Ответ на пост «А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?»⁠⁠

Я не буду судить о ситуации на рынке жилой недвижимости по безликой статистике, по экономическим расчётам, вообще я чисто диванный экперд мелкотравчатого ранга. Я попробую провести некоторую историческую ретроспективу, как мы сюда пришли. Ни чего похожего в постах на заданную тему я не видел, так что поехали.

И так. Шесть факторов которые привели ситуацию именно сюда.

1. Эффект отложенного спроса.

2. Эффект отложенного предложения.

3. Эффект миграции.

4. Эффект инвестиции.

5. Эффект плавающей в несколько раз в обе стороны ключевой ставки.

6. Эффект "хорошей жизни".

   Первое. До середины нулевых, даже начала 10х на квартиру надо было заработать сразу. Первые ипотеки начали выдавать аж в конце 90х, стабильными те времена не особо язык повернется, ввязываться в кредит на 30 лет было мало желающих. Квартиры покупали либо за "свои", либо не покупали вообще. Просто жили по три поколения в одной двушке и всё. Максимум продавали то что было и на эти деньги покупали что то другое. Моряки/лётчики/бизнесмены кто мог просто взять и заработать скорее статистическая ошибка, нежели пласт покупателей влияющий на ситуацию

   Второе. Не было даже понятие "застройщик". Ни кто не "застраивал" кварталы. Были строительные компании, которые делали штучные проекты для богатых и ооочень богатых. Редкие "панельки" скорее исключение, чем правило. А зачем клепать новые спальники, если см.п.1, ни у кого толком нет денег, а у кого есть, тем хватает и вторички?

   Третье. Города начали высасывать людей из деревни, в городе есть работа, в городе есть перспектива. На этом этапе квартиры уже начинают заметно дорожать.

   Четвертое. Есть спрос на недвигу, появляются крупные инвесторы(тепрь уже их можно назвать "застройщики"), появляются мелкие инвесторы, которые А) стремятся купить несколько квартир, сдавать их и на эти деньги перекрывать ипотеки, что бы обеспечить себе достойную старость. Б) Купить на котловане, продать после вручения ключей, получить прибыль в моменте.

   Пятое. Ключевая ставка уже улетала на 17%, кто брал ипотеку в то время по диким ставкам, потом её успешно рефинансировал под значительно меньший процент, так же надеются сделать и сейчас.

   Шестое. Господа, мы зажрались. Как только поднимается разговор а покупку советской вторички, сразу: Ой, да ну с бабками жить, ой, там крысы/тараканы/алкаши, ой, да оно разваливается. А ведь каких то 20 лет назад бабкин хрущ был несбыточной мечтой, даже отдельной комнате в общаге, радовались.

   Резюме. Из тех кто сейчас покупают квартиру, буквально единицы рассматривают таблички, статистику, сумму переплаты. Смотрят только один пункт, потянем или нет месячный платёж. Поэтому квартиры будут по прежнему раскупаться, по прежнему по завышенной цене. Потому что смотреть мой пост Ответ на пост «Что выгоднее покупка своей квартиры в ипотеку или аренда?»

   Отвечая на вопрос из головного поста:

   «А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?»

   Точно. Больше льготной ипотеки, больше игроков на рынке, как продавцов так и покупателей. Не надо смотреть в моменте, надо смотреть в ретроспективе. История не терпит сослагательных наклонений, но скажу, квартиры и так бы подорожали до текущих, а может быть и бОльших значений, ввиду меньшего предложения.