https://vk.com/wall-121670939_57847?hash=c48cfa75c3b2b82e83
http://galactic-titty.tumblr.com/post/181574511453/ss-i-did-...

https://vk.com/wall-121670939_57083?hash=7212659a5acc3dcf68
http://superlauri.tumblr.com/post/178461515609/x-i-want-my-c...

Итак краткий план постов на перспективу, чтобы потом нельзя было бы слиться):

1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории.

2) Разработка стратегии развития территории.

3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.

4) Финансовая модель проекта .

5) Эскизное проектирование - массинг.

6) финансовый план, бюджетирование.

7) Проектирование.

8) Согласование.

9) Строительство.

10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.

День добрый товарищи.

Это наш второй выпуск.

Сегодня расскажем вам о том какие интересности нас ждут при выборе участка под развитие и на что стоит обращать внимание при приобретении.

1-е и основное это место расположения, рассмотрим пример один участок к районе метро Царицыно.

пешая доступность до метро, но начнём в общем от расположения

Далее мы смотрим потенциальных пользователей нашим объектом, если это у нас магазин, надо смотреть на поток проходящих мимо людей. По данным метрополитена через эту станцию проходит.

У крупных сетей Х5, магнит и других, есть специальный софт написанный в виде ГИС-системы, для определения потенциальных посетителей и потенциальной прибыли, в зависимости от этого они сразу определяют рентабельной объекта.

Но тут попробуем в рукопашную.

Общий поток 128 тыс человек, но помимо метро есть ещё и ЖД станция.

Из соседних объектов есть гостиницы, рынок, радиорынок, в районе мало офисных помещений.

С учётом близости к метро - офисы - это отличный вариант, нужен якорный арендатор, если найти такого кто займёт 25 % от площади (хотя в сказки уже пора перестать верить) да и офисы сейчас отмирают из-за коворкнгов и тд, поэтому мы можем найти государственного арендатора, некий центр, который создаст поток посетителей (это уже разрабатывается в стратегии развития).

Вернёмся к анализу территории.

Потом нам интересна категория земель, в зависимости от категории начисляется кадастровая стоимость, и от этого платят налоги. сейчас не будем углубляться в каждую отдельную категорию, а рассмотрим основные, если кому интересно что именно что значит - надеюсь вас в гугле не забанили и сможете вбить в Яндексе нужный запрос.

Проверить к какой категории относится участок очень просто:

Выходим на публичку (публичная кадастровая карта) и ищем интересующий нас участок:

Например:

Тут присутствует основная информация)

Тип:Земельный участок

Кад. номер: 77:05:0005008:237

Кад. квартал:77:05:0005008

Статус: Ранее учтенный

Адрес:г Москва, ул Веселая, вл 2

Категория земель:Земли населённых пунктов

Форма собственности:Частная собственность

Кадастровая стоимость:60 229 642,05 руб.

Декларированная площадь:5 715 кв. м

Разрешенное использование: Для размещения промышленных объектов

по документу:эксплуатации существующего здания под административно-складские цели

Что нам это даёт???

Мы понимаем категорию, надо её менять, если мы хотим офис, мы понимаем форму собственности (участок висит на продаже по банкроству,) надо понять перспективные затраты на град документацию, ИРД, ПИР и на СМР и понять, срок возврата инвестиций - но про это в другой раз....

Итак смотрим на то, есть ли ГПЗУ?

Заходим на ИСОГД

У нас есть ГПЗУ в 2013 году, пока нет доступа и если нет друзей в МКА, то открываем ПЗЗ и ищем подводные камни, ограничения и предельные показатели.

По ПЗЗ:

У нас  - Общественно-деловая зона.

Плотность  - 35 тыс м на 1 га.

Высотность -  30 м.

Сколько де мы можем посадить на этом участке????

0,57 Га * 35  = 19,95 тыс м кв. надземной площади может быть ГПЗУ или его можно будет перевыпустить под этот показатель, но тут столько не поместится, парковки не пройдут.

Отступиление:

На такую площадь укрупнёно под категорию Б можно заложить по 130 т.р. за 1 м итого получим - порядка 2,5 млрд рублей на весь период капитальных вложений (специально считаем завышено, ибо не каждый умеет управлять финансированием и из-за этого случаются перерасходы).

Укрупнёно посчитаем с учётом КПД примерно 65 % от полезной площади мы сможем сдать 13 тыс м кв. со средней ценой за торговую площадь за торговлю от 2000 за 1 метр

За офис от 1500 за мест (по данным ЦИАН)

Если выйти на 40 % от этого за 1 год, то можно выйти на 9 млн в месяц. в год это будет порядка 100 млн р. в виде аренды.

Если считать совсем примерно с пессиместичным прогнозом то это 20-25 лет, но это полный возврат инвестиций, не забываем, что мы получили ОКС, который можно реализовать и уже снять свою маржу.. (более подробно следующих статьях тут углубляться не будем.)

Итак что у нас в итоге:

Мы имеем участок стоимостью 40-60 млн р с торгов, на него нужно посмотреть ГПЗУ и возможно его перевыпустить.

Расположение удачное для торговли и офисов, пешая доступность от метро. Транспортная доступность приемлемая, проблема с парковками, если делать большое количество офисов то придётся  делать несколько уровней вниз, что несёт не малые затраты.

Определившись с концепцией, можно начинать следующие этапы разработки, главное понимать что нужно на выходе, понять стратегию и дальше двигаться по тактике...

Спасибо что дочитали до конца)

Итак это если кратно про градостроительный анализ территории, сюда вошло далеко не всё, да и так "галопом по европам" в каждом городе это индивидуально, но задавайте вопросы - постараюсь ответить каждому)