Ипотека. Сбербанк. Невидимые проценты.⁠⁠

Уважаемые, пикабушники-ипотечники, объясните простому смертному заемщику.

Решил купить квартиру. Часть накопил, около 1000000 беру у банка. Все было вполне позитивно до тех пор пока не увидел договор.

1. Беру ипотеку по ставке 9,5, но в договоре указана 10,908. Откуда ещё 1,4% ? Я русский. Договор на русском. Но понять откуда ещё взялись проценты и я не могу. Об этом ни слова.

Неужели просто изначально ставку 10.9 выдают за 9.5? Неужели вот так тупо бывает?

2. Как выгоднее решить вопрос с досрочном погашении через год, при хитрой ануитентной кредитной системе, когда я в начале погашения плачу основной пакет процентов, а часть долга остаётся на конец кредитования.