Как снять квартиру или комнату в Италии? Подводные камни при аренде жилья для мигранта⁠⁠

В этой статье я расскажу вам о том, с чем обычно сталкиваются при поиске аренды или при покупке жилья в Италии, а также остановлюсь на главных особенностях аренды недвижимости и с чем они связаны.

При поиске и аренде жилья в Италии есть множество тонкостей и правил, о которых необходимо знать. Существуют разные способы и методы снятия жилья, вот некоторые из них:

- поиск арендодателя напрямую с заключением договора

- поиск жилья без заключения договора (сразу оговорюсь, что данный вариант очень опасный, и я его не рекомендую)

- поиск арендодателя через доски объявлений в интернете

- поиск арендодателя через агентство

- каучсерфинг (Couchsurfing)

- «посто-летто».

Далее расскажу подробно о каждом способе, но напомню, что каким бы способом вы не воспользовались, чтобы снять жилье в Италии, нужно разговаривать на итальянском языке.

Поиск арендодателя напрямую позволяет хорошо сэкономить деньги, но при этом такой поиск отнимает очень много времени, и не подходит тем, кому на текущий момент срочно нужно жилище. Такой метод подразумевает поиск объявлений в местных газетах, сарафанное радио среди знакомых (если вы успели в Италии найти друзей), прогулки по району и поиск объявлений с арендой.

Аренда жилья без договора, как я и говорила выше, это очень опасный вариант снятия жилья, так как в этом случае у вас на руках нет никаких юридических документов, подтверждающих право проживать в этой квартире в определенный срок. Но этот способ является одним из самых дешевых способов снятия жилья, вам не придётся тратить деньги на оформление документов.

Поиск арендодателя через сайт, это, пожалуй, самый популярный вид поиска жилья не только в Италии, но и во всем мире. Но важно знать, что стоимость аренды жилья через сайт наверняка будет завышенной, так как сайты, которые предоставляют такие услуги, берут определенный процент со сделки, и он входит в стоимость аренды. Кроме того, на некоторых специализированных сайтах в стоимость сделки по умолчанию может входить и оформление документов, несмотря на то что здесь за оформление документов платите именно вы. Наиболее популярные сайты по поиску аренды жилья в Италии: immobiliare.it и аналог нашего Авито – subito.it.

Поиск и аренда жилья через агентство/агента – самый дорогой способ. Если вы обращаетесь к агенту по недвижимости для поиска жилья, имейте в виду, что агент может взимать комиссию (provvigione) за свои услуги. Обычно размер комиссии составляет одну месячную арендную плату. Узнайте заранее об этой плате и обговорите условия с агентом.

Каучсерфинг (Couchsurfing) - это популярная платформа, которая позволяет людям по всему миру останавливаться у местных жителей в их домах бесплатно на короткий срок. Каучсёрфинг (дословный перевод «поиск дивана») — ночёвка в доме незнакомого человека, готового принимать других незнакомцев. По сути, это клуб по интересам, гигантская гостевая социальная сеть, объединяющая путешественников со всего мира. Самая популярная площадка для поиска такого жилья — couchsurfing.com. Это именно тот способ, которым воспользовалась я, когда впервые приехала в Италию и познакомилась со своим будущим мужем. Каучсерфинг подразумевает проживание с другим человеком вместе, где вы не платите за жилье или платите, но относительно небольшую сумму.

«Посто-летто» – спальное место в комнате еще с кем-нибудь. Это может стоить от 250 евро, но это временно, и тоже найти непросто. Это тот вариант, которым я воспользовалась, когда снимала комнату с девочкой итальянкой.

Бывает и такое

Средняя стоимость аренды жилья в Италии может существенно варьироваться в зависимости от региона, города, типа жилья и его размеров. Ниже приведу приблизительные диапазоны средних цен по различным регионам Италии.

- Рим и Милан: в этих крупных городах самая высокая стоимость аренды. За однокомнатную квартиру (монолокале) в центре города просят от 800 до 1500 евро в месяц, за двухкомнатную (билокале) – 1000-2500, а за аренду трехкомнатной квартиры (трелокале) придется заплатить от 1500 до 3000 евро в месяц. Аренда отдельной комнаты, но не целой квартиры, может стоить от 700 евро.

- Северная Италия: в регионах, таких как Ломбардия, Венето и Эмилия-Романья, стоимость аренды также может быть выше среднего. За однокомнатную квартиру в центре города плата колеблется от 600 до 1100 евро в месяц, а за трёхкомнатную квартиру придется заплатить от 1000 до 2000 евро в месяц.

- Южная Италия: в регионах, таких как Сицилия, Кампания и Апулия, стоимость аренды обычно ниже по сравнению с северными регионами. Аренда однокомнатной квартиры в центре города может составлять от 400 до 800 евро в месяц, а за трёхкомнатную квартиру придется заплатить от 700 до 1500 евро в месяц.

Важно отметить, что указанные цены являются примерными и могут значительно отличаться в зависимости от конкретного местоположения, состояния жилья и текущей ситуации на рынке аренды.

Что касается покупки жилья, то тут всё еще сложнее, и без агентства это практически сделать невозможно. Сразу нужно закладывать комиссию агентству - 5-10%. Цены на квартиры начинаются от 50-100 тыс. евро. Человек с русской визой может купить квартиру, но не может ее на себя оформить. Оформить может тот, кто уже получил ВНЖ. Но покупка квартиры не является основанием для получения ВНЖ.

В Италии очень большая конкуренция на аренду, так что нужно быть морально готовым пройти целое «собеседование» на то, чтобы там жить. Собственники квартир могут запросить у вас рабочий контракт, желательно бессрочный и именно с итальянским предприятием, чтобы доказать свою платежеспособность. Также могут запросить справку о доходах, аналог российского 2-НДФЛ (бусто пага) или гарантию гражданина Италии за вас (естественно, за нее придется заплатить). От студента могут потребовать предоставить гарантию от родителей.

Контрактом аренды жилья в Италии является Contratto di Locazione. Это официальный документ, который регулирует права и обязанности арендатора и арендодателя. Предлагается заключать контракт письменно, и важно внимательно прочитать и понять все условия контракта перед его подписанием.

Если вы арендуете жильё в Италии то, в качестве подстраховки, необходимо обязательно заключать договор с арендодателем, что обезопасит вас от таких рисков как:

- внезапное повышение цены аренды. Человек, у которого вы арендуете жилое помещение, уже не сможет взять с вас больше оговоренной суммы в договоре. Но зачастую итальянцы неохотно идут на оформление договора, поскольку в таком случае арендодателю придётся заплатить государству налог на такой вид услуг, который у них достаточно высокий — 21 %. Поэтому итальянцы, предлагающие услуги по сдаче жилья, стараются избегать договоров, чтобы не платить налог (исключением являются арендодатели, у которых объявления размещены на сайтах, предоставляющие услуги аренды жилья).

Кроме того, заключение такого договора обойдётся в 70 евро и плюс оплата госпошлины, так как арендодателю необходимо зарегистрировать этот документ в налоговой инспекции. Госпошлина на жилое помещение составляет 2% от годовой арендной платы, умноженной на количество лет, в течение которого будет действовать договор. Если же вы все-таки договорились с арендодателем насчет договора то, можно попытаться разбить эту цену пополам, половину платит арендодатель и половину арендатор.

- риск быть выгнанным на улицу в то время, когда ваш срок аренды еще не окончен. В этом случае, если у вас на руках имеется заключенный договор, а арендодатель попросил вас на выход, несмотря на то что вы не нарушали никаких условий договора, у вас будет полное право вернуть деньги и получить компенсацию со стороны арендодателя, также вы имеете право остаться жить в этом помещении до истечения срока первого договора.

Хочу обратить внимание, что при аренде жилья придётся сразу внести предоплату – капарру в размере стоимости двух-трёх месяцев аренды ("капарра" – предоплата, которая уплачивается Покупателем Продавцу при заключении предварительного договора о купле-продаже недвижимости) и так называемый "кауционе" — залог, составляющий не менее 1-2 месячных плат. Берут эти деньги за то, что если вдруг вы что‑то сломаете, повредите или разобьёте, или совершите какое-то иное нарушение договора, а перед отъездом их возвращают. Как видите, здесь с вас стрясут похлеще, чем наши риелторы… в среднем, за раз придется отдать, как минимум, 4 суммы.

Подытоживая всё вышесказанное, могу определить идеальный сценарий поиска жилья в Италии – это русскоговорящий риэлтор или ваш хороший знакомый, говорящий на итальянском. Это практически 90% успеха. Ну а если вы имеете возможность оплатить не за 4, а от 6 до 12 месяцев вперед плюс 2-3 ежемесячных платежа в залог, то вероятность успеха составит 100%.

Кому удобнее, можно следить за моим блогом в телеграме