Загорелся и сделал: законно объединил балкон с комнатой
Предыстория: как я нашел и купил квартиру
В один прекрасный день, моя матушка сказала мне, что я должен съехать с квартиры. Тут все по классике: постоянные ссоры на бытовой почве с отчимом-танкистом, фанатом игры World of Tanks, мои гулянки по ночам. Да я и сам собирался это сделать из-за кучи других проблем, но не суть. Снимать я не хотел, т.к. мог пожить у деда год или два до покупки квартиры. Так и поступил. К счастью, я уже скопил приличную сумму - деньги откладывал с универа + взял ипотеку.
Кантуясь у деда и наблюдая из окна день ото дня за драками алкашей с гопотой я стал гуглить подходящий вариант. Нашел убитую 1-комнатную брежневку, зато почти в центре, где можно было бы избежать этих гладиаторских боев (но это не точно). По документам все было отлично, один владелец на протяжении последних 20 лет, который унаследовал квартиру.
Отсмотрев еще несколько вариантов, я остановился на этом. Ремонт конечно никуда не годился. В комнатах и коридорах были расклеены обшарпанные обои, которые усиливали впечатление от эстетики этого советского наследия. А говорят в Советах был дизайн 😢
Моя затея: присоединить балкон к комнате
Мне хотелось, чтобы было в квартире было кайфово и минималистично, поэтому я решился на тотальный ремонт. Посидев в комнате меня осенило, что тут не хватает пространства для мышления. И я подумал, а почему бы не объединить балкон с комнатой? Знаю, что так делают, потому что у моей знакомой была похожая перепланировка.
И я ввязался в эту аферу с перепланировкой. Поначалу руки опускались, но посередине процесса у меня появился такой азарт, что я загорелся пройти весь путь до конца - сделать идеально чистые документы и написать пост о своем опыте. Собственно, рассказываю.
Процесс
Для начала я убедился, что стены, которые я выбрал под снос не несущие (это важно 🙃) . Тут мне подсказала та знакомая с похожей перепланировкой, но я решил все перепроверить. Выяснил, что можно убрать только часть проема - об этом ниже. Дальше небольшой и совсем не увлекательный квест по согласованию перепланировки.
Други, всё описанное здесь - мой личный опыт, который не является однозначной или "официальной" инструкцией, надеюсь понимаете.
1 ЭТАП - Ожидание и реальность.
Значит задача - объединить балкон с комнатой. И тут же первое препятствие. Выяснил, что полностью объединить балкон с комнатой нельзя. Казалось бы, у соседей так сделано и все ок, но вероятность на 90%, что это не согласовано. Захотят продать такую квартиру, придется не хило скинуть в цене (если вскроется незаконная перепланировка, а она точно вскроется). А хочется в случае чего обойтись без лишнего геморроя, поэтому решил подстелить соломки)
В общем, нашел способ решить проблему. Нельзя просто так прорубить проход к балкону, но есть компромисс — демонтируем балконную дверь вместе с подоконным блоком и ставим на их место так называемые "французские окна". И вуаля. Меня такой вариант устроил. Правда тут тоже есть свои нюансы, без которых законно все обустроить не получится.
Во-первых, нужно сместить батарею на боковой пристенок, т.е. справа или слева от балконного проема. Также ее можно смонтировать и на смежную с внешней стену, ближе к углу. Во-вторых, нужно утеплить балкон, чтобы не выпустить тепло из всего дома. Чуть подробнее расскажу дальше.
2 ЭТАП - получаем пропуск в мечту, т. е. разрешение на перепланировку
Я пользовался инструкцией с госсайта https://спроси.дом.рф/Общие_вопросы/Перепланировка Если хотим сделать все по красоте и чисто по документам, алгоритм такой:
1) Если квартира не в ипотеке, можно сразу переходить на шаг ниже. Если как у меня в ипотеке, нужно сначала получить разрешение кредитора. К счастью, по договору у меня не было ограничений на перепланировку, поэтому я получил разрешение относительно быстро. Важно: без разрешения даже не думайте начинать что-то делать, иначе банк может потребовать досрочно погасить кредит.
2) Начинаем собирать комплект документов для получения разрешения на перепланировку. Сначала ищем свой БТИ (бюро технической инвентаризации, можно здесь http://www.bti.ru), чтобы заказать там копию тех. паспорта квартиры - 1200 руб. (все указанные цены актуальны для г. Ярославля).
3) Затем заказываем проект перепланировки у организации, которая имеет лицензию и состоит в СРО. Найти организацию можно здесь https://www.reestr-sro.ru Проект стоит от 10 до 20 тыс. Срок изготовления индивидуальный. Этот вариант самый простой, я выбрал его, потому что эти организации, которые разрабатывают проект сами заверяют его в строительной инспекции, СЭС, МЧС, Роспотребнадзор. Если заказать проект у местного архитектора из БТИ, то стоить он будет намного дешевле. У нас фиксировано 5900 руб., но бегать заверять его по конторам МЧС, СЭС и т.д. придется самому. Я выяснял, что если перепланировка небольшая (что значит небольшая лучше уточнить отдельно), то ее можно согласовать по эскизу, т.е. начертить прямо на плане БТИ все изменения.
4) Идем в районную администрацию, в архитектурный отдел и сдаем все собранные доки:
- Заявление о перепланировке (можно заполнить по факту),
- Тех. паспорт на квартиру,
- Проект перепланировки с техническим заключением и расчетом теплопотерь (последнее - в моем случае),
- Бумаги на квартиру.
Срок рассмотрения где-то месяц, если все ок, то переходим к 3 этапу.
3 ЭТАП - приступаем к демонтажу и выпускаем пар после всей этой бюрократии
Тут тянет на отдельную историю, но если вкраце: переносим батарею на боковой пристенок и демонтируем подоконный блок с проемом (не трогаем порожек, это важно). Поднимаем пол до уровня порожка и утепляем его (делаем теплый электрический пол). Утепляем стены и потолок, ставим электрический радиатор (как самый безболезненный вариант). Ну и собственно устанавливаем двухкамерный стеклопакет.
4 ЭТАП - узакониваем перепланировку
После завершения всех работ нужно снова сходить в администрацию и пригласить комиссию, которая проверит соответствует ли результат ремонта утвержденному проекту. Если все по плану, то выдадут акт о выполненной работе. С ним идем снова в БТИ и заказываем новый техпаспорт с инвентаризацией за 1900 руб + технический план в электронном виде (выдают на CD диске) за 1800 руб. Срок изготовления всего этого дела - примерно 2-3 недели. Потом нужно внести изменения в ЕГРН через Росреестр, а удобнее сходить в МФЦ. Туда нужно предоставить новый тех. паспорт, диск с тех. планом, паспорт + написать заявление.
И опять же мой случай с ипотекой. В конце нужно обязательно уведомить банк об изменениях, предоставив выписку из ЕГРН или новый техпаспорт.
И вот он, Хеппи Энд. Скоро перееду на свою новую квартиру, где в итоге удалось добиться визуального простора. Сейчас многое еще не доделано, на балконе валяются грязь, пыль и мои нервы. Поэтому решил позже отфоткать финалочку. Если увижу, что история вам зашла, — расскажу остальные нюансы по ремонту и прикреплю фотки.
Итог: долго, хлопотно, затратно. На самом деле, подводя промежуточный итог, перепланировка поначалу была от меня совсем далекой темой и я хотел пару раз все бросить, но возникло какое-то жгучее желание и азарт во всем разобраться и получить на выходе полностью чистые документы.
В целом, если задаться вопросом, а нужно ли так заморачиваться? Честно - хз, каждый решает сам.
ЗЫ.! Интерьер балкона буду обустраивать по мере появления денег. Он совсем небольшой, поэтому планирую что-нибудь простенькое для отдыха, что-то такое:
ЗЫЫ.! Друзья, есть ли способы ещё эффективнее? Где я затупил? Очень интересно узнать, где можно было бы поступить иначе, если есть такие моменты)
Да, и пишите вопросы — постараюсь ответить) Допускаю, что где-то мог не понятно написать.