КАК СНЯТЬ КВАРИТРУ И НЕ ПОТЕРЯТЬ СВОИ ДЕНЬГИ
Здравствуйте, меня зовут BokaDiKataro. Все чаще я замечаю посты в которых пользователи пытаются разобраться со своими проблемами юридического характера и все чаще эти проблемы связаны с арендой и/или наймом.
Недавно был пост «Как снять жилье и потерять свои деньги», по результатам анализа сложившейся ситуации я решил запилить свой первый пост на тему: «Как снять квартиру и НЕ потерять свои деньги». Тем более, что оказалось, что у меня внезапно появилось 203 подписчика, а это, знаете ли, шокирует и обязывает. А потому сел писать.
Сразу хочу предупредить, никаких лисичек, зайчиков и пупсиков в посте не будет. Будет очень много текста, который нужно будет прочитать и главное понять. Я попытаюсь достаточно просто объяснить механизмы поведения, которых должны придерживаться люди, если хотят сохранить свои деньги и нервы.
При этом мы будем рассматривать ситуацию, когда одно физическое лицо, снимает квартиру у другого физического лица.
Самое главное, что нам нужно понять: любой договор должен быть прочитан не по диагонали, а от корки до корки. Вы должны понимать то, что подписываете. Лучше потратить 3 минуты на изучение договора, чем потом потерять нервы, деньги и значительное время, без гарантий того, что эти самые деньги и нервы к вам вернутся. Не стесняйтесь задавать вопросы вашему оппоненту, не стесняйтесь спрашивать документы, не стесняйтесь выглядеть дураком. Помните, останутся ли ваши деньги с вами или нет зависит только от вас.
Интересующие нас правоотношения являются гражданско-правовыми и содержатся в главе 35 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) (Наем жилья). В п. 1 статьи 671 ГК РФ указано, что по договору найма жилого помещения, собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно п. 673 ГК РФ, объектом договора найма может быть: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Форма договора найма жилого помещения установлена законом строго как письменная (ст. 674 ГК РФ).
Анализ вышеуказанных статей позволяет сделать вывод о следующем:
1. Наймодатель – тот, кто сдает помещение, т.е. собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (т.е. лицо, действующее по доверенности);
2. Наниматель – тот, кто снимает жилье, но при этом под нанимателем понимается физическое лицо (т.е. любой человек);
3. Договор должен составляться в письменной форме, предметом договора является предоставление во временное владение и пользование жилого помещения (не склада или подвала, а именно жилого помещения).
Что происходит тогда, когда человеку нужно найти жилье? Он начинает искать объект для жилья и рано или поздно он его находит, и начинаются переговоры по поводу заключения договора. Как мы уже выяснили, наймодателем может быть либо собственник жилья, либо уполномоченное им лицо.
Если наймодатель уверяет, что именно он является собственником жилья, то наилучшим подтверждением этого будет оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру на бланке государственного образца. Все иные варианты предоставления – копия или скан, не являются гарантией того, что перед Вами реальный документ. Способов подделать их достаточно много, а вот подделать государственный бланк сможет не каждый, да и возиться с этим не каждый захочет. Так что просите предоставить, пусть Вам предоставят подтверждение того, что именно этот человек является собственником того жилья, которое вы собираетесь снимать и платить за него деньги. Если Вам отказывают в этом, то есть повод задуматься, а не постучится ли к вам завтра в дверь (уже после того как вы заплатили за месяц найма деньги) настоящий собственник квартиры, который, кстати, участвует в «разводе», с требованием немедленно освободить квартиру? Кроме того, в договоре всегда должно быть условие, что наймодатель является собственником жилья на основании свидетельства о праве собственности под конкретным регистрационным номером. При этом собственник по договору должен гарантировать, что передаваемое вам в наем жилье свободно от прав третьих лиц на него и не сдано иным лицам.
Кроме того, наймодателем может быть уполномоченное собственником жилья лицо. Т.е. это любое лицо имеющее доверенность от собственника жилья на право сдачи этого жилья вам в наем. С такими вариантами обман еще проще, т.к. подделать доверенность много ума не надо, а потому связываться с подобными вариантами крайне опасно.
Допустим, что нам предоставили все необходимые документы и мы решились снимать жилье. А как обязанности нам предписывает выполнять закон при найме?
ст. 676 ГК РФ – обязанности наймодателя по закону:
1. Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии пригодном для проживания;
2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю. За плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом доме.
В обязанности нанимателя по закону входит:
ст. 678 ГК РФ – Обязанности нанимателя:
1. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
2. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Все вышеуказанные обязанности основные и должны выполняться сторонами БЕЗ исключений, т.е. в любом случае. Единственным исключением является выделенная фраза. Она говорит о том, что в договоре можно предусмотреть, что плату за коммунальные платежи будет вносить наймодатель. Но обязанность уплатить за наем плату установленную в договоре у нанимателя будет всегда, а потому в договоре следует четко установить что входит в оплату по договору, только наем жилья или наем жилья и оплата коммунальных услуг. Если Вы договорились на второй вариант, то обязательно в договоре нужно указать, что в оплату входят коммунальные платежи и что обязанность по оплате этих коммунальных платежей лежит на наймодателе, в противном случае, это будет Ваша обязанность, но тогда вам и высчитывать, вам вносить. Либо четко указывайте в договоре, что эта сумма это за наем, она платится наймодателю, а вот коммунальные платежи платятся на основании счетов и вносятся вами самостоятельно.
Таким образом мы плавно подошли к вопросу о том, как вы будете вносить плату и может ли она меняться? Ответ: может меняться, если это установлено договором. Значит ваша задача сделать так, чтобы это не было установлено договором. Плата за наем жилого помещения должна включать коммунальные платежи и быть твердой, без оговорок по ее изменению. Даже если в договоре установлен пункт, где указано, что плата может меняться, то устанавливайте ограничение на увеличение не более 1 раза в год, и не более чем на 10%. Это стандарт для подобного рода отношений. При этом в договоре можно еще указать с какого момента у наймодателя наступит такое право, например через 3 месяца после даты подписания договора. Так Вы оградите себя от неприятных дополнительных затрат на оплату жилья в неподходящий момент.
Теперь как вносить оплату? И вообще, как делать любой платеж по договору? Все очень просто? Ведь при заключении договора очень часто Вы отдаете деньги за месяц вперед + обеспечительный платеж. Все очень и очень просто:
1. Если Вы оплачиваете наймодателю (не его брату, сестре, знакомому, а именно тому с кем у Вас заключен договор) в руки, то по сути он должен в обмен на деньги дать расписку в том, что он Иванов И.И. принял у Вас в оплату конкретного месяца определенную сумму в рублях. При этом в расписке должны быть указаны паспортные данные наймодателя (серия, номер, кем и когда выдан, адрес регистрации, подпись наймодателя);
2. Если не хотите расписок, сделайте график платежей по договору, пусть наймодатель расписывается за получение денежных средств получаемых по договору;
3. Не хотите отдавать в руки, перечисляйте безналом и ТОЛЬКО ПО РЕКВИЗИТАМ УКАЗАННЫМ В ДОГОВОРЕ, но чек ВСЕГДА сохраняйте.
При расчете (любом расчете) вы всегда должны иметь в руках подтверждение оплаты!!!
При этом, практически во всех договорах используется обеспечительный платеж и гарантией возврата этого платежа является выполнение Вами ВСЕХ условий договора на которые Вы подписались, в противном случае обеспечительный платеж наймодатель НЕ вернет. А это значит, что у Вас должен быть на руках документ подтверждающий, что Вы оплатили обеспечительный платеж. Кроме того, в договоре должно быть прописано в какие сроки и при каких обстоятельствах Вам возвращается обеспечительный платеж и по каким реквизитам! В противном случае, наймодатель будет утверждать, что обеспечительный платеж он вам не вернул, так как вы его назад не требовали, а если и требовали, то не указали по каким реквизитам его необходимо перечислить.
Кроме того, мы с вами узнали, что законом установлены обязанности, которые будут у сторон всегда, однако, есть еще и те, которые могут устанавливаться, а могут и нет либо устанавливаться с исключениями.
Так, например, ст. 681 ГК РФ устанавливает, что по умолчанию, текущий ремонт осуществляет наниматель, а капитальный наймодатель, если иное не установлено в договоре. Вы должны следить за тем, чтобы в договоре в ваши обязанности входил только текущий ремонт помещения.
А потому мы сейчас плотно подошли к моменту того, как вам должны передавать помещение. Помещение передается по акту приема - передачи помещения. И в этом акте должно быть указано все, что передается вместе с этим помещением (телевизор, стиральная машина, холодильник и т.д.). Все эти вещи должны быть подробно описаны в акте приема передачи жилья, равно как и само жилье, потому что в момент, когда Вы будете возвращать жилье наймодателю обратно, он должен получить его в состоянии не худшем, нежели при передаче вам, но с учетом нормального износа.
Поэтому вы должны описать в акте приема передачи ВСЕ вещи находящиеся в квартире, а также указать на их недостатки. При подписании акта приема – передачи квартиры без указания на недостатки вы рискуете в последствии оплатить наймодателю денежные средства из своего кармана на восстановление испорченных вещей, которые и так были испорченными.
При этом, Вы должны понимать, что по какому акту жилье принято, по такому же акту должно быть возращено. Исполнение договора найма жилья прекращается возвратом жилья наймодателю от нанимателя по такому же акту. А следовательно все вещи указанные в акте при сдаче жилья Вам должны быть указаны в акте при передаче жилья от вас!
Также, законом установлено в п. 1 ст. 687, что наниматель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в одностороннем порядке путем письменного УВЕДОМЛЕНИЯ наймодателя об этом за три месяца до даты расторжения. Это значит что для того, чтобы расторгнуть договор Вам нужно отправить наймодателю заказное письмо с уведомлением и описью вложения о том, что вы расторгаете договор, дата в письме должна быть указана + 3 месяца.
Кроме обязанностей, которые установлены вышеуказанными статьями в договоре могут быть установлены и иные обязанности сторон, при этом они не должны противоречить закону. Именно поэтому Вы должны читать договор крайне внимательно, потому что зачастую от этого зависит вернете ли Вы обеспечительный платеж или нет, закончится ли ваш договор без нервотрепки или нет. Так в договорах найма часто указывают, что досрочное расторжение договора лишает нанимателя права на возврат обеспечительного платежа!
Я понимаю, что это был большой кусок информации, а потому еще раз кратенько, чтобы на стеночку повесить:
1. Нашли объект, подходит для жилья. Находим наймодателя.
2. Спрашиваем у наймодателя, может ли он подтвердить право собственности. Если да, продолжаем разговор, если нет – уходим.
3. Начало составления договора: в преамбуле и реквизитах должны быть указаны паспортные данные сторон договора, полные. ФИО, серия, № паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации. Вносим, сверяем с паспортом наймодателя.
4. Если нам предоставили свидетельство о праве собственности, вносим данные о свидетельстве в договор, прописываем, что договор свободен от прав третьих лиц, сдается только вам. Указывается точное местонахождение помещения и его адрес. Срок сдачи помещения «с» и «по».
5. Договариваемся об оплате и обеспечительном взносе. Любая оплата которая нами производится должна фиксироваться либо распиской наймодателя, оп правилам указанным выше в посте, либо он должен расписаться нам в графике платежей к договору либо мы перечисляем ему все это по безналичному переводу СТРОГО по реквизитам указанным в договоре. При этом четко указываем сроки возврата обеспечительного платежа и по каким реквизитам + сроки ежемесячной оплаты и то, за что мы платим, а именно платежи за сам найм + коммуналка или же только платежи за найм. Также следим за тем, чтобы в договоре плата была твердой и не изменялась в течение действия договора.
6. Если настаивают на том, что оплата может меняться и нас это устраивает, то прописываем в договоре, что может оплата меняться, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. Можно установить с какого момента такое увеличение возможно, например по прошествии 3 месяцев с даты заключения договора.
7. Так об оплате договорились. Смотрим в наши обязанности, это самое главное. Что мы должны делать по договору. В основе своей мы должны только то, что указано в законе, а именно: платить за жилье, содержать его и не производить перепланировок. Под содержанием должен пониматься текущий ремонт. Если написан капитальный – исправляем.
8. Все что кроме этих обязательств читаем еще более внимательно и спрашиваем себя внутренне, понимаем ли мы что сможем исполнять эти обязанности и ЧЕМ НАМ ГРОЗИТ НЕИСПОЛНЕНИЕ этих обязанностей. Если мы поняли это и согласны с этим, то пусть наймодатель первый подписывает договор.
9. После этого переходим к подписанию акта приема - передачи помещения. Внимательно его читаем, преамбула должна быть такая же как и в договоре + должно быть указание на то, что это акт приема- передачи именно к вашему договору. Особое внимание на список передаваемых вещей и состояние квартитры. ВСЕ КОСЯКИ И ВЕЩЕЙ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ОТРАЖЕНЫ В ЭТОМ АКТЕ.
10. Все отразили, все прописали, подписываем акт.
11. Исполняем договор и все что он нам предписывает.
12. Решили расторгнуть договор раньше срока, не вопрос, читаем в договоре, что нам за это будет. Письменно шлем уведомление за три месяца до даты расторжения по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения о расторжении договора. Если не требуется расторжение, то следующий пункт.
13. Заканчивается срок договора, возвращаем квартиру по точно такому же акту. При этом если платили за последний месяц, то обеспечительный платеж нужно вернуть. Если не платили, то он уйдет в оплату последнего месяца.
Надеюсь, что пост для Вас был информативен, а я не столь зануден, как мне кажется.
В любом случае это был мой первый пост, а первый блин может быть комом. Однако, так как у Вас могут быть вопросы на которые Вы бы хотели получить ответы, прошу Вас связываться со мной по адресу info@mga-lp.ru, буду рад проконсультировать и помочь.
С вами был BokaDiKataro, пока!
