Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.

Сочи: сентябрь -> октябрь

Первичка: 269к -> 327к (+22%)

Вторичка: 292к -> 294к (+0,7%)

А теперь в Москву. Здесь видим, что вторичка шла вверх, потом вниз, ну и снова решил подняться, а первичка медленно ползет вниз, приближаясь к прошлогодним. Здесь также по ценам в объявлениях.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка снижается в цене с 365к до 357к за метр, а первичка слегка снижается с 327к до 321к.

Москва: сентябрь -> октябрь

Первичка: 327к -> 321к (-1,8%)

Вторичка: 365к -> 357к (-2,2%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 268к (месяц назад стоил 269к). На 53к или 16,5% ниже, чем в объявлениях. Кстати, постепенно цены идут навстречу друг другу. 2-3 месяца назад разница была более 20%, а 4-5 месяцев назад разница была 25%. Все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус 16,5% от цен в объявлениях. Естественно, каждый случай индивидуален, а если верить одному широко известному в узких кругах челу из Высоцкий Эстейт (я про Смирнова), то на вторичке можно отторговать около 10%. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 147к до 148к. Но это весь край, Сочи там выделяется в дорогую сторону.

Традиционно смотрю еще на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.

Москва: первичка 321к, вторичка 357к

Сочи: первичка 327к, вторичка 294к

Ялта: первичка (нет), вторичка 231к

СПб: первичка 248к, вторичка 209к

Анапа: первичка 129к, вторичка 141к

Краснодар: первичка 130к, вторичка 109к

Воу-воу, Сочи впервые обогнал Москву! Но только по ценам в объявлениях и только в первичке. Но это все равно произошло впервые. Остальные города без серьезных перемен, практически на месте. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.

А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,413 млн с июля 2021 (отчет за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,46 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Но на бумаге квартира за 16 месяцев подорожала на сумму в полтора раза больше, чем я смог накопить.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первым делом бросается в глаза то, что первичка резко ушла вниз в конце сентября. Теперь в объявлениях она дешевле вторички. А вторичка по инерции продолжает дорожать. За месяц вторичка подорожала с 291к до 292к за метр (+2к). Первичка же опустилась с 316к до 269к за метр (-47к или 15%). Связано ли это только с окончанием сезона, непонятно. Все же в том году снижение было в октябре, а не в сентябре. Частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться.

Сочи: июль -> август

Первичка: 316к -> 269к (-14,8%)

Вторичка: 291к -> 292к (+0,3%)

Москва (объявления)

Возвращаемся в Москву. Здесь видим, что вторичка перестала идти вниз и решили подняться, а первичка замерла на месте. Цены сейчас аналогичны февральским, а значит дороже прошлогодних. Также по ценам в объявлениях.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка растет в цене с 354к до 365к за метр, а первичка почти не меняется, 327к.

Москва: июнь -> июль

Первичка: 328к -> 327к (-0,3%)

Вторичка: 354к -> 365к (+3,1%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 269к (месяц назад стоил 264к). На 59к или 18% ниже, чем в объявлениях. Это и логично, все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус почти 20% от цен в объявлениях. 2-3 месяца назад разница была 25% Естественно, каждый случай индивидуален, и применять коэффициент 0,8 ко всем объявлениям не стоит. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 143к до 147к.

Сравнение с другими городами

Традиционно смотрю на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.

Москва: первичка 327к, вторичка 365к

Сочи: первичка 268к, вторичка 292к

Ялта: первичка (нет), вторичка 232к

СПб: первичка 249к, вторичка 209к

Анапа: первичка 128к, вторичка 141к

Краснодар: первичка 131к, вторичка 110к

Лидер прежний, Сочи все еще не догнал Москву. Но рано или поздно сможет, если постарается. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.

Всего я накопил пока что около 1,384 млн с июля 2021. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,37 млн. Месяц назад было 12,33! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Получается, что квартира за 15 месяцев подорожала больше, чем я смог накопить. Классика 🤡

Синим цветом — стоимость моей сферической однушки в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Сентябрь — прогноз.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первым делом бросается в глаза то, что вторичка продолжила довольно бурный рост. Метр стоит же в среднем 291к рублей против 276к в середине июля (+15к за метр). Первичка продолжает держаться на хаях и держится в боковике 314-318 тысяч рублей за метр (+4к за месяц тем не менее). Продолжаем ждать окончание сезона, когда цены начинают падать, посмотрим, как сильно упадут в сентябре, если вообще упадут. Частные инвесторы в бетон стараются продать подороже, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться.

Сочи: июль -> август

Первичка: 314к -> 318к (+1,2%)

Вторичка: 276к -> 291к (+5,4%)

Москва (объявления)

Возвращаемся в Москву. Здесь видим, что вторичка продолжает идти вниз, да и первичка тоже после роста месяц назад. Кажется, что по пиковым ценам покупателей нашлось маловато, даже кредитами под 1% (когда переплата уже заложена в цену) не удалось вернуть рынок к прошлогоднему, так что теперь и цены пошли к прошлогодним. Также по ценам в объявлениях.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Все с точностью до наоборот по сравнению с Сочи. Вторичка падает в цене с 358к до 354к за метр, а первичка — с 351к вернулась к 328к.

Москва: июнь -> июль

Первичка: 351к -> 328к (-6,5%)

Вторичка: 358к -> 354к (-1%)

В итоге, цены первички и вторички, которые месяц назад сравнялись, снова разошлись. Так ли это на самом деле? Не совсем так. На этих графиках показываются цены в объявлениях, а не реальные цены продаж.

Реальные сделки

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 264к (месяц назад стоил 269к). На 64к или 19,5% ниже, чем в объявлениях. Это и логично, все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус почти 20% от цен в объявлениях. Месяц назад разница была 25% Естественно, каждый случай индивидуален, и применять коэффициент 0,8 ко всем объявлениям не стоит. По Краснодарскому краю цены реальных сделок поднялись с 125к до 143к.

Сравнение с другими городами

Традиционно смотрю на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Там, судя по всему, новостроек сейчас маловато для получения данных, если они вообще есть.

Москва: первичка 328к, вторичка 354к

Сочи: первичка 318к, вторичка 291к

Ялта: первичка (нет), вторичка 227к

СПб: первичка 248к, вторичка 211к

Анапа: первичка 141к, вторичка 128к

Краснодар: первичка 129к, вторичка 109к

Изменений опять не произошло, Сочи все еще не догнал Москву. Но рано или поздно сможет, если постарается. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.

А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,297 млн с июля 2021. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,33. Месяц назад было 11,69! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Получается, что квартира за 14 месяцев подорожала больше, чем я смог накопить. Классика 🤡

Синим цветом — стоимость моей сферической однушки в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Август — прогноз.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.

Цены и историю смотрю тут: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/ Можно посмотреть практически все крупные города.

Вообще, в Сочи очень уж хорошо работает на ценник сезонность. Как только лето и туристы, сразу вверх. Впрочем, это один из тех городов, где недвижимость дорожает всегда, в том числе и зимой. Просто вот в предыдущие пару лет там иксы пробивались прям. х2,5 за последние 3 года — как вам такое (с 99к до 253к)? По сути, даже за 2, последний можно и не брать. Да и в 2020 было не так.

Вот за 5 лет, невооруженным глазом видно, что 2021 год стал каким-то безумным для сочинской недвижки.

Тоже тут: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Но в прошлом году не только Сочи бил рекорд за рекордом. Все города хороши. А как думаете, что со средним ценником метра сегодня по сравнению с другими городами?

Москва: первичка 389к, вторичка 324к

СПб: первичка 244к, вторичка 216к

Сочи: первичка 298к, вторичка 253к

Краснодар: первичка 125к, вторичка 107к

Анапа: первичка 140к, вторичка 139к

(пишите в комментах, какие города еще интересно будет сравнивать в будущем)

Воу-воу-воу, полегче! Дороже Питера, но пока что дешевле Москвы! А на побережье дороже, чем Сочи, ничего нет. Да, я взял не все города, но для примерной картины понятно. Еще довольно дорогой Геленджик, например. Думаю, что понятно, почему.

Но давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела.

Всего я накопил пока что около 1,1 млн за 11 месяцев, июнь не считал еще, ну будет 1,2 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 10,7. Забавно, что я накопил больше, чем она подорожала, но нифига не забавно, что подорожала она на 7%, а зная сабж, ожидать можно и сильно больше. При этом уверенный плюс, который я ожидал получить, хорошо, если не минус, а в ноль. И когда цены в Москве и Питере пошли вниз, в Сочи цены пошли вверх. Будем считать это сочинским парадоксом.

Тут самое время назвать меня отбитым, потому что я зачем-то захотел купить квартиру именно в Сочи, а не в Болгарии/Турции/Анапе/СПб. Все просто, хочу там жить зимой и кататься на Красной Поляне. А летом можно и сдавать, например. Тем более, это инвестиция в недвижимость, которая действительно всегда растет;)

Ну и вишенка на торте — мои успехи

Я взял за базу квартиру стоимостью 10 млн. Конечно же, хочется за 7, но проблема в том, что более-менее хорошие от 12, так что пусть будет 10. Не зря же мы спартанцы;)

Синим цветом — стоимость моей сферической однушки в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат.

Ну типа ожидание, что найдется что-то такое:

Реальность, конечно, может быть совершенно любой:

Время от времени (раз в месяц-два) буду обновлять данные и смотреть, как растет недвижимость.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.