MiPeFi

MiPeFi

Пикабушник
Дата рождения: 28 апреля 1981
поставил 3137 плюсов и 3630 минусов
отредактировал 5 постов
проголосовал за 16 редактирований
Награды:
За лучший результат в Продолжи рисунок С Днем рождения, Пикабу!5 лет на Пикабу
72К рейтинг 22 подписчика 35 подписок 16 постов 6 в горячем

Ответ на пост «Внимание вопрос !»

А есть здесь те, не читал ни одного поста на Пикабу? Вот ни разу, вообще ни одного, даже самого тупого

Ответ на пост «Минусы выцарапываются обратно»

Прикол минусов в комментариях был в том, что можно было оценить поддерживают ли люди те или иные мнения. Что бы там не говорили о не важности рейтинга, но всё равно люди существа социальные и когда им действительно пофиг на мнения других людей, то и своё могут не озвучивать. Рейтинг для своих плюсов и минусов это хорошо, но совершенно недостаточно, поскольку обычно общаешься не в вакууме, а с кем-то кому также ставят плюсики и минусики. И чаще всего вообще просто читаешь, а не пишешь, поэтому оценить настроения ещё сложнее.

Прикол минусов к постам в том, что раньше они настраивали ленты совместными усилиями. В некоторых сервисах минусы настраивают твою индивидуальную ленту, в некоторых общую. Яндекс музыка, например, показывает лично тебе меньше похожих песен. Дзен меньше похожих постов. Vk предлагает заблокировать сразу автора если скрыть пост из ленты.

А что делает Пикабу? Я недавно видел пост про кривые огурцы в ленте, поставил ему минус, спустя несколько часов в горячем появился похожий пост про кривые огурцы того же автора. Тоже поставил ему минус. Нормальные алгоритмы поняли бы что мне не нравятся эти посты и показывали похожие реже. Но проходит ещё несколько часов и в умная лента пихает мне третий пост про кривые огурцы от того же автора. Все три поста в минусах если посмотреть через приложения. Во всех трех постах автора посылают нахуй и желают всяческих проклятий. Но Пикабу считает что посты годные, достойны горячего потому что на них реагируют. Это хуйня какая-то, а не ранжирование, нельзя просто так за любую реакцию выводить весь шлак в горячее. И так постоянно происходит.

Поэтому видеть минусы к своим комментариям это так, подачка можно сказать

Горячее некуда

Создал я значит пост, который почти никто не заметил.

Горячее некуда Нововведение, Предложения по Пикабу, Скриншот, Посты на Пикабу

10 лайков, 276 просмотров, ноль комментариев. Это за три часа

И тут внезапно:

Горячее некуда Нововведение, Предложения по Пикабу, Скриншот, Посты на Пикабу

@pikabu это нормально? Как теперь вообще не попасть в горячее?

Показать полностью 2

Кошка-телеграфистка

Докладывает своим, о том что голубь на крыше

Пикабу тормозящий

@SupportTech, уже неделю наблюдаю жёсткие подвисания интерфейса в любой произвольный момент на сайте.

Раньше тормозило только видео, теперь ещё и текст с картинками не посмотришь нормально.

Сделал запись экрана без склеек:

Яндекс браузер, андроид.

Опера, windows 10 - тоже самое

Показать полностью

Отделу по передвижению кнопочек нечем заняться?

Мобильная версия:

Зачем нужно было засовывать настройки просмотренных, дату и NSFW в отдельное меню?

Отделу по передвижению кнопочек нечем заняться? Предложения по Пикабу, Нововведение, Интерфейс, Длиннопост

Зачем удалять настройки периода День, Неделя, Месяц, За всё время?

Отделу по передвижению кнопочек нечем заняться? Предложения по Пикабу, Нововведение, Интерфейс, Длиннопост
Показать полностью 2

Бой с тенью

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям

В сети интернет можно найти множество статей на тему "Ипотека или инвестиции - что выгоднее?". В таких статьях обычно сравнивается два варианта - взять квартиру в ипотеку и не платить "дяде" аренду или арендовать квартиру и разницу между стоимостью ипотеки и аренды инвестировать, например в фондовый рынок. В конце срока у ипотечника останется квартира, у инвестора некоторая сумма денег.

Попробуем разобрать модель, представленную в статье Стоит ли брать ипотеку, если жалко платить за аренду чужому дяде .


Исходные данные:

Стоимость недвижимости 10 000 000 рублей.

Первоначальный взнос 1 500 000 рублей.

Процентная ставка по ипотеке 7.7%.

Срок ипотеки: 15 лет

Стоимость аренды квартиры 40000 рублей в месяц.

Реальная доходность инвестиций (за вычетом инфляции) 5%.

Расчеты проводятся в реальном выражении, а не номинальном, т.е. уже за вычетом инфляции.

При такой ситуации минимальный платеж по ипотеке составит 80000р. в месяц. Инвестор сможет откладывать по 40000 в месяц и за 15 лет накопит 15 млн., на которые сможет купить квартиру за 10млн. и ещё 5 миллионов останется в кубышке. Картинка из поста:

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

* Ошибка в расчетах.


Поймали ковбои трех индейцев: вождя племени, простого индейца и индейца по прозвищу Орлиный Глаз, заперли их в сарае и поставили охрану. День проходит, второй проходит, на третий день смотрят - сбежали индейцы. Ковбои в погоню, поймали их и спрашивают, как им удалось сбежать. А вождь им отвечает: "День мы сидим, другой день сидим, а на третий день Орлиный Глаз заметил, что у сарая нет одной стены." (с)


Поначалу я долго тупил, вбивая в онлайн калькулятор суммы, но калькуляторы никак не хотели давать 15 миллионов через 15 лет. Но посмотрев внимательно на картинку можно заметить, что с января 2020 по декабрь 2035 пройдет не 15 лет, а 16. Возможно это просто опечатка, но мы получаем погрешность в 1.17 млн. И у инвестора уже осталось 13,7млн.


* Не учтены налоги


В статье доходность инвестиций задана константой 5% в год, в качестве обоснования приведена статья, в которой разбирается доходность инвестиций в фондовый рынок на основании исторических данных. Если внимательно посмотреть статью, то там есть уточнение, что доходность приведена до вычета налогов. Т.е. нужно вычесть ещё НДФЛ, но не из 5%, а из номинальной доходности, поскольку налоговая не будет вычитать инфляцию при расчете налогов. Если взять инфляцию на уровне 5% и реальную доходность по инвестициям 5%, то за вычетом налога останется 8.7% или 3.7% реального дохода.

Что произойдет если в расчёты подставить 3.7% вместо 5%?

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

У нас пропадают еще почти 1.6 млн. рублей и через 15 лет остается 12,1млн.

Есть способ снизить налогооблагаемую базу если откладывать деньги на ИИС с вычетом типа Б - в этом случае не нужно будет платить налоги с удорожания стоимости акций (налоги на дивиденды всё равно остаются). Однако деньги по ИИС можно снять только закрыв ИИС, налоговые вычеты предоставляются только если деньги на ИИС пролежали не менее 3 лет и пополнить ИИС можно не больше чем на миллион рублей в год. Поэтому чтобы значительно снизить налоги, используя ИИС на длинной дистанции нужно морозить деньги на длительный срок без возможности ими пользоваться, что может быть не очень удобно для инвестора. Любая экстренная ситуация и нужно закрывать ИИС и открывать заново.


* Не полностью учтена инфляция


В статье расчеты сделаны с учетом реальных уровней доходов, за вычетом инфляции, в какой-то степени это может быть справедливо ,т.к. мы вычитаем инфляцию и из стоимости недвижимости за 15 лет и из инвестиций за 15 лет. Однако это несправедливо по отношению к сумме ежемесячных инвестиций 40тыс. рублей. Поскольку с каждым годом инфляция съедает ценность денег, то 40тыс, вложенные  в 2020 и 2035 это совершенно разные 40 тыс. р. На 40тыс. сейчас можно купить около 0.2м2 жилья в Москва и семья за год может позволить купить себе туалет около МКАД. А в 2035 с учетом инфляции нужно будет купить уже возможно только 0.1м2 или те же 0.2 но далеко за МКАД. Поэтому нужно вводить коэффициент инфляции для 40тыс. и уменьшать сумму в расчетах каждый год. Можно либо считать этот коэффициент исходя из уровня инфляции и задать равным условным 5%, либо т.к. мы хотим купить в итоге квартиру, то коэффициент правильнее считать по темпу роста стоимости недвижимости.

Что будет если задать минимальный уровень инфляции хотя бы 2%?

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

На длинной дистанции теряется ещё миллион при 2% в год и 1,7млн при 4%.

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

* Не учтен рост стоимости аренды


Аренда 40тыс. в месяц в месяц задана как константа на протяжении 15 лет, что выглядит сомнительно. В качестве аргумента было приведено возражение "я в 2010 платил столько же сколько сейчас". Мне не удалось найти внятной статистики по годам для рынка аренды, но можно погуглить стоимость аренды в 2010 году. Можно найти, например, статью на Циан в которой сказано:

30 августа 2010
23,6 тыс. руб. / мес. составляет средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры в Москве в настоящее время.
А вот данные cian за 2021:
38 448 ₽ — средняя ставка в месяц

Гречка подорожала сильнее, но ставки по аренде тоже значительно выросли, поэтому необходимо ввести ещё коэффициент для стоимости аренды. Пусть она будет расти на 2% в год.

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

Инвестор теряет ещё миллион и гипотетические инвестиции сравнялись по прибыли с гипотетической ипотекой


* Не учтены налоговые льготы и материнский капитал


Каждый гражданин РФ может раз в жизни воспользоваться налоговыми вычетами при покупке недвижимости: 260тыс. на покупку недвижимости и до 390тыс. на проценты по ипотеке. Кроме того семьи с детьми могут рассчитывать на материнский капитал от 480тыс на одного ребенка до 640тыс. при наличии двух детей, один из которых родился после 2019 года.

Таким образом максимальная сумма на семью, которую можно получить от государства на покупку квартиры составляет 1 млн, 550тыс. рублей - это при условии что ипотека берется двумя заемщиками у которых есть двое детей и каждый из них подает заявку на вычеты по НДФЛ и обналичивают материнский капитал.

Либо если одинокий человек берет ипотеку и получает вычеты, то может рассчитывать на 260 + 390т.р. = 650т.р.

Таким образом можно уменьшить срок выплаты ипотеки на 7 - 15 месяцев и вместо 15 лет платить  от 13 лет и 9 месяцев до 14 лет и 5 месяцев.

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

Доходность инвестиций сместилась до уровня 9.1 - 9.6 млн, на которые мы уже не можем рассчитывать на покупку квартиры

* Не учтена возможность сочетать ипотеку и инвестиции


Рассмотрим следующий сценарий:

Берем квартиру в ипотеку не на 15 лет, а на 30 лет, ежемесячный платеж составит 60600 рублей. Инвестировать будем разницу между 80тыс. в предыдущем варианте и 60,6тыс в текущем. Сумма инвестиций будет постоянна в течении 15 лет. По прежнему будем рассчитывать на налоговые вычеты, допустим 260 + 390т.р. Расчеты проведем в номинальном выражении, поэтому нужно поднять норму доходности на уровень инфляции (раньше ставка 5% бралась за вычетом инфляции). Получится около 10% минус НДФЛ, т.е.  примерно 8.7% после вычета налогов.

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

У нас накопилось 10,7 миллионов рублей на счетах и сохранился долг по ипотеке 4,7 миллиона.

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

Теперь мы можем полностью погасить ипотеку и у нас останется ещё больше 6 миллионов на счетах. Естественно через 15 лет это будут уже не те 6 миллионов, что нынешние, но на хлеб с маслом хватит.

Почему так получилось? Потому что мы задали доходность инвестиций выше ставки по ипотеке, если доходы по инвестициям упадут ниже ставки ипотеки цифры могут оказаться противоположными.

* Параметры взятые с потолка, многие параметры не учтены

Инвестиции или ипотека? Или почему небольшие упрощения в финансовой модели приводят к большим погрешностям Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

А теперь главная проблема всех подобных расчетов, включая те, что приведены в этой статье: параметры взяты с потолка, наверняка у всех найдутся возражения на каждую цифру.

Например:

- А почему ставка 7.7? У меня вот двое детей и ставка 5%

Или

- А у нас тут дальневосточная ипотека под 2%, что за фигня, откуда 7.7?

Кто-то может возразить по поводу уровня инфляции, стоимости аренды, стоимости жилья или любых других цифр, т.к. для каждого человека расчет должен быть индивидуальным.

Кто-то скажет, что инвестиции это риски и их тоже нужно учитывать.

Если введут очередную суперпуперльготную ипотеку, то цены на недвижимость взлетят в небеса, а если из-за дефолта ставка рефинансирования станет 30%, то жилье может рухнуть в несколько раз.

Не учтены некоторые параметры, например, я не осилил ещё впихнуть туда стоимость ремонта, налоговые льготы по ИИС и стоимость страховки.

Таким образом немного подшаманив с цифрами можно сделать совершенно противоположные выводы о том стоит ли брать ипотеку или необходимо инвестировать. Разные коучи могут подогнать цифры под супердоходность инвестиций, застройщики могут рассказать как важно вкладывать в недвижимость, она ведь "выросла на 40% за год(с)", спешите, а то не успеете и т.д.

Показать полностью 9
Отличная работа, все прочитано!