Инвестиции в недвижимость. Облигации застройщиков: есть, что выбрать?⁠⁠

Несмотря на то, что рынок корпоративных облигаций довольно разнообразен, есть несколько сегментов, которые пользуются повышенным вниманием благодаря высокой доходности выпусков от крупных эмитентов. Один из таких сегментов — строительство жилой недвижимости.

В 2019 году государство внесло ограниченный запрет на привлечение денежных средств со стороны дольщиков. Из-за этого строительные компании пошли искать альтернативные источники привлечения денег. Также, размещая облигации, девелопер увеличивает свободные лимиты в банках, что позволяет браться за новые проекты.

Собрал все строительные компании, чьи облигации есть на Мосбирже. Разбил их по рейтингам и написал краткие резюме по каждой из групп. Про многих из них я уже писал на своём канале. Здесь легко найти доходность выше 12%, а зачастую и выше 14%. Обращаю внимание, что доходности сильно отличаются от эмитента к эмитенту, от выпуска к выпуску, а также не то, что у многих выпусков есть оферта, а доходность в приложении брокера показывается к её дате. Если нет понимания, что такое оферта, лучше не выбирать такие облигации.

1. С высоким рейтингом

• ПИК, A+ (Эксперт РА) — 4 выпуска (1 долларовый)

• Самолёт, A (АКРА) — 8 выпусков

• ЛСР, A (Эксперт РА) — 4 выпуска

• Сэтл, A (АКРА) — 4 выпуска

• Брусника, A- (АКРА) — 2 выпуска

• Эталон, A- (Эксперт РА) — 2 выпуска

• Пионер, A- (Эксперт РА) — 3 выпуска

ПИК, Самолёт, ЛСР, Сэтл и Эталон входят в топ-10 застройщиков. Брусника и Пионер меньше, но заметны в своих регионах. Мне наиболее интересными кажутся ЛСР, Сэтл и Самолёт — есть несколько выпусков с хорошей доходностью. Также интересный выпуск есть у Эталона. У ПИК ниже доходность, 2 выпуска скоро заканчиваются, у одного скоро оферта, замещающие облигации я бы выбрал из другой отрасли. Брусника и Пионер мне в целом тоже нравятся, но если смотреть только первый список, то предпочтение отдал бы более крупным. Ориентир доходности — 11–13% и выше.

2. С почти нормальным рейтингом

• Страна (Элит строй), BBB (Эксперт РА) — 3 выпуска

• Атомстройкомплекс, BBB+ (АКРА) — 1 выпуск

• Инград, BBB+ (АКРА) — 5 выпусков

• Джи-Групп, BBB+ (АКРА) — 3 выпуска

• ГК ЕКС, BBB (Эксперт РА) — 1 выпуск

• РСГ (Кортрос), BBB+ (АКРА) — 2 выпуска

• ТД РКС, BBB- (НКР) — 2 выпуска

• Легенда, BBB- (Эксперт РА) — 2 выпуска

• Глоракс, BBB- (АКРА) — 2 выпуска

Здесь уже сложнее. Некоторые выпуски неликвидны (у Инграда, например), по другим скоро офера (РСГ), а у Атома доходность сильно низкая. Все компании достаточно небольшие по сравнению с лидерами. Лично мне нравятся Глоракс и Страна, хотя очевидно, что риски там высокие. В моём портфеле есть также Джи, РКС и Легенда. Про РСГ и ЕКС, к сожалению, не могу ничего сказать. Эксперты рекомендуют если и брать такие выпуски, то либо короткие, которые скоро погашаются, либо длинные, но не держать их до погашения, и лучше брать новые на размещениях. Ориентир доходности — 13–15% и выше.

3. С низким рейтингом

• Талан, BB+ (Эксперт РА) — 2 выпуска

• Охта Групп, BB- (Эксперт РА) — 2 выпуска

• Апри Флай Плэнинг, B (Эксперт РА), BB- (НКР) — 5 выпусков

• Аспэк, B (Эксперт РА) — 1 выпуск

• Литана, B (Эксперт РА) — 1 выпуск

• А Девелопмент (AAG), Рейтинг отозвал (был BBB- до 2022 года) — 1 выпуск

Тут тоже небольшие компании, доходность у всех приличная, как и риски. А Девелопмент тут выделяется, рейтинга свежего нет от слова совсем. Не могу сказать, что мне тут что-то прям нравится, поскольку это уже не просто ВДО, а ВДО-ВДО, и если уж и брать что-то, то только с чётким осознанием того, что инвестиции могут не оправдаться. Среди любителей пощекотать одно место самым главным лидером тут является Апри. Штампует выпуски под рефинансирование как не в себя, поэтому у коротких доходность сильно отличается от длинных. Если бы меня заставили под пытками выбрать что-то, я бы обратил внимание на Охта Групп, но там и доходность не очень интересная, ниже других из списка. Ориентир доходности — 14–17% и выше.

Стоит понимать, что в нынешние времена среди застройщиков нет сверхнадёжных вариантов. Если хотя бы один из них дефолтнется, то это создаст интересный прецедент. А сама моя позиция такова, что по облигациям, в особенности по ВДО, очень важна диверсификация, и не стоит делать ставку на одного эмитента. Чем больше риски, тем меньше доля в портфеле. Ну и выпуски должны быть ликвидными.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.