Интересный аспект владения собственным жильём в Швейцарии: Eigenmietwert⁠⁠

Всем привет!

Сегодня продолжу тему собственного жилья в Швейцарии рассказом об одной местной особенности, которую надо учитывать и с которой приходится мириться, если хочешь приобрести своё жильё.

Предыдущий пост про швейцарскую ипотеку: Коротко об ипотеке в Швейцарии

Для тех, кто читает меня в первый раз, коротко представлюсь: в Швейцарии живу с августа 2019 года, работаю врачом-рентгенологом. До этого 8 лет жил и работал по профессии на северо-западе Германии. Женат, 2 детей.

Итак, решение принято: хотим жить в своём доме / квартире, аренда - не для нас! Банк одобрил ипотеку / своих денег достаточно (что менее вероятно), жильё приобретено. И вот тут выходит на первый план, собственно, тема поста: Eigenmietwert или "вменённая арендная плата".

Что это такое

Это расчётная стоимость арендной платы, которую платил бы владелец жилья, если бы снимал (арендовал) его у кого-то другого. Или, если выразиться иначе, это гипотетический доход владельца дома / квартиры со сдачи жилья в аренду, который он мог бы получить за год. И сумма это вписывается в налоговую декларацию как реальный доход, что, соответсвенно, увеличивает налогооблагаемый доход домохозяйства и приводит увеличению налоговой нагрузки.

Что за херня? - спросит читатель, и будет прав: это ведь полный абсурд учитывать гипотетический доход как реальный, да ещё облагать его налогом! Но оно есть как есть.

Для чего это сделано

Цитата отсюда:

Система налогообложения вменённой арендной платы была введена в Швейцарии во время Первой мировой войны, поскольку правительство занималось тогда поиском дополнительных финансовых поступлений, с тем чтобы компенсировать убытки федерального бюджета, возникшие в результате резкого падения объемов таможенных платежей в период мирового вооруженного конфликта.

Действие данного порядка неоднократно продлевали вплоть до 1958 года, после чего он из временного… стал постоянным. Обосновывался этот шаг стремлением уравнять в правах и обязанностях налогоплательщиков, коль скоро арендаторы жилья не имеют права списывать с налогооблагаемой базы свои расходы на аренду жилой площади, из-за чего оказываются в невыгодном положении по сравнению с более состоятельными гражданами, доходы которых позволяют им приобрести дом в собственность.

То есть это, согласно официальной версии, уравнивает в финансовых возможностях тех, кто жильё снимает, с теми, кто жильём владеет, так как владельцы жилья имеют право вписывать в налоговую декларацию расходы на выплату процентов по ипотеке + расходы на владение жильём типа необходимого ремонта / замена чего-либо необходимого для и жизни и т.п., а у тех, кто жильё снимает, таких возможностей для уменьшения своего налогооблагаемого дохода нет.

А почему бы не отменить этот абсурд?

Пытались уже 4 раза: в 1999 году, в 2004 году и аж 2 раза в 2012 году. И каждый раз население голосовало против отмены "вменённой арендной платы". Периодически правительство обещает пересмотреть законодательство и что-то с этим сделать, но на текущий момент (май 2024 года) воз и ныне там.

Как эту "арендную плату рассчитывают"

Как и почти всё в Швейцарии, методика расчёта зависит от кантона проживания. Где-то используют компьютерную симуляцию того, за сколько квартиру / дом можно было бы сдать, исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Где-то просто берут среднее значение арендной платы исходя из текущих объявлений на рынке. Где-то есть таблицы примерной стоимости домов / квартир в зависимости от количества комнат и площади.

В кантоне Берн, где живём мы, каждый муниципалитет рассчитывает каждый год "арендную плату" в зависимости от количества комнат и площади, анализируя рынок и тенденции. От расчётной арендной платы берётся от 60 до 70% (зависит от расположения недвижимости), и это и есть "вменённая арендная плата". Как это рассчитывают на практике - тайна покрытая мраком, так как таблиц с примерными данными по типам жилья нет (я, по крайней мере, не нашёл). Хорошо только одно: если с предоставленным расчётом несогласен (типа завысили), то его можно опротестовать. Но насколько показал поиск в интернете, обычно расчёты оказываются ниже, чем в среднем по рынку.

Ну рассчитали эту аренду, что дальше?

А дальше продолжаем считать, ведь мы знаем, что налогооблагаемый годовой доход можно уменьшать, вписав туда расходы на содержание жилья + проценты по ипотеке, и получается следующее:

Допустим у нас жильё с протокольной арендной платой 38 400 фр. (по оценке муниципалитета). Берём от этой суммы 70% = 26 880 фр. - это наша "вменённая арендная плата", т.е. гипотетический годовой доход (по мнению муниципалитета), который мы бы могли получать, сдавая жильё в аренду. Стоимость жилья - 1 250 000 франков, ипотека - 1 000 000 фр. под 2,5% годовых, итого натекает 25 000 франков в год - проценты по ипотеке, расходы на содержание жилья - 20% от вменённой арендной платы или 5 276 фр. Вычитаем из вменённой арендной платы все расходы:

Вменённая арендная плата: 26 880

Проценты по ипотеке: 25 000

Расходы на жильё: 5 276

___________________________________________

Итого: - 3 396 фр.

Т.е. в приведённом примере проценты по ипотеке и расходы на жильё превышают "вменённую арендную плату", что хорошо, так как в налоговой декларации это сыграет в сторону уменьшения налогооблагаемого дохода на почти 3 400 франков и, как следствие, налог будет меньше.

Но бывают случаи, когда после всех вычитаний сумма оказывается со знаком "+", и вот тогда на эту сумму налогооблагаемый доход увеличивается и, соответственно, налог будет выше.

Про налоговую декларацию и расчёт налогов будет отдельный пост, где я постараюсь объяснить как что и зачем. Немного терпения.

Так что в итоге: жильё покупать или снимать?

Тут универсального ответа нет, так как каждый случай надо просчитывать индивидуально. Основная цель всего предприятия: выйти по налогам либо в ноль, либо на их уменьшение. Если же покупка жилья ведёт к увеличению налоговой нагрузки, то стоит подумать целесообразна ли покупка жилья в данном конкретном случае.

Это же, кстати, отчасти объясняет, почему швейцарцы предпочитают брать жильё в ипотеку и не выплачивать её полностью (только первые 13-15%) и платить проценты по ипотеке всю оставшуюся жизнь + передавать ипотеку по наследству, а также почему в целом швейцарцы больше жильё снимают, чем покупают (58% против 42%).

Вот как-то так.

Если есть вопросы / дополнения / пожелания - пишите: отвечу / дополню / учту.

Если увидели ошибку - дайте знать: исправлю, пока не поздно.