Ответ на пост «А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?»⁠⁠

(Новорег, подписан на Александра в тг и решил ответил сюда)

Неукоснительный Александр подходит к проблеме с одной стороны, потребительской. А я бы поставил вопрос так: всегда в России готовое жилье (вторичка в основном) стоило ощутимо дороже, чем новостройки. Они ведь сданы, рисков нет. Откуда же взялась такая инверсия? Александр ответит: льготная ипотека.

Я говорю: эскроу-счета.

Раньше как было: вот вы - директор небольшой строительной компании и строите два жилых комплекса, Новый Терьер (НТ) и Новый Чих (НЧ). И деньги на стройку берете из того, что вам заплатят дольщики. И тут у вас случается форс-мажор: на НЧ увольняется топовый продажник, дорожает материал, бастуют рабочие (нужное подчеркнуть) и нужны деньги. Или работа встанет, сроки сорвут и нужно будет по закону платить неустойку… А брать кредит дорого и подушки нет… И тут директор берет деньги с продаж в НТ и вкладывает их в НЧ. Проблемы в НЧ решаются деньгами, а с НТ как-нибудь разберутся. Потом. Но точно разберутся, никто ничего плохого не хочет.

Действительно, иногда получалось так затыкать дыры в одном объекте за счет другого и иногда даже без последствий. НО бывало, что форс-мажоры множились, контроля не было и в итоге юрлицо подавало на банкротство, успев сдать НЧ и сделав что-то в НТ. Схема, конечно, упрощена - в ней были задействованы как минимум еще несколько ЖК - назовем их Новый Сеттер, Новый Шпиц и Новая Русская Борзая. Но суть оставалась той же: дольщики (покупатели) могли быть честными, компания могла быть честной, но не повезло, не фартануло - и покупатели не получают товар (квартиру), заплатив за нее деньги.

Сейчас такого нет (почти). Сейчас деньги на строительство идут ТОЛЬКО с эскроу-счета, то есть только от тех покупателей, которые внесли деньги за этот ЖК. И они могут быть уверены: их жилье будет построено без игр “повезет - не повезет”.

Кто б согласился на такой подход - если бы не приняли закон, обязывающий делать только так.

И выяснилось, что форс-мажоры в строительстве есть, много - и закрывать их с помощью кредитных средств банков довольно дорого (кредиты юрикам… в РФ… сплошная боль) Но ипотеки льготные дают как раз на новостройки!

И все участники процесса вздохнули и начали перестраиваться. Льготная ипотека сделала новое жилье +- также доступным, как и вторичку, но исключает лотерею. Вы с очень большой вероятностью не станете “обманутым дольщиком” и получите квартиру в ипотеку по практически той же цене, как если бы купили ее на вторичке… У тех, кому повезло. Кому не повезло - в эту статистику не попали.

Выгоден ли этот процесс банкам? Еще как! Они бы иначе не участвовали в процессе от слова совсем. А так и ипотечников тьма, и от государства какие-то гарантии, и застройщиков можно кредитовать втридорога. Не жизнь - малина.

Но сдается мне, основная цель - не про "дать банкам заработать". Основная цель - вытащить строительный рынок РФ из девяностых. Такой вот ценой.

(Ворчу по-стариковски)