу, двушки сдают от 15к в месяц + квартплата.
И это я еще не писал о налоговых вычетах, так бы вообще бесплатно жил)
Выходит все таки я еще и сэкономил?
Может кто-то скажет что я теперь привязан к работе, так тоже не проблема. В октябре слетал на море, отдохнул, а по приезду поменял работу.
Шах и мат квартиросъемщики) а если серьезно, то очень трудно молодым семьям с нуля приобрести себе жилье. Даже на первоначальный взнос нужна не маленькая сумма, которую скопить снимая жилье практически невозможно.
Сразу скажу, что сужу с высоты своего полета.
Да никто не против ипотеки, люди против тех условий что ожидают если взять эту ипотеку. Покупка квартиры, оно само по себе лотерея. Даже если ты выиграл в эту лотерею, то не факт что эта тишина продлится долго.
Завтра купит в вашем доме дурачек квартиру, поедет кукухой старая милая бабушка, элитный заводчик тараканов/клопов, выдадут квартиру сироте, или еще лучше, если человек начнет сдавать квартиру, это дай бог если тихие попадутся, а если таким как я(полуночникам)?
Да никто потом у вас эту квартиру с такими соседями и за такую цену не купит, только риелторы кровь попьют.
Искать работу поближе к дому, сдавать постоянно деньги на охрану, новые ящики почтовые и т.д
Еще дебил зайдет, ящики переломает, даже если его найдут, то что брать с него?.. Это суды, деньги минимум 6мес ждать, а ящик почтовый нужен каждый месяц. Я уже молчу про то что годами нужно сидеть в этой квартире, постоянно вкладывать в нее деньги, и смотреть как цены на жилье "повышаются". Это не цены повышаются, это блин валюта ваша падает.
Покупая в кредит "айфон" я знаю что я беру, у меня есть гарантия на устройство, в случае чего мне вообще не составит труда выпить всю кровь у точки, где я его купила. А с квартирой такое вообще не работает, ты ее не сможешь вернуть владельцу.
Сижу сейчас в съемном жилье, сломался оченью кондер, позвонила, приехали ремонтники и все починили. Розетку простите я и сама починить могу. Из необходимой мебели, у нас два рабочих стола. Отдали 2тыс руб при въезде, а при переезде тупо их выкинули и все. Начали соседи хрень устраивать, предупредила ленлорда, пакет вещей собрала и уехала. Надоел район, пакет вещей...ну вы поняли. Ремонт? да шел вон ваш ремонт, вместе с "а давай сделаем спальню в стиле лофт".
Начал выябываться ленлорд? не отдает деньги? заявление в налоговую онлайн, прикладываешь доказательсва, и фсе, 3 шкуры сдерут. Обычно до этого не доходит, 99% ленлордов ипотечники, им вообще не выгодно гонять квартирантов.
"за свое жилье плачу" - да не за свое жилье ты платишь, это жилье банка пока все выплаты до копейки не придут на его счет. Ты также как и я снимаешь жилье, вкладываешь огромные деньги, а потом, может быть, если организм переживет этот стресс, и жилье будет твоим.
"ипотеку взял на 2 миллиона, а квартира стоит теперь 9млн" - ну и что дальше? продай эту квартиру, жить где будешь? все жилье вокруг стоит 9млн а то и дороже. Нет у тебя этих денег, ты тупо жопу намазал клеем, налепил купюры, а потратить ты их не можешь, только залезть в еще одну ипотеку.
На волне, так сказать. Расскажу свою историю про «ипотеку», и за одно, если кто из молодых жителей Кем. Обл. не знает про данную «акцию».
Место действия – Кемеровская область.
Время действия – 2014 год.
Июнь, сделал предложение своей второй половинке. Решили копить на свадьбу, что бы ни лезть в кабалу.
Июль, еду на работу и попутно везу будущую тёщу на рабочее место (работаем на одном комбинате), звонит невеста:
- Сейчас заезжала в ЗАГС по работе и там очередь на сдачу заявлений на регистрацию брака огромная, более 50 пар. Занимали с 5 утра. Оказалось, что на «День Шахтёра» подают.
Мы перекинулись парой фраз и закончили разговор. И тут из «Чертогов разума» всплывает информация:
Сентябрь 2013 года, встречаю знакомого, он мне рассказывает, как у него протекает жизнь, как он гнал всю свою свадьбу на другой конец области, что бы попасть в программу на ипотеку. И сейчас пришел сдавать документы на жильё. Я удивляюсь и радуюсь за знакомого.
О нашем с ним знакомстве отдельная история, скажу только, что я ему помог влиться в рабочий процесс при устройстве на работу, на место с которого уходил, разругавшись с руководством. Помогать сначала не хотел, оставалась дикая обида, но плюнул на это и помог человеку разобраться со всеми вопросами.
Рассказываю будущей тёще про очередь и про знакомого, а она возьми и ляпни:
- Давайте тоже подавайте, чем чёрт не шутит, повезёт и в программу попадёте. У меня знакомая как раз в этом ЗАГС-е есть, сейчас позвоню и договоримся, что бы заявление приняли вне очереди.
С ЗАГС-ом договорились, заявление подали. В программу попали. Теперь у нас 2-х комнатная квартира в новом доме с ипотекой на 20 лет без процентов. Платёж 6500р.
О программе.
Область выбирает примерно 100 пар из тех, кто подал заявление на дату в день празднования Дня Шахтёра в городе «столице праздника этого года».
Дарит в честь праздника денежку, но нужно танцевать вальс на площади перед губернатором, у нас было так.
После, из данных пар, кто подал заявление на помощь с жильём (подаётся отдельно после праздника) выбирают согласно критериям (не должно быть своих кв.м. или быть, но не более, положенного по закону минимума). Из 100 пар, что попали на праздник, в программу ипотека без процентов попали менее 10.
После свадьбы снимали жильё, где то с полгода. Платили столько же за 1 к.кв.
Мне не очень нравится посты про ипотеки в которых многие пикабушники смеются над теми кто покупает жилье в ипотеку и приравнивает это к рабству называя людей идиотами, в том числе и меня, при этом утверждают что нужно снимать квартиру и не переплачивать банку и тд. там куча 'умных" людей. Так вот, что б маленько потушить свою жопку, я уже сброшу свою историю и расчеты:
В 2016 году в МО купили квартиру в ипотеку, 1000000 рублей первоначальный взнос, сумма кредита 3700000 рублей, по заключению оценки стоимость квартиры 4700000, ставка 13,75%. В 2017 году (или 2018) ЦБ снизил ставку и банк снизил нам ставку до 10,9%. При этом на данный момент стоимость нашей квартиры (делали оценку 01.2021) равняется 6900000 рублей.
В 2015 году я снимал квартиру за 32000 рублей (однушка), сейчас я плачу за ипотеку 35050 рублей плачу за СВОЮ двушку. Ну и стандартные плюсы я тут прописан и делаю всё что угодно (мебель, ремонт), нет никаких взаимоотношений с арендодателем, ну и прочая хрень.
По мне не так уж плохо. Может я и не прав но как по мне этот вариант гораздо лучше. Так что всякие шутеечки про рабство и тд. считаю неуместными.