Что проверять при покупке недвижимости⁠⁠

По просьбе @olegsvoy делаю небольшой мануал о том, какую информацию необходимо проверять при покупке недвижимости.

Данная инструкция ориентирована применима к объектам вторичной недвижимости, а не первичной.

Итак, Вы решили приобрести квартиру, дом на рынке вторичной недвижимости, по каким параметрам следует осуществлять проверку планируемого к приобретению объекта, после его осмотра и до принятия окончательного решения о том, будете ли Вы приобретать соответствующий объект недвижимости?

1. Проверка документов

Пожалуй, проверку стоит начать с заказа/запроса следующих документов:

1.1. Выписка из ЕГРН.

Будем считать меня недоверчивым человеком, но я считаю, что лучше заказать выписку из ЕГРН самостоятельно, узнав адрес объекта или кадастровый номер объекта, а не использовать выписку, предоставленную собственником или агентом.

Для заказа выписки есть множество агрегаторов, но выписку также можно заказать через официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) или через справочно-консультационные базы (например, Контур.Фокус, СБИС и прочие)

Для чего выписка нам нужна?

По выписке в первую очередь мы проверяем следующие данные:

1. ФИО/Наименование правообладателя (собственника);

2. Наличие/отсутствие обременений в отношении объекта (запрет на совершение регистрационных действий / сервитут (особенно актуально при покупке земельных участков) / наличие долгосрочных договоров аренды в отношении объекта и пр.).

1.2. Правоустанавливающие документы

Запрашиваем у собственника для проверки правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или договор дарения или решение суда или свидетельство о праве на наследство.

Зачем нам необходимы правоустанавливающие документы, если по выписке мы уже сверили соответствие собственника?

Риск не самый частый (15/100), но встречается и заключается он в том, что третьи лица могут в будущем предъявить к продавцу требования, связанные с неисполнением им обязательств (например, ваш продавец не выплатил всю стоимость продаваемого Вам объекта, а залога в отношении объекта не было установлено) перед ними или же требования об оспаривании правоустанавливающего документа (характерно для завещаний / в случаях неправильно произведенной приватизации / если одним из продавцов был несовершеннолетний и сделка была проведена с нарушениями)  и Вам придется потратить нервы и время, так как если спор будет связан в том числе и с приобретаемым Вами объектом, то 97% вероятности, что Вас привлекут в качестве третьего лица и необходимо будет доказывать, что вы добросовестный приобретатель и даже это не факт, что защит Вас от утраты приобретенного объекта.

1.3. Проверка документов на коммунальные услуги

При покупке квартир данный шаг модно пропустить, но если мы с Вами говорим о покупке загородной недвижимости (дом, коттедж, таунхаус и пр.), то я бы рекомендовал проверять данные документы.

Главным поводом для проверки документов на поставку коммунальных ресурсов, пожалуй, является проверка объемов электрической мощности.

Если приобретаемый Вами объект имеет свыше 15 кВт электричества и Вы желает оставить текущую мощность, то рекомендую проверять объем э/мощности, который получает продавец на основании договора со сбытовой компанией и если по договору также поставляемая мощность составляет свыше 15 кВт (да, бывает когда по документам одна мощность, а по факту больше), то чтобы не доплачивать за подключение мощности свыше 15 кВт, рекомендую в договор купли-продажи включать условие о том, что собственник отказывается от N кВт мощности в пользу покупателя (Вас) и обязуется написать соответствующее заявление в адрес сбытовой компании.

1.4. Проверка соответствия планировки, указанной в техническом плане и фактической планировки.

Для кого полезно? В первую очередь для тех, кто планирует приобретение с использованием ипотечного кредита.

Почему?

Все на самом деле просто, если собственник осуществил перепланировку объекта, затронув целостность капитальных конструкций, например, снес капитальную стену (или ее часть) или объединил балкон с комнатой или заменил обычные стекла на панорамные и такая планировка / реконструкция не была узаконена в силе невозможности ее узаконивания или в связи с ленью продавца, то есть риск того, что банк откажет Вам в кредите в связи с неподходящим предметом залога.

Так, по документам, пожалуй все, переходим к тому, на что имеет смысл проверить собственника.

2. Проверка собственника

2.1. Проверяем наличие судов и исполнительных производств

Для проверки используем следующие сервисы:

https://kad.arbitr.ru/ - база решений и текущих дел, рассматриваемых арбитражными судами - актуально как если продавец ИП / участник юридического лица, так и если продавец просто физическое лицо (некоторые виды споров с участием физических лиц подведомственны именно арбитражным судам);

https://sudact.ru/regular/, судебныерешения.рф - крайне неудобные на мой взгляд сервисы и легче вручную проверять суды общей юрисдикции в отношении продавца согласно данным прописки, но если у вас нет доступа к платным базам, то это лучший из возможных вариантов;

https://fssp.gov.ru/iss/ip - база исполнительных производств (с недавнего времени для проверки нам необходимо знать дату рождения);

https://fed ресурс.ru/ - реестр дел о банкротстве (заменить "ресурс" на "resurs" и пробел между "fed" и "resurs" убрать, пикабу не нравится ссылка не федресурс).

Для чего нам необходимо проверить данную информацию?

Проблема в том, что если продавец находится в предбанкротном состоянии, например, имеет непогашенную задолженность (главный риск - если задолженность от 500 т.р. и по каким-то причинам в отношении продаваемой квартиры нет запрета на регистрационные действия), то есть риск того, что в случае возбуждения в отношении продавца дела о банкротстве, арбитражный управляющий может решить, что продал он Вам квартиру ниже рыночной и ее необходимо обратить в конкурсную массу через процедуру оспаривания сделки. Конечно, не факт, что у арбитражного управляющего это получится, однако, такие события могут изрядно потрепать нервы.

Суды мы также проверяем на оценку того, нет ли каких-либо дел, которые могут подставить под риск оспаривание вашей новой покупки, например, семейные споры (если квартира куплена в браке) или споры об оспаривании завещания (если квартира получена на основании завещания) или об оспаривании договора дарения (если квартира получена на основании договора дарения). Также мы просматриваем дела, по которым у продавца могут потенциально появиться финансовые обязательства, неисполнение которых также могут привести к банкротству.

Почему я настаиваю на аудите продавца по вопросам банкротства? На сегодняшний день это очень популярный инструмент от списания долгов.

В 2021 году число россиян (включая индивидуальных предпринимателей), признанных банкротами, составило 192,8 тысячи человек. Этот показатель на 62% превышает данные 2020 года, свидетельствуют данные Федресурса. Чаще всего - в 94,9% случаев - граждане сами инициируют собственное банкротство.

2.2. Проверяем собственника на дееспособность (особенно, если собственник в преклонном возрасте)

Как мы это делаем:

Во-первых, просим собственника подготовить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД. Немало продавцов по каким-то причинам оскорбляются, когда запрашиваешь у них данную бумагу. Сразу оговорюсь, что защита не 100%, но это лучше чем потом без ничего участвовать в деле о признании договора купли-продажи недействительным (когда-то это была популярная схема обмана, когда после сделки "родственники" заявляли о признании квартиры недействительной, возвращая квартиру обратно, а покупатель деньги обратно не получал, так как продавец уже все потратил);

Во-вторых, также как и в п. 2.1 просматриваем судебные дела, так как в рамках гражданского судопроизводства вполне можно признать человека недееспособным.

Если приобретаемый объект вас полностью устроил и по п. 1 и 2 вопросов не возникло, то переходим к подготовке документов для сделок.

3. Запрос документов под сделку

Какие документы просим подготовить продавца к дню сделки?

3.1. К дню сделки просим продавца подготовить справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц (справка по форме №9);

3.2. Нотариальное согласия супруга на продажу объекта или справка о том, что квартира была приобретена вне брака.

По факту договор купли-продажи можно подать и без указанных в п. 3.2 документов, однако, отсутствие данных документов несет для вас риск того, что недовольный супруг может попробовать оспорить заключенный вами договор, а деньги продавец давно потратил.

3.3. Если собственником объекта или долей в объекте является несовершеннолетний, то обязательно запрашиваем согласие на сделку органов опеки и попечительства, иначе, риски аналогичны рискам указанным в п. 3.2.

3.4. Документы подтверждающие отсутствие задолженности у продавца перед поставщиками коммунальных услуг.

В целом долги за к/у следуют за собственником, а не перейдут на вас, за исключением взносов на капитальный ремонт, их придется платить за бывшего собственника. Однако, никто не хочет попасть в ситуацию когда вы еще не успели уведомить ТСЖ/УК/поставщика к/у о смене собственника и получить квитанцию с указанием задолженности за коммунальные услуги за несколько месяцев или лет.

3.5. Если подписант со стороны продавца - это не сам продавец, а представитель по доверенности, то лучше проверить доверенность по следующей ссылке https://www.reestr-dover.ru/, а также не отменили ли ее.

Обязательно ли оформлять нотариальную сделку?

На мой взгляд, любой человек, имеющий в запасе 5-8 часов свободного времени может самостоятельно провести аудит планируемого к приобретению объекта, порой, лучше сотрудников нотариальных контор в связи с потоковостью задач у последних (прим. нотариусы, сотрудники нотариальных контр не обижайтесь, я вас люблю, но не раз встречался с косяками, которые приходилось потом исправлять), соответственно, реальный "+" заключения сделки с участием нотариуса - это ускоренная регистрация сделки в росреестре, если вы готовы подождать стандартный срок в 10 дней, то сэкономить деньги на нотариусе я считаю вполне разумным действием, подписать договор в простой письменной форме и самостоятельно подать на регистрацию.

В целом я написал все что хотел. Данный пост не содержит всей информации, которая может понадобится, как при проведении аудита перед покупкой недвижимости, так и в период сделки, но, на мой взгляд, я отразил самое основное, буду рад если пост окажется кому-нибудь полезным.

В целом я думаю вернуться на пикабу в качестве ТС, ранее писал о сделках с готовым бизнесом, но пришлось прерваться в связи с большим объемом загрузки.

Предлагаю такой вариант, если Вам будут интересны советы в части аудита и сделок связанных с: товарными знаками, франчайзингом, программным обеспечением или недвижимостью, то раз в неделю я буду выбирать тему на основании вопросов в комментариях к последнему посту и писать на эту тему.