Маркетинговые уловки застройщиков: обещания менеджеров, фальшивые скидки и еще 5 неочевидных подвохов⁠⁠

Разбираем, как застройщики склоняют вас к покупке и мотивируют переплачивать.

Обещания менеджеров

• «Сдадим раньше срока и всех соседних ЖК»

• «Когда-нибудь тут появится парк, школа и ТЦ»

• «Через год вы продадите эту квартиру на 30% дороже»

Да-да, конечно. Всегда ориентируйтесь только на проектную документацию, ваш ДДУ (договор долевого участия) и реалии рынка, а не на фантазийные уловки застройщиков.

Фальшивые скидки

• Поднять цену, а потом дать скидку — даже крупные застройщики часто устраивают такие качели. Вот, например, один в феврале поднял цены, а уже в марте устроил скидки на всё.

• Предложить уникальную скидку «только для вас». Конечно же, их дают всем.

• Сделать скидки «только до конца месяца». А потом продлить еще на месяц.

Скидка в интересующем вас ЖК — это не всегда повод торопиться с покупкой. В идеале нужно следить за реальной динамикой цен и за темпами продаж: действительно выгодные предложения появляются тогда, когда застройщик в прошлом месяце продал слишком мало, а еще перед окончанием крупных периодов (квартала, года и т. д.), когда отделу продаж нужно сделать план.

Вот тут можно почитать про лайфхаки, как выбить скидку в новостройке.

Бизнес-класс, бизнес-лайт, комфорт-плюс…

Девелопер может назвать свой проект как угодно, чтобы привлечь покупателей — класс жилья на рынке сегодня не регулируется. По факту же все эти красивые термины легко могут означать обычный комфорт.

На рынке недвижимости даже есть примеры, когда одна очередь ЖК позиционировалась как комфорт-класс, а следующая (точно такая же) — уже как бизнес. Просто чтобы оправдать выросшие цены.

Чтобы не попасться на эту уловку застройщика, всегда проверяйте:

• Его предыдущие проекты: из чего они построены, как выполнена отделка квартир и входных групп, что говорят жители и т. д.

• Странички ЖК на сайтах «Дом.рф» и «Циан». Случается, что они тоже указывают классы жилья не совсем некорректно, но в любом случае на сегодняшний день это наиболее достоверные источники.

Ограниченная выборка квартир

Если вы просто обратитесь в отдел продаж ЖК, чтобы купить квартиру, скорее всего, вам предложат несколько лотов на выбор — но это не значит, что вам назовут все доступные квартиры по минимальным ценам. В этом случае надо либо спрашивать еще варианты, либо идти на сайт ЖК.

Однако на сайте тоже бывает не все так просто. К счастью, большинство застройщиков уже перешли на нормальные каталоги, однако еще встречаются уникумы, которые скрывают планировки и цены, отсылая вас в офис продаж.

Кроме того, редко какой застройщик выставляет на сайт все квартиры, чаще всего их выкидывают пулами, чтобы не вымылись сразу все дешевые варианты. Все самые дешевые лоты обычно бронируют, а опоздавшие покупатели в панике берут более дорогие варианты. Однако потом застройщик выкинет новый пул квартир.

А еще иногда застройщики сами бронируют квартиры, создавая искусственный ажиотаж и вынуждая людей покупать квартиры по завышенным ценам. Вот тут очень было похоже на это.

Предчистовая отделка (white box)

Когда проект продается только с предчистовой отделкой, это нормально. А вот когда застройщик предлагает много вариантов отделки на выбор, это тоже своего рода уловка, чтобы заставить вас переплатить.

Даже у хороших застройщиков она часто бывает с косяками. Кроме того, пока люди годами ждут сдачу квартиры и думают над дизайном, в голову приходят разные идеи перепланировки, расположения светильников и розеток и т. д. В итоге вся эта предчистовая отделка идет под снос: вы заплатили сначала за нее, а потом еще и за демонтаж.

Если вы хотите качественный ремонт, проще и дешевле взять квартиру в бетоне и сделать все под себя.

«Выгодная» ипотека

Сегодня слово «акция» в недвижимости стало равно слову «ипотека». Если вы зайдете на любой агрегатор, то среди акций увидите одни только ипотечные предложения. Вот только реальной выгоды там немного.

Хоть Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, усиленно борется с различными серыми схемами, они до сих пор встречаются на рынке. Практически любые ставки ниже рынка означают либо завышение стоимости квартиры, либо изначальную переплату банку — всегда надо считать, сколько в конечном счете вы заплатите.

Обманчивая реклама

Красивые рендеры (чтобы вы потом сравнивали ожидания и реальность), зеленое окружение (вместо реальной промзоны), 10 минут до метро (по пробкам все 40). Знакомо?