Продажа квартиры. Подводные камни⁠⁠

Продаю квартиру через риелтора.

Нашли клиента, клиент внес аванс. Договор об авансе был подписан риелтором от имени продавца. В нашем договоре с риелтором есть пункт о том, что он вправе подписывать такие договора от своего имени. Окей

Сделка слетела, по инициативе покупателя. В договоре об авансе указано:
В случае неисполнения условий настоящего соглашения по вине Покупателя, внесенные денежные средства возврату не подлежат, за исключением отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

То есть возвращать аванс клиенту мы не должны. Тогда кому остается этот аванс? Риелтору или покупателю?

На форумах почитала, что это гарантия для риелтора, что он получит свою комиссию, и это нормально, что аванс остается у него. При этом похоже, что так просто принято, но никак не узаконено.

По нашему договору комиссию риелтор получит только при успешной сделке. Если я отказываюсь от сотрудничества - то просто расходимся.

Риелтор отказывается отдавать аванс, аргументируя так:

Аванс всегда находится в агенстве в сейфе, как часть комиссии. А на сделке агент получает оставшееся. В данном случае, агенство - это мое ИП. И в случае требования возврата, я его должен вернуть, т.к. брал на свое имя и отвечаю за него. Агент не имеет права отдать его клиенту, т.к. тот потом может его потрать и долго возвращать. Это обычная практика. Если другая сторона не выходит на сделку по своей причине, то аванс могут затребовать обратно, а могут и нет. Но! Аванс через суд, всегда подлежит возврату. Я его пока никому не отдаю. Если потребуют, верну. Судиться не буду.

При этом если другие клиенты теперь купят квартиру - этот аванс засчитан будет в комиссию риелтору. То есть если после слившийся клиент обратится в суд - риелтор платит из своего кармана.

От его услуг планирую отказаться. У меня вопрос - при этом аванс он вправе оставить себе или по закону все таки можно добиться его возмещения собственнику?