Про хаты. Выбор квартиры⁠⁠

Всем привет. Решил напилить постов про ремонт и все сопутствующее. Больше для того чтобы привести свои мысли по данному вопросу в порядок, а если кому станет интересно, то и народ развлечь, а может даже, чем черт не шутит, и просветить немного))). Короче не так давно залез в ипотеку и прикупил себе хату а затем и ремонтик в ней запилил. Теперь расскажу что да как для тех у кого это впереди. Местами буду кэпом, но это как получится. Попробую по порядку.

Итак, первый пост про выбор квартиры. Дома (ИЖС) не рассматриваем, так как это совершенно другая сторона вопроса. Предположим, ты решил брать ипотеку или наскреб пару мультов денег и надо выбрать какой-то вариант квартиры для покупки.

Тут есть два вопроса:

1. в каком районе?

2 новостройка или вторичка.

Вопросы эти  часто увязаны друг на друга, так как

а) Часто в прикольных районах новостроек  или нет или мало и дорого или все сразу.

б) Доступный новострой, как правило, представляет собой сраный муравейник в заднице города.

Однозначно верного решения данный вопрос не имеет, однако надо знать что вторичка имеет следующие глобальные минусы:

1. Хреновая планировка. Речь здесь идет в первую очередь о хрущах и большинстве панелек. Сделать с ней очень часто нельзя ничего. Совсем ничего. Хрущёвкам перепланировка не помогает,  в панельках она невозможна в силу конструкции дома, ибо там все стены, как правило, несущие. Да и вообще перепланировка это дорого и сложно. Если вы не делаете идеальный дизайнерский ремонт то задумываться о сносе-переносе стен не стоит в абсолютном большинстве случаев. Сказанное не имеет отношения к сталинкам, но они дорогие.

2. Ремонт во вторичке заметно сложнее чем в новостройке. Дело тут в цепной реакции: хочешь переклеить обои - отваливается шпаклевка - надо шпакленуть, начинаешь шпаклевать - сыплется штукатурка, хочешь заменить розетку/выключатель - видишь что проводка под замену и т. д. и т. п. По большому счету, в 8 случаях из 10 по итогу ремонт старой квартиры эквивалентен ремонту черновой новой квартиры плюс демонтаж. Проблема даже не в объемах работы, а в том что ты к ним не готов. Кроме того, в новостройках ремонт делают почти все и, следовательно нормально относятся к периодически возникающим на площадках мешкам со строительным мусором и некоторому количеству строительной пыли вокруг, а также шуму от перфораторов т.п. В давно обжитых домах ваша строительная грязь может стать проблемой в налаживании отношений с соседями вплоть до заявлений в полицию.

Вообще, по моему мнению, никогда не стоит покупать квартиру "с ремонтом". Его цена практически всегда заложена цену квартиры, а качество - дрянь, ибо делалось не для себя, а на продажу. Второй вариант - нормальный изначально ремонт, но уже подуставший в силу естественного износа. Если кто не стремается одеваться в секонд хенде - нормальный вариант, но лично мне не по душе. Лучше взять хату в худшем состоянии и разницу вложить в отделку. Головняков, конечно, больше, но результат порадует сильнее.

Далее, если все таки выбирать из б/у, то выбор сводится к

1. Хрущам

2. Панелькам

3. Сталинкам

4. Кирпичным поновее хрущевок.

В хрущах плохо почти все. Нет лифта, паршивая планировка, плохая звукоизоляция, изношенная инженерка и самое главное - в них тесно даже в трешках. Из плюсов - более менее уютная придомовая территория, если последняя не пала жертвой точечной застройки. В целом брать не стоит. Только как крайний вариант.

Панельки на мой вкус получше, но в целом тоже плохо. Главная их проблема - звукоизоляция. Она еще хуже чем в хрущах. Также, как правило, абсолютно идиотская планировка в которой невозможно нормально разместить мебель, как следствие - жить в таких квартирах неудобно. Однако в этом смысле панельки 70-х, 80-х серий на голову выше хрущевок. Более того, в отдельных сериях планировки довольно толковые, как правило такие квартиры называются "улучшенной планировки". В целом жить можно, особенно если удачная серия, но лучше жить где-то в более комфортных условиях. Кстати, нельзя забывать, что хрущевки тоже бывают панельными и это полный финиш.

Далее сталинки. Теоретически лучший вариант из всего б/у. Как правило стоят в хороших районах, огрехи планировки компенсируются площадью, да и нередко спланированы такие квартиры более-менее толково, малая этажность тоже несомненное достоинство, также у них часто имеется нормальный двор. Из минусов либо конская цена, либо состояние самого дома.  Бывает, что разваливается прямо на глазах, межэтажные перекрытия часто деревянные, и за 50-60-70 лет естественным образом подустали, а их ремонт - суть капитальный ремонт дома с расселением. Коммуникации частенько тоже в хламе, бывает даже, что перекрыть воду для ремонта/замены смесителя/унитаза надо бежать к соседям. Обидно будет ввалить денег в ремонт и через годик-другой разнести все в связи с капиталкой здания.

Кирпичные сравнительно новые дома. Из явных плюсов более-менее нормальная звукоизоляция. Если ешё и каркасно-монолитная  технология - то и вообще хорошо. Остальное вариативно. Может быть плохой проект-муравейник. Качество стройки лет 10-15 назад было мягко говоря не очень ибо гастарбайтеров было уже много, а технадзор еще не работал вообще никак. По итогу в таких домах в порядке вещей забитые раствором вентиляционные шахты, причудливая геометрия стен, пола, потолка, дверных и оконных  проемов и т. д. и т. п. Чем новее дом, тем вероятность подобных чудес меньше. Также если дом построен в 70-х, 80-х годах, то скорее всего, с технической точки зрения там все хорошо, не считая необходимости замены коммуникаций, и, иногда стяжки.

Про новостройки в следующем посте. По итогу среди вторичного жилья мой рейтинг такой.

1. Бодрая сталинка.

2. Кирпичный многоэтажный дом

3  Панелька (не моложе 25 лет)

4. Панелька моложе 20 лет

5. Хрущ

Кому интересно, предлагаю обсудить.