Ответ на пост «А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?»⁠⁠

Приведу лично мои рассуждения на тему недвижимости в Москве и МО, основанные на поисках квартиры и слежением за ценами на протяжении нескольких лет. Не являюсь специалистом и т.д.

Все говорят - вторичка сильно дешевле первички. Однако смотрю свой ЖК - на ЦИАН квартиры на 5-15% дороже, чем у застройщика. Если взять, что продают квартиры со скидкой -10%, то получается та же цена. При этом ставка в два раза меньше.

Если при заявлении, что вторичка аж на 25% дешевле первички рассматривается некая хрущевка и квартира в новостройке - то... Есть нюансы:

С одной стороны, если смотреть Москву, старый фонд часто расположен в более удобных местах, чем новостройки, особенно "комфорт" класса. И да, это плюс. Но тут также разрыв в 20% в пользу новостройки возможен только перед самой сдачей дома.

Но с другой стороны, переехать через условные 10 лет в картонную многоэтажку по реновации вместе со всем контингентом хрущевки - такая себе перспектива.

И да, это факт, что цены на квартиры улетели в космос после ввода эскроу. Именно эскроу задрали цены, а не льготная ипотека. И да, льготная ипотека - это поддержка застройщика, прежде всего, а не народа, тут спору нет. Но в ситуации, когда деньги дольщиков заморожены, а на строку нужно брать кредит, строительство получается кратно дороже, застройщик вынужден поднимать цены. И льготная ипотека является инструментом привлечения покупателей в новых условиях.

Теперь стоит взглянуть на ситуацию с другой стороны. Покупка квартиры - это инвестиция. И, как правило, чем выше риски при инвестировании, тем выше возможная доходность. До ввода эскроу-счетов вложение в квартиру на этапе котлована имело повышенные риски. Но и было выгоднее в том случае, если дом будет достроен.

Но население не готово было осознавать данные риски, и что доходов не бывает на пустом месте. Поэтому государство ввело эскроу счета для защиты дольщиков, из-за чего долевое участие стало практически безрисковым - если не считать инфляционные потери, деньги обещают вернуть - но и не выгодным.

Если покупка квартиры в новостройке - безрисковое вложение, почему новая квартира, с социалкой, с новым двором, лифтами, безбарьерной средой (берем застройщиков, которые это всё возводят) должна быть дешевле старой? Ведь новый чайник или машина дороже, чем б/у.