Как я пытался купить инвестиционную квартиру в кредит, чтобы арендатор платил больше ипотечного платежа⁠⁠

После года инвестиций в фондовый рынок(акции, облигации), прочувствовав прелесть начисления дивидендов, ощутив горечь первых серьезных минусов по портфелю в Тиньков инвестициях, я задумался об инвестициях в недвижимость. Ведь в отличие от акций $SPCE или $TAL квартира не может обнулиться, а дивиденды платит каждый месяц! И это не жалкие 0,8 доллара в год на примере акций $AAPL (0,5% годовых) а полновесные 18% годовых(50 тыс. * 12 месяцев / 3000 тыс. первоначальных вложений)!

Казалось бы, беспроигрышная стратегия: купить квартиру в строящемся доме, дождаться окончания строительства, поселить арендаторов, оплачивать с их платежа ипотеку, да еще чтобы оставалось сверху, наслаждаться ростом инвестпортфеля и собственного капитала, что может пойти не так🤔?

Итак, в декабре 2021 года, я выбрал квартиру в ЖК Зеленая Вертикаль в Москве, со сроком сдачи через год(в конце 2022 года):

• ЖК Удобно расположен — 3-5 минут пешком от метро Лесопарковая, 15 минут пешком до метро Аннино, выезд на МКАД и Варшавское ш.

• стоит в окружении Битцевского леса

• панельный дом "башня" 24 этажа

• по 10 квартир на этаже

• однушка с лоджией, большой кухней и гардеробной

• 15 этаж, вид на МКАД

Цена объекта 9.3 миллиона, Первоначальный Взнос 1900 тыс, кредит на 30 лет по ставке 4.7%.

Квартиру я выбрал с чистовой отделкой — чтобы после постройки дома сразу можно было сдавать: двери, электрика, пол, плитка в ванной, потолки, батареи, окна.

Застройщик обещал сдать квартиру в срок до 31.12.2022 (через год после покупки).

***
В последствии я разработал схемы как можно вложиться в коммерческую(доходную) недвижимость через льготный кредит под 4% годовых. И вот я жду 350% доходности за 3 года, даже если рост цен на недвигу прекратится. Мой телеграм канал.