До 17,6% на коммерческой недвижимости. Свежие облигации: Гарант-Инвест на размещении⁠⁠

Вот бы инвестировать в инвестиции, которые нужны инвесторам для инвестиций. А если это ещё и бетон, вдвойне супер. А если бетон не простой, а коммерческий? ФПК Гарант-Инвест снова идёт к коллегам по инвестиционному цеху за деньгами. Купон обещают классный, а полная доходность YTM может быть до 19%.

Гарант-Инвест не одинок, вместе с ним интересные размещения проводят АФК Система, Акрон CNY, Новатэк USD. Можно и недавние посмотреть: Интерлизинг, Контрол Лизинг, Гидромашсервис, Селектел, Эр-Телеком и другие. Впереди нас ждёт ещё множество интересных выпусков, не пропустите.

Объём выпуска — 4 млрд. 2,4 года. Ориентир купона: 17-17,6% (до 19,1% YTM). Без оферты, без амортизации. Купоны ежемесячные. Рейтинг BBB от НРА (апрель 2024) и НКР (май 2024). От АКРА был BB-, отозван в мае 2023.

ФПК Гарант-Инвест — владелец и УК в сфере коммерческой недвижимости в Москве. В собственности находятся 16 объектов, среди которых ТК «Галерея Аэропорт», ТРК «Москворечье» и ТДК «Тульский». На стадии строительства находится МФК WESTMALL на западе Москвы и МФК в Люберцах. Фокус на продуктовый ритейл, общепит и услуги. Тикер: 🏬🏪 Сайт: https://garant-invest.ru

• Выпуск: ФПК Гарант-Инвест-002Р-09

• Объём: 4 млрд

• Начало размещения: 22 мая (сбор заявок до 17 мая)

• Срок: 2,4 года

• Купонная доходность: 17–17,6%

• Выплаты: 12 раз в год

• Оферта: нет

• Амортизация: нет

Почему ФПК Гарант-Инвест? Их ТЦ самые топовые?

Не самые топовые, но вот строящиеся будут прям топовыми. В целом, у Гаранта довольно качественный портфель коммерческой недвижки, который обеспечивает не только хороший пассажиропоток, но и стабильный кэшфлоу с аренды. Чтобы оценить дела компании, важно понять, как работает бизнес. Гарант строит/покупает коммерческую недвижимость и зарабатывает на аренде. В траты входят управление имеющимися активами и инвестиции в новые. Кэшфлоу должен как минимум покрывать расходы на инвестиции, собственно, примерно так оно и происходит.

Компании в 2023 году удалось сократить убытки и выйти в плюс после сложного 2022 года. Правда Чистая прибыль небольшая — всего лишь 81 млн, но как минимум пережили уход зарубежных брендов. А впереди ещё предстоит закончить стройку двух серьёзных объектов, которые смогут генерить кэш по-взрослому. А пока придётся жить с дорогими долгами.

Финансовые показатели выглядят более-менее сносно. 2023 год был самым успешным для компании, с какой стороны ни посмотри. Посещаемость выросла на 4%, а несданных площадей всего 2%. Арендная выручка выросла за год на 7% (ФПК отчиталась об успешной индексации платежей). EBITDA по сравнению с 2022 годом выросла на 15% до рекордных 3,5 млрд рублей.

Хорошее закончилось. У компании очень высокая долговая нагрузка. Соотношение Чистый долг / EBITDA в районе 12,7х (в 2022 году было 15,6). С учётом корректировки показателя EBITDA на процентные доходы, показатель всё равно высокий — 8,6 (был 9,0). Но НРА уверяет, что для отрасли такую долговую нагрузку можно считать адекватной. Порядка трети кредитного портфеля — облигации. Стоимость портфеля недвижимости в 2023 году составила 33 млрд рублей (рост на 10% в сравнении с 2022 годом). Компания находится в активной инвестиционной фазе реализации девелоперских и редевелоперских проектов. Частичное финансирование строительства кредитными средствами влияет на высокий показатель долга.

Несмотря на высокий долг, выпуск выглядит интересным. Во-первых, компания генерит денежный поток, который покрывает процентные платежи. Во-вторых, новые объекты после ввода в строй начнут генерить его ещё активнее, а расходы сократятся. Но это если они достроятся. Я же участвую, у меня и прошлые выпуски есть, и новый тоже беру немного, диверсификацию никто не отменял.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал ↗ про инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.