Покупка квартиры в Санкт-Петербурге - какие подводные?⁠⁠

Товарищ решил купить квартиру в Санкт-Петербурге, и хочется ему посоветовать, как оберечь себя от неприятностей, но не совсем понятно текущее законодательство. Вводные такие:

• адрес на Невском, но сам дом слегка во дворах, объект культурного наследства, подпадает под 73-ФЗ;

• один собственник, взрослый, не пенсионер, квартира стоит пустая, вроде никто не прописан;

• куплена в 2010 предыдущим собственником в ипотеку, куплена в 2016 нынешним собственником вроде за наличку; Росреестр показывает ограничения с цифрами 2010 и 2005 в номерах, и это, скорее всего, снятое ипотечное обременение 2010 года и что-то такое же от 2004 (то есть тут такое впечатление, что Росреестр показывает снятые ограничения тоже, а не только действующие, но это не точно);

• сделана радикальная перепланировка, снесена стена между кухней и комнатой, продавец уверяет, что все законно, но техпаспорт новый не сделал, продает со старым;

• продается через агентство;

• покупатель платит наличкой всю сумму через аккредитив;

• собственник обязуется предоставить выписку из ЕГРН, справки Ф7, Ф9, Ф12.

Вопросы:

• Что тут может пойти боком, и что еще надо затребовать от продавца?

• Насколько быстро можно сейчас узаконить перепланировку, если она законная, то есть получить новый техпаспорт?

• Какие возможные проблеме при оплате аккредитивом?