Бабки бабке!2
Ну ок, выпросили. Граждане давно и упорно просят высказаться на тему набирающей обороты в последнее время тенденции, когда условные бабки разворачивали взад сделки купли-продажи собственного жилья под видом того, что их якобы обманули мошенники.
Ну обманули там или не обманули, по сути, дело десятое – добропорядочный покупатель же купил у нее квартиру здесь и сейчас, и деньги передал тоже здесь и сейчас, а не вчера и без участия третьих лиц. Вы так считаете?
И… вы не правы. И не надо тут со своим здравым смыслом выступать, справедливостью и прочими фантазиями – в правовом же государстве живем! В котором есть суд, как высшая инстанция законности и справедливости, а вот этот суд так не считает. Но сначала давайте определимся с вводными, терминологией, мошенниками, бабками и т.п.
1.БЛД.
Аббревиатура исключительно для удобства в рамках данного повествования, означающая не только «Бабка Лариса Долина», хотя она безусловно имеет все основания увековечить себя на этой стезе, но и любую бабку, которая заявила о собственном обмане какими-то там мошенниками и на этом основании требующая расторгнуть договор купли продажи жилья, которое сама же инициативно продавала.
БЛД может быть не только бабка по паспорту. Известен пример, когда БЛД была дамочка 27-и лет от роду, которая поучаствовала в спецоперации ФСБ, да и вообще – (цитата) «…у меня же ПМС был».
Более того, БЛД может быть не только бабка по гендеру – имеется как минимум один 19-ти летний молодой человек, который продал единственную, купленную ему родителями квартиру, деньги вручил дамочке с сайта знакомств, которую даже не видел ни разу, а сам переехал в снимаемое жилье.
Но внезапно оказалось, что из снимаемого жилья выгоняют, если ежемесячно не платить аренду, дамочка с деньгами пропала, а родители обратно не пускают. Ну далее вы знаете: суд, история про мошенников(цу), выселение нового собственника, обязательство вернуть покупателю деньги и ….банкротство.
Есть у нас пример даже группового БЛД. Муж с женой, 45-50 лет. Сначала все деньги схоронили на безопасном счету в ЦБ. Потом квартиру на ВДНХ продали и деньги наличкой курьеру отдали (или якобы отдали – не суть). А потом в квартире забаррикадировались и…. ну и тут дальше вы знаете.
2.Мошенники.
Если даже на 10% правда то, что БЛД говорят о мошенниках, что и как они делают и как воздействовали на БЛД, то я, имея вполне субъективное суждение по данному поводу, считаю, что вся правоохранительная машина человечества, невзирая на границы, суверенитеты и т.п. условности, должна бросить все остальные дела и начать искать этих мошенников.
А найдя, их надо немедленно тащить в Нобелевский комитет и вручать премию в области психологии и высшей нервной деятельности человека. Это нобелевка – 100%! Потом эти люди должны идти преподавать в профильных ВУЗах, книжки писать и т.п.
Но в рамках данного повествования это неважно, так как мы говорим сегодня не на эту тему как таковую, а о том, как БЛД, ссылаясь на мошенников, отметают у добропорядочных приобретателей купленное ими жилье. Что на непрофессиональный взгляд среднестатистического обывателя само по себе уже выглядит как мошенничество и переносит нас к следующему пункту.
3.Добросовестность приобретения и добросовестный приобретатель.
Пока вы тут читаете ГК и тычете в него пальчиком, мол, вот же – гарантии(!), правоохранители ищут мошенников, или делают вид, что ищут мошенников, БЛД идут в суд. Который, по абсолютно непонятной мне причине, фактически отменяет эти ваши добросовестности, по сути разворачивая практику правоприменения в этом вопросе на 180 градусов.
Можно долго дискутировать, зачем он это делает, какие последствия и т.п., но это так и останется областью теории, я же предлагаю исходить из того, что перед нами факт: практика правоприменения в РФ в настоящий момент полностью дискредитировала саму категорию добросовестности приобретения и ей суды не руководствуются в 99% случаев.
Не согласны? Вперед – покажите, как надо, оперируя этой категорией, выигрывать суды у БЛД.
4.Государственная регистрация права.
Люди, которые хотя бы чуть-чуть в теме, помнят, что право собственности на недвижимость, переходит от одного лица к другому не в момент сделки, не в момент, как они договорились, не в момент передачи денег, не в момент подписания документов и даже не в момент рукопожатия, как в известном фильме «Джанго освобожденный», а в момент государственной регистрации права.
Что сделано специально для того, чтобы максимально обезопасить сделку, защитить интересы как продавца, так и покупателя, для того, чтобы избежать какого-либо криминала.
Государство, в лице уполномоченного на то органа, как бы говорит «господа, я все проверило, все ок, все оформлено правильно, претензий, сомнений и криминала нет, признаю, что собственник такой-то недвиги теперь не БЛД, а Такой-то Такович».
Это – теоретически. Практически - …. это тоже не работает. То есть государственная регистрация права – есть, а вот всего того обвеса, который должен быть при этой самой регистрации – нет. И это второй факт, который не стоит упускать из внимания – то, что ваша сделка зарегистрирована и в ЕГРН теперь собственник не БЛД, а вы – вАААбще ни о чем не говорит в контексте нашего повествования.
5.Ипотека и/или залог.
Есть мнение, что квартиры, покупаемые в ипотеку, данных рисков лишены. Мол, банк, как-то там хитро все проверяет, его высококлассные специалисты посылают мощнейший мозговой импульс во вселенную и им приходит ответ, в соответствии с которым они либо одобряют сделку, либо нет.
Так вот, это все шляпа. Историй, когда хата продавалась БЛД покупателю, приобретающему ее в ипотеку – полно. В сухом остатке: БЛД забирает хату обратно, покупатель торчит денег банку, банк к БЛД не имеет никаких претензий, а все его претензии финансового характера направлены исключительно на покупателя.
Такая же история и с залогами уже купленной хаты. Мысль развивать или вы уже все поняли?
6.Нотариус.
Есть еще мнение, что если оформлять сделку нотариально, то это дает дополнительные гарантии. Мол, нотариус все проверит, убедится в дееспособности, задаст правильные вопросы, получит на них правильные ответы, их правильно задокументирует, получит за это дохренища денег и в случае какого-либо кипиша, сам включится в битву со злом на стороне добра.
Да. Это правда. Так было. Но ключевое здесь – «было», то есть в прошедшем времени. В настоящее время нотариус – это просто дорогой статист.
Да, когда БЛД через суд будет раскачивать сделку взад, его вызовут. Он в суд придет. Его спросят, мол, убедился ли ты, милчеловек, что все ок?
- Убедился, - скажет он, - все было ок.
- Ну ок, - скажет суд, - извините за беспокойство.
И… дальше все пойдет своим путем.
7.Цепочка сделок.
Есть еще одно мнение, что если быстро провести цепочку сделок, и «припарковать» имущество на стороне, которая с БЛД вообще дела не имела, это дает какие-то там дополнительные гарантии безопасности.
Бред. Это вообще не так работает, а примитивную цепочку размотают взад, где все участники просто по цепочке друг другу заторчат денег, крайний же в этой цепочке по-прежнему будет БЛД, у которого ничего нет и он уже одной ногой в банкротстве.
8.Справка от психиатра.
В подавляющем большинстве случаев не стоит ровным счетом ни-че-го, кроме как создает иллюзию у покупателя, что все ок. Помните, как с самой Долиной было? Мол, «…исследуемая абсолютно нормальна и дееспособна, но в момент сделки находилась под влиянием третьих лиц….». Вот так: справка супер, сама БЛД тоже супер, но вот какие-то там третьи лица оказывали на нее какое-то там влияние. А так все ок – нет вопросов к пациенту…. Ну вы поняли.
9.Теперь переходим к самому сладкому: а что делать-то?
Записывайте: не покупать жилье на вторичке.
Все, расходимся.
Не? Не разошлись? А вот зря – при существующей практике правоприменения, любые действия, отличные от данной рекомендации, неизбежно ввергают вас в риски, выхватить проблем с БЛД.
Нет, как вариант, можно подождать, когда-же государство все-таки очухается, охренеет от того замеса, который творится на вторичке и как-то там вмешается, направив правоприменительную практику в нужную сторону. Но это, как мне думается, ждать можно ОООчень долго – чем больше любая система, тем она медлительней. Да, вы не зря диплодока вспомнили – тут можно даже картинку с ним добавить.
Опять не разошлись и хотите экспериментировать? Ок, давайте, но помните, что на свой страх и риск.
9.1.Уточняйте, зачем продается квартира. Если просто ради денег – желательно сразу досвидульки.
Самый лучший вариант – продажа ради покупки другой квартиры или дома в области. В таком случае объединяйте обе сделки в один процесс, чтобы исключить ситуацию, когда БЛД, получив деньги, скроется в тумане.
Опытные риелторы умеют это делать. Да-да, я в курсе, что к риелторам отношение как к паразитам и кровопийцам в основной своей массе, но в данном случае они бы вам пригодились, чтобы увязать цепочку сделок в одну.
Одна из самых распространенных легенд БЛД – продажа жилья и отъезд к родственникам заграницу. Вот это вообще красная тряпка и бегом из сделки.
9.2.Смотрите на окружение продавца. Чем больше при продаже с его стороны крутится родственников, осведомленных о продаже – тем лучше. Известны случаи группового БЛД, типа бабка-дед, муж-жена, даже мама-дочь попадалась, но случаев массового БЛД, типа мама-папа-дети-внуки пока еще неизвестно. Так что требуйте, чтобы продавец собирал тусовку родственников, каким-бы бредом это не казалось.
9.3.Продажа единственного жилья. Это красная тряпка уже сама па себе, даже без учета чисто БЛДшных рисков. Так что если покупается единственное у продавца жилье – идем в п.9.1 и его перечитываем.
9.4.В серую зону пойдем? Да? Ну пошли. Пробивайте финансовое состояние продавца. Хоть распечатки с его банковских счетов требуйте. Хоть через приставов и банки пробивайте. Хоть детективов с хакерами нанимайте - не буду я вам никакие инструменты сватать, сами разберетесь, чай в цифровом мире живем. Так вот, если ваш продавец недавно обнулил свои банковские счета или залез в кредиты – бегом из сделки, чтобы вам там в уши БЛД не пела.
9.5.Прописанные зарегистрированные на момент сделки в квартире граждане. Кто-бы что не говорил – нафиг с пляжа бегом из сделки. Почему так надо рассказывать? Нет? Ну и славненько.
9.6.Ну и титульное страхование вам в помощь. Совсем риски к нулю не сведет, но хоть какие-то шансы даст. Там с ним своих приколюх достаточно, например, страховка не сработает, если «… при оформлении договора страхователь знал, что с объектом есть какие-то проблемы, но не уведомил об этом страховую компанию…». Так вот, представитель страховой в суде костьми ляжет, чтобы доказать, что вы знали о каких-то там проблемах и отъюзали страховую в темную. И даже может быть докажет, но это будет уже иная история.
На этом непрофессиональные и общедоступные инструменты заканчиваются, уж сори. Но могу вам до кучи иные риски накидать, не связанные с БЛД, но при наличии которых, я бы в сделку входить не стал:
- предбанкротное состояние продавца,
- долевая собственность,
- продажа наследственной недвиги,
- недавний развод перед продажей,
- недавнее дарение продаваемого жилья,
- материнский капитал в недвижке,
- зарегистрированные и выписанные недавно несовершеннолетние дети,
- неполный комплект документов и проч.
Уф… сори за много букв – в меньшее количество знаков поместиться не получилось.