О тонкостях покупки квартиры в столице и не только⁠⁠

Расскажу на своем личном опыте как выбирали квартиру, с чем столкнулись, надеюсь, для кого-то эта информация будет полезной, поскольку нами она собиралась по крупицам и крохам в одну большую, уже понятную картину. Если захочется, чтобы я поподробнее осветила какую-то тему - пишите)

ВЫБОР ЛОКАЦИИ. Итак, все началось с выбора района, а, как известно, чем больше город – тем больше выбор, а в этом в плане в Москве и Подмосковье есть чем похвастаться. Изначально поиск локации был в пределах МКАД, поскольку «время в пути» для нас имело огромное значение, да и отказаться от инфраструктуры Москвы, переехав за её пределы – не очень-то хотелось. Критериев для подбора было много, но основными из них – наличие рядом метро и парка, достаточно чистый экологический район и развитая инфраструктура. И даже уже тут, вроде бы в благоприятных на первый взгляд районах, находились нюансы, вроде свалок радиоактивных отходов, информация о которых не особо афишируется, а ценник на квартиры от этого не падает. Отбрасывая по разным факторам район за районом, в итоге остановили свой пристальный взгляд на паре районов.

ПЕРВИЧКА ИЛИ ВТОРИЧКА? Итак, казалось бы, что может быть проще, чем выбрать квартиру в понравившихся районах, но тут нас встретили тоже свои нюансы. Первым делом, нужно проверить в дом. Какого года постройки дом, материал, в каких годах планируется производится капитальный ремонт (особенно если это старый фонд), и самое главное, не состоит ли дом в списке под снос. Это легко проверить на официальном сайте города, но информацию там можно узнать ЛИШЬ на текущий момент, то есть по уже выпущенному приказу. Попадает ли дом в программу реновации через год, два или пять – вам никто не даст такой гарантии, здесь уже нужно исходить из здравого смысла и просто смотреть на реальное состояние дома, что можно сделать при просмотре квартиры. Изначально «бородатые» дома сильно отпугивали, ибо, например, про панельные дома есть устойчивый стереотип, что это карточные домики, однако, побывав в недавно сданных новостройках, могу сказать про них то же самое. Если важна шумоизоляция, то внимательнее смотреть серию дома, материалы, и просто послушать звуки соседей и соседних комнат, ну и конечно познакомиться с соседями сверху, или хотя бы узнать кто там живет. Потому что в своей квартире шумоизоляцию ещё сделать можно, а вот соседям – вопрос спорный)

АГЕНТЫ-ПОМОГАТОРЫ. Вопрос агентов по подбору жилья – это какая-то отдельная боль, о которой не могу не упомянуть. Лично мне пришлось поработать только с двумя, но ни один из них не смог сделать элементарную подборку по заданным критериям, которые были изначально точно обозначены, сетуя на бюджет, однако же, нужные варианты в природе таки существовали, что вызывало ещё больше вопросов к агентам. Было ощущение, что они не особо заинтересованы в том, чтобы удовлетворить желания клиента, а по-быстрому выйти на сделку и получить деньги, при чем, не малые. Где-то точно есть супер классные агенты, я в этом не сомневаюсь, просто не на тех напала, скорее всего.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА ИЛИ АДИШКА. Ещё не мало важный момент на вторичном рынке Москвы – практически каждая вторая квартира с перепланировкой. Это может не особо влиять на выбор, но, если квартира приобретается в ипотеку, могут возникнуть определенные сложности. Оговорюсь, что есть два вида перепланировок - ту, что можно узаконить и ту, что нельзя. Перепланировка, которую можно узаконить – перенос/демонтаж перегородок, изменения в несущих стенах (только с проектом и через согласования с органами местного самоуправления).

Перепланировка, которую узаконить нельзя – перенос радиаторов на балкон, объединение балкона с комнатой, перенос мокрых точек. Итак, квартиры встречались с обоим типом перепланировок, при чем, если дело касалось незначительных изменений в виде перегородок, банк под выдачу ипотеки был готов закрыть на это глаза.

Что если покупка квартиры производится без ипотеки, стоит ли обращать внимание на перепланировки? По моему мнению, конечно же, стоит. Если перепланировка не узаконена и не сможет быть никогда узаконена – во приоре рыночная ценность такой квартиры будет всегда ниже это раз, во-вторых, если затронуты несущие конструкции квартиры без согласования проектной организации, то я бы в принципе побоялась жить в таком доме, потому что нарушена целостность конструкций всего здания) Оговорюсь сразу, что оценщики предлагают такой вариант «подрисовки» отчета, который может пропустить банк, но тут надо принимать на себя все риски о том, что это прямой подлог документов, и вы даете заведомо ложную информацию в банк о квартире, а в ипотечном договоре строго прописано, изменения залогового имущества требуют согласования с банком. В итоге, из-за перепланировок, отпала ещё добрая половина квартир из поля зрения.

ТИП СДЕЛКИ. Из оставшейся половины квартир, ещё одна половина продавалась по альтернативной сделке. Вот что это значит – продавец выставляет своё жилье, и на вырученные деньги от продажи планирует покупку для себя альтернативной квартиры. Чаще всего, люди таким образом пытаются разъехаться, или просто поменять район, у всех разные ситуации. Но соль такой сделки в том, что продавец может долго искать себе альтернативную квартиру, альтернатива редко когда подобрана, и на такую сделку может уйти много времени, а может и нет, есть момент неопределенности. В принципе, если никто никуда не торопиться, то можно рассмотреть и такой вариант, но, если нужен быстрый выход на сделку – это вряд ли реально. Потому что вам никто не освободит квартиру (чаще всего), пока не найдут куда заехать.

ЧТО С ДОКУМЕНТАМИ. Самый простой и прозрачный вариант, это документ основание – договор купли продажи. Сложнее – полученные по реновации квартиры, наследство, дарение, материнский капитал и так далее. Очень много различных схем, и здесь, хорошо бы найти грамотного юриста, который раскопает всю историю по квартире. От одной квартиры просто пришлось отказаться, потому что продавец отказывался выписывать своих несовершеннолетних детей до момента сделки, то есть хотел выписать по факту перехода прав собственности и получения денег. Согласитесь, не самая приятная ситуация, остаться в квартире с прописанными несовершеннолетними детьми, ещё и с их родителями, которые по закону будут иметь право там проживать) Ещё от одного варианта квартиры просто пришлось отказаться, потому агенты продавца проводили открытый аукцион (сбор предложений) до даты, до которой у нас не было просто времени ждать. Хотя в итоге по этой квартире не выбрали победителя и предложили нам её продать, но в тот момент, мы уже подобрали для себя другой лучший вариант.

ПОЧТИ ПОЧТИ. Итак, по выбранному нами варианту была квартира, по словам агента продавца – с чистой историей продажи. И это почти оказалось верным, кроме прописанных несовершеннолетних детей и отсутствия нотариального согласия супруга на продажу по причине его смерти. Об этом мы узнали уже когда переговоры по цене финализировали и времени на оформление сделки оставалось совсем чуть-чуть! Детей выписывать не отказывались, но была вероятность не успеть это сделать до сделки, потому что есть нормативный срок процедуры.  Забегая вперед, скажу, что выписаться-таки все успели, к нашей большой радости. Немного более тревожно обстояло дело с тем, что недвижимость была приобретена в браке без брачного договора, а супруг умер, было открыто наследственное дело и выдано свидетельство о праве наследования супруге, что подтверждало вроде бы её единоличное владение, но всегда есть вероятность возникновения наследника, о котором могут не знать даже супруги, какие-нибудь внебрачные дети, например. Но и с этим вопросом тоже разобрались)

ИПОТЕКА. По части сопровождения ипотеки, могу сказать, что за одну рабочую неделю мы оформили юридическое сопровождение, отчет об оценке, все необходимые страховки и вышли на подписание кредитного договора и договора купли-продажи, хотя все юристы и ипотечные менеджеры говорили, что это НЕРЕАЛЬНО. Но, если очень хочется, как говориться, то можно)

Это сугубо мой личный опыт, мои набитые шишки и приобретенные знания, если они для кого-то окажутся полезными я буду очень рада!