vganzhala

⚠️ ЭТП оцениваются по четырем показателям:

• количество лотов;

• количество лотов в состоявшихся торгах;

• количество участников;

• стоимость реализованного имущества.

✏️ Надо отметить, что на некоторых ЭТП в рамках одних торгов (процедуры) может продаваться несколько лотов. Поэтому, чтобы быть точным, Федресурс считает именно по лотам, а не по торгам.

▶️ Активные ЭТП: 46 шт. (⬆️ увеличилось на 1 шт.)

▶️ Общее количество лотов на торгах: 55 102 шт. (⬇️ уменьшилось на 9,7% по сравнению с предыдущим кварталом).

✏️ Количество лотов уменьшается четвертый квартал подряд. Пик был в 4 кв. 2022 года (69 202 шт.).

✏️ Топ-5 ЭТП проводят 67% торгов, а топ-10 ЭТП – 82%. Получается, что остальные ЭТП (более 30 шт.) проводят всего лишь 18% торгов. Такая доминация топ-10 ЭТП сохраняется уже несколько лет.

▶️ Состоявшиеся торги составляют 29,55% от общего количества торгов (🔁 такой же показатель был в предыдущем квартале).

✏️ Как видим, эффективность торгов очень невысокая. При этом этот показатель на открытом публичном предложении составляет 64,9%, тогда как на открытом аукционе (первые и повторные торги) – всего 10,7%. Надо как можно скорее отказываться от текущей системы торгов и переходить на "голландские аукционы".

📌 Напомню, что торги признаются несостоявшимися не только, когда к торгам не было допущено ни одного участника, но и когда был допущен единственный участник. В последнем случае имущество продается единственному участнику. Поэтому хотелось бы, чтобы Федресурс вел статистику не по состоявшимся/несостоявшимся торгам, а по эффективным торгам.

▶️ Количество участников торгов: 48,8 тыс. (⬇️ уменьшилось на 10,7% по сравнению с предыдущим кварталом).

✏️ До этого 5 кварталов подряд (с 4 кв. 2022 года по 4 кв. 2023 года) количество участников торгов постоянно увеличивалось (с 37,7 тыс. до 54,7 тыс. в квартал). В 4 кв. 2023 года даже был установлен рекорд по количеству участников (54,7 тыс.).

📌 Отмечу, что Федресурс рассчитывает этот показатель именно по количеству участников, допущенных к торгам. Соответственно, общее количество участников торгов, которое включает также недопущенных, несколько больше.

▶️ Общая стоимость реализованного имущества на торгах: 41 млрд рублей (⬇️ уменьшилась на 27% по сравнению с предыдущим кварталом).

❓ Если честно, я не очень понял методику Федресурса по этому показателю. Вроде бы в него включена стоимость реализованного имущества только на состоявшихся торгах. Но, как указал выше, имущество реализуется и на несостоявшихся торгах, когда допущен единственный участник.

✅ Основные выводы (за 1 квартал 2024 года - по сравнению с 4 кварталом 2023 года):

• топ-5 ЭТП не изменился (но МЭТС смог подвинуть ЦДТ с первого места);

• количество участников торгов уменьшилось (впервые за долгое время);

• количество лотов опять уменьшилось;

• общая стоимость реализованного имущества тоже уменьшилась.

Все показатели уменьшились, имеем "остывание" на торгах.

***

О публичных торгах в Telegram.

Ранее писал о двух неоднозначных делах, по которым Верховный Суд подтвердил, что арестованное по уголовному делу имущество может быть исключено из конкурсной массы. Эти дела прямо не касались торгов, но тогда под них была заложена "мина замедленного действия". И вот сейчас эта судебная практика получила продолжение, прямо отражаясь на торгах.

✏️ Так, в рамках дела о банкротстве на торги был выставлен земельный участок с двумя роскошными жилыми домами, расположенными в г. Сочи. На них был наложен арест по уголовному делу, возбужденному в отношении не должника, а другого лица.

На повторном публичном предложении это имущество было продано за 30,2 млн рублей (ссылка на ЭТП). С победителем торгов был заключен договор купли-продажи.

Впоследствии новый финансовый управляющий, а также несколько граждан, признанных потерпевшими по уголовному делу, обратились с заявлениями о признании торгов и договора купли-продажи недействительными.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявлений, сославшись на то, что право собственности должника на спорное имущество не было оспорено и оно не было исключено из конкурсной массы.

🔥 Однако окружной суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение:

• До проведения торгов спорное имущество было арестовано по уголовному делу, приговором суда преступнику назначено наказание и суд общей юрисдикции удовлетворил гражданский иск потерпевших. При этом суд определил судьбу спорного имущества, указав, что на него может быть обращено взыскание исключительно для удовлетворения требований потерпевших.

• Спорное имущество не подлежит реализации в рамках дела о банкротстве для погашения требований всех кредиторов, так как это означает преодоление общеобязательной силы судебного акта суда общей юрисдикции, который вступил в законную силу и до настоящего времени не отменен.

• Невозможность дальнейшего использования спорного имущества для расчетов с кредиторами свидетельствует о необходимости его исключения из конкурсной массы.

🔽 См.: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2024 по делу № А32-39023/2017.

✅ Таким образом, с арестами по уголовным делам на торгах надо быть очень осторожными. Уголовный процесс "растяжим" и с легкостью позволяет накладывать аресты на имущество иных лиц, которые могут быть связаны с преступником (например, по данному делу должник дал показания, что спорное имущество "ему фактически не принадлежит и не принадлежало, а оформлено на него формально"). Также суды общей юрисдикции необоснованно "щепетильны" к потерпевшим - спокойно обращают взыскание на имущество преступника исключительно для удовлетворения их требований, даже не задумываясь о том, что могут быть другие кредиторы. При этом, с точки зрения гражданского права, потерпевшие – это тоже кредиторы и должны получать удовлетворение своих требований вместе с остальными кредиторами в рамках дела о банкротстве, а не выдергивать отдельное имущество из конкурсной массы.

В результате получаются "перекосы", как в данном деле, когда после проведения торгов появляются потерпевшие и "разворачивают" торги. Поэтому, когда на торги выставлено имущество, арестованное по уголовному делу, надо закладывать все возможные риски, в том числе что суд общей юрисдикции распорядится этим имуществом только в пользу потерпевших и, соответственно, торги будут признаны недействительными.

***

О публичных торгах в Telegram.

Чем чаще сталкиваешься с торгами арестованным имуществом, тем больше понимаешь, что сейчас они не настроены на эффективную реализацию имущества. Они проводятся таким образом, чтобы организаторы торгов могли "делать бизнес" в "мутной воде". Встретился один из свежих показательных примеров.

✏️ Так, на торги в рамках исполнительного производства были выставлены несколько лотов (ссылка на ГИС Торги).

Потенциальный участник торгов подал заявки на участие в пяти лотах – залоговых квартирах. Однако все они были отклонены, так как в описи представленных документов он указал "квитанция, подтверждающая оплату задатка", а фактически приложил "чек по операции" с "Сбербанк онлайн".

Потенциальный участник подал жалобу в антимонопольный орган (ФАС России), которая была признана необоснованной. После этого он обратился в суд с заявлением о признании этого решения ФАС России недействительным.

❌ Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления, поскольку пришли к выводу, что заявки на участие в торгах не соответствовали требованиям аукционной документации.

🔥 Однако окружной суд отменил судебные акты и признал решение ФАС России недействительным:

• Законодательство не содержит требований к форме платежного документа, подтверждающего внесение задатка.

• Организатор торгов отклонил заявки на участие в торгах исключительно по формальному основанию – неверное отражение наименования платежного документа в описи документов. При этом ни он, ни суды не указали на то, что задатки не поступили.

• Организатор торгов должен способствовать формированию наибольшего количества участников торгов. Отсечение претендентов по формальным основаниям не соответствует целям реализации имущества в ходе исполнительного производства.

🔽 См.: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2024 по делу № А63-10318/2023.

🔎 Примечательно, что по одному из спорных лотов были поданы четыре заявки и все они были отклонены, в результате торги были признаны вообще несостоявшимися. По трем другим лотам не было допущено от 6 до 12 участников. При этом по одному из них было допущено два участника, с одной и той же фамилией, один из которых сделал только одно ценовое предложение и забрал лот. Получается, что организатор торгов специально устанавливал дополнительные требования к участию в торгах, а потом супер-скрупулезно (буквально "с лупой") искал любые недостатки, чтобы отклонить заявки "ненужных" участников.

✅ Грустно не только из-за таких организаторов торгов, но и из-за ФАС России и судов нижестоящих инстанций, которые идут на поводу у них.

***

О публичных торгах в Telegram.

На днях Верховный Суд рассмотрел интересное дело, по которому возник вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположено здание, когда в сообщении о проведении торгов было указано на продажу только здания.

✏️ Так, в рамках дела о банкротстве на повторные торги было выставлено нежилое здание (мебельный склад) площадью 676,4 кв. м, находящееся в Московской области. Начальная цена продажи – 5,2 млн рублей (ссылка на ЭТП).

В сообщении о проведении торгов ничего не было указано про земельный участок, на котором расположено здание.

Победитель торгов предложил 20,6 млн рублей, с ним заключен договор купли-продажи и зарегистрирован переход к нему права собственности на здание.

Впоследствии победитель торгов обратился с иском о выделе ему земельного участка площадью 23 сотки, занятого зданием и необходимого для его использования, признании права собственности на выделенный участок и государственной регистрации права собственности на него. Он ссылался на то, что здание находится на земельном участке площадью 3,5 га, и что к нему в силу закона перешло право собственности на часть этого участка.

❌ Суды отказали в иске, так как предметом договора купли-продажи являлось только здание, право собственности на часть земельного участка победителю торгов не передавалось.

🔥 Однако Верховный Суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение:

• При продаже здания к покупателю переходит земельный участок на том же праве, что и у продавца (статьи 273 и 552 Гражданского кодекса, статьи 1 и 35 Земельного кодекса). При этом установленная в договоре цена здания включает цену земельного участка, на котором оно находится (статья 555 Гражданского кодекса).

• Закон о банкротстве не содержит исключений из этих правил и не предполагает раздельную реализацию здания и земельного участка.

• У победителя торгов возникло право на долю в праве общей собственности на спорный земельный участок в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на здание.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901.

✅ Таким образом, Верховный Суд подтвердил, что при продаже объекта недвижимости на торгах к победителю торгов переходит право собственности на земельный участок (единоличной или общей долевой, в зависимости от того, есть ли на участке другие объекты недвижимости). Однако это правило действует, если продажа земельного участка предполагалась, но на это не было прямо указано в сообщении о проведении торгов. Если же здание продавалось без земельного участка, то такая сделка является недействительной.

❓ У меня нет вопросов к выводам Верховного Суда о судьбе земельного участка. Зато есть большие вопросы к торгам, на которые было выставлено только здание, а потом (в ходе судебного разбирательства) выясняется, что было выставлено не только оно, но и земельный участок. Как потенциальные участники торгов могли узнать об этом, если даже суды не могли разобраться в этом? Получается, что опять на торгах был "кот в мешке". Могу предположить, что из-за этой неразберихи в торгах приняли участие не все потенциальные покупатели и, как следствие, не была получена наибольшая цена за здание и земельный участок. Жаль, что Верховный Суд, присуждая победителю торгов ("вытаскивая из мешка") земельный участок, ничего не сказал по поводу соблюдения процедуры торгов.

***

О публичных торгах в Telegram.

На собственном опыте сталкивался с отказом в регистрации на ЭТП в связи с непредоставлением всех страниц паспорта. Судебная практика по этому вопросу неединообразная: когда-то суды поддерживают ЭТП, а когда-то - потенциальных участников торгов. Встретилось недавно рассмотренное дело, когда суд подробно обосновал, почему ЭТП не следует отказывать в регистрации по этому основанию.

✏️ Так, на банкротные торги была выставлена дебиторская задолженность (долги за коммунальные услуги) в количестве трех лотов на общую сумму 24,6 млн рублей (ссылка на ЭТП). Торги проводились на ЭТП "Центр реализации" (входит в ТОП-10 ЭТП).

Потенциальный участник торгов (общество) подал заявку на регистрацию на ЭТП, которая была отклонена, так как не был представлен лист записи ЕГРЮЛ о его создании и паспорт его руководителя был представлен неполностью (только 2 и 3 страницы).

Торги были проведены, победитель торгов предложил 8,8 млн рублей.

Потенциальный участник торгов обратился с заявлением о признании незаконным отказа ЭТП в регистрации и о признании недействительными торгов и заключенных по их результатам договоров уступки.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления. Они согласились с тем, что требование ЭТП о предоставлении листа записи ЕГРЮЛ о создании общества является избыточным, так как все необходимые сведения об обществе содержатся в представленной выписке из ЕГРЮЛ. Вместе с тем они пришли к выводу, что ЭТП законно отказала в регистрации общества, так как были представлены не все страницы паспорта его руководителя.

🔥 Однако окружной суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, так как:

• Непредставление остальных страниц паспорта руководителя (за исключением 2 и 3 страниц) не является существенным нарушением. Представленные страницы паспорта позволяют определить фамилию, имя, отчество, паспортные данные руководителя и, следовательно, подтвердить сведения, которые были указаны в заявке на регистрацию.

• Требование ЭТП о предоставлении всех страниц паспорта руководителя является излишним, так как к заявке приложены иные документы, позволяющие идентифицировать потенциального участника торгов.

• Отказ в регистрации на ЭТП является чрезмерно формальным и ограничивает право заявителя на участие в торгах.

📌 Окружной суд отметил, что отклонение претендентов на стадии регистрации на ЭТП по формальным основаниям не соответствует целям реализации имущества должника, поскольку наибольшее количество участников на торгах способствует реализации имущества по наиболее выгодной цене.

🔽 См.: постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.02.2024 по делу № А82-7367/2017.

✅ Как мне кажется, окружной суд пришел к правильному выводу, что требование ЭТП о предоставлении всех страниц паспорта является формальным, излишним и не должно являться основанием для отказа в регистрации на ЭТП.

***

О публичных торгах в Telegram.

В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах и этого поста.

❓ На днях Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, по которому возник вопрос: может ли нежилое помещение быть признано единственным жильем?

📌 Так, финансовый управляющий заявил об исключении из конкурсной массы нежилого здания площадью 49,3 кв. м (садовый дом), находящегося в Московской области, так как оно полностью пригодно для постоянного (круглогодичного) проживания и обеспечено необходимыми коммуникациями (отопление, водоснабжение, канализация и электричество), то есть имеет все признаки жилого помещения. В нем фактически проживают должник и члены его семьи.

❌ Суды отказали в удовлетворении заявления, так как спорное здание имеет статус нежилого, не введено в эксплуатацию и не зарегистрировано за должником.

🔥 Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил спор на новое рассмотрение, так как, в частности, отсутствие легализации помещения в гражданском обороте (не введено в эксплуатацию, не поставлено на кадастровый учет, не зарегистрированы права на него) не влечет отказ в предоставлении исполнительского иммунитета, если:

• отсутствует иное пригодное для проживания жилое помещение;

• должник причисляет спорное помещение к жилым.

✏️ При этом Верховный Суд отметил, что должник, выбирая именно такое (нелегализованное) помещение, принимает на себя все связанные с ним риски во внебанкротных отношениях.

Как я понимаю, Верховный Суд имеет в виду, что оно, в частности, может быть никогда не будет введено в эксплуатацию или не будет переведено в жилое.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 27.05.2024 № 310-ЭС23-27829.

✅ По сути, Верховный Суд "амнистировал" садовые дома – несмотря на то, что они являются нежилыми помещениями, они могут быть исключены из конкурсной массы (могут быть наделены исполнительским иммунитетом), если: 1) должники фактически проживают в них и 2) должники рассматривают их именно в качестве жилых помещений.

***

О публичных торгах в Telegram.

Обычно, когда должник (заемщик) не может исполнить свои обязательства, кредитор обращает взыскание на заложенное имущество (как правило, путем продажи на торгах), контролирует продажу и погашает задолженность за счет выручки от продажи.

🔥 Вчера (28.05.2024) Государственная Дума приняла закон о внесении изменений в Закон об ипотеке, который устанавливает порядок "самостоятельной реализации" заложенного имущества должником.

Так, во-первых, должник вправе обратиться к кредитору с заявлением о самостоятельной реализации в любое время (пока кредитор не приступил к обращению взыскания).

Во-вторых, в течение 10 рабочих дней кредитор должен дать согласие на такую реализацию, если отсутствуют установленные законом основания для отказа, в частности, если он уже подал иск об обращении взыскания либо в отношении должника уже возбуждено дело о банкротстве.

В согласии кредитора на такую реализацию указывается:

• объем непогашенных требований кредитора;

• минимальная цена продажи, которая должна быть равна объему непогашенных требований кредитора;

• банковский счет, на который должна быть зачислена выручка от реализации;

• срок самостоятельной реализации.

📌 Важно! В течение срока самостоятельной реализации кредитор не может увеличивать объем своих требований и/или минимальную цену продажи.

В-третьих, на самостоятельную реализацию должнику предоставляется 4 месяца, в течение которых он должен успеть зарегистрировать переход права собственности к покупателю, а также полностью погасить обязательства перед кредитором.

📌 Важно! После получения заявления должника о самостоятельной реализации кредитор не может обратить взыскание в судебном или во внесудебном порядке.

В-четвертых, выручка от реализации должна быть зачислена на банковский счет, определенный кредитором. После погашения требований кредитора остаток выручки возвращается должнику.

✏️ Порядок самостоятельной реализации должником заложенного имущества распространяется:

• только на физических лиц и на обязательства, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности;

• только на погашение обязательств по кредитному договору или договору займа (то есть кредиторами могут быть не только банки);

• на любое недвижимое имущество (не только на квартиры, но и на нежилые помещения).

✅ В принципе, изменения, вносимые в Закон об ипотеке, не являются каким-то новшеством. Практика самостоятельной продажи должником заложенного имущества (с согласия кредитора) существует давно. Вместе с тем эти изменения ее упорядочивают и предоставляют больше гарантий:

• должнику, который будет уверен, что в течение достаточно продолжительного срока кредитор "не сорвет" потенциальную сделку по продаже, отозвав свое согласие и инициировав обращение взыскания;

• покупателю, который будет уверен, что перечисленная оплата будет достаточна для полного погашения требований кредиторов и впоследствии кредитор не откажется погашать ипотеку из-за того, что этой суммы оказалось недостаточно.

❌ Однако для кредиторов эти изменения скорее плохо, чем хорошо. Они обязаны давать согласие на такую реализацию (если не будет установленных законом оснований для отказа) и в течение 4-х месяцев должны "мириться" с такой продажей и не смогут самостоятельно предпринимать меры по обращению взыскания.

🔎 Очевидно, что эти изменения в законодательстве направлены на то, чтобы меньше недвижимого имущества доходило до торгов и чтобы оно реализовывалось на обычном (вторичном) рынке. Видимо законодатель считает, что на нем имущество может быть продано по более выгодной цене.

***

О публичных торгах в Telegram.