Как «выгнать» нанимателя (арендатора)⁠⁠

На волне постов про арендодателей и арендаторов решила написать пост про договор коммерческого найма жилого помещения.

Вы «сдали» свою квартиру. Заключили договор. А потом…А потом квартиросъемщик перестал платить или начал ломать мебель и бить стекла или начал справлять нужду у соседей под дверьми, и соседи отчего-то не рады, или он вам просто не нравится, и вы хотите поскорей от него избавиться.

Что делать?

Вызывать полицию? С таким же успехом можно написать жалобу в Спортлото.

Полиция здесь абсолютно ничем не поможет, поскольку вас и вашего квартиросъемщика связывает договор найма жилого помещения.

«Это гражданские правоотношения», - радостно объявит вам участковый, и больше вы его не увидите.

Крайне не рекомендую прибегать к силовым методам решения проблемы, поскольку это может повлечь за собой определённые последствия.

Пока действует договор найма, именно квартиросъемщик то лицо, которое имеет право владеть и пользоваться жилым помещением. А у вас такие права на время действия договора отсутствуют.

Поэтому делать тут можно только одно: идти в суд с соответствующими требованиями.

Но и в этом случае вас поджидает ряд нюансов, про которые вам просто необходимо знать.

Для начала давайте определимся.

Договор аренды жилого помещения заключаются с юридическим лицом.

Между физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона (собственник) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

Что нужно, чтобы данный договор расторгнуть?

Поскольку именно наниматель (квартиросъемщик) является более уязвимой и менее защищенной стороной в этих отношениях, то для расторжения договора найма по инициативе нанимателя достаточно одного его желания.

Для этого нужно согласие других граждан, постоянно проживающих с ним (при наличии таковых) и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

• в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Таким образом, про довод «он мне не нравится» можем забыть сразу.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Не скажу, что суды часто предоставляют кому-либо такую возможность, но право такое у судов есть, и забывать об этом нельзя.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Так что если не получается договориться с нанимателем полюбовно, то путь только один: в суд, где ещё надо доказать, что у вас, как у наймодателя, возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке.

Надо сказать, что практика по расторжению договоров именно коммерческого найма не велика, но она есть.

Суды успешно расторгают договоры найма, обязывая нанимателей вернуть ключи и покинуть помещение:

«исковые требования Т. удовлетворены, расторгнут договор найма жилого помещения от 1 сентября 2020 г., заключенный между Т. и Г.В., на Г.В. и Г.Ю. возложена обязанность освободить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и возвратить Т. ключи от входной двери.

Судом также установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору найма, нарушает условия о сумме и сроках платежей». Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2022 г. N 88-10890/2022.

Что необходимо знать при заключении договора найма?

Предмет договора должен содержать описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Рекомендуется указывать местонахождение квартиры кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат.

Если квартира сдается вместе с мебелью и/или техникой рекомендуется составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю,  определить ответственность за его сохранность, обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя, в частности (п. 2 ст. 683 ГК РФ):

• нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;

• нельзя сдать квартиру по договору поднайма;

• нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;

• в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

Согласно статье 677 ГК РФ в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679настоящего Кодекса, то есть с согласия наймодателя (исключение составляют несовершеннолетние дети).

Резюмируя. Заключение договора коммерческого найма - это вступление в серьёзные отношения, регулируемые гражданским законодательством.

Поэтому и подходить к этому вопросу нужно вдумчиво и серьезно, чтобы впоследствии не пришлось надеяться на полицию, батюшек и квартирного полтергейста Тимошу…