Типовые проблемы с застройщиком и «что с ними делать?!»
В этот раз будет чуть более сложный и специализированный пост по практике сутяжничества с Застройщиками.
Есть три основные причины для выхода в суд:
1. Просрочка сдачи квартиры
2. Недостатки квартиры
3. Несоблюдение метража
Кроме перечисленных, есть и множество иных проблем, но рассматривать их, я в ближайших постах не буду, так как это не книга и не учебник.
Перейдем же к первой причине "Просрочка сдачи квартиры"
Следует понимать, что мы взыскиваем в данном случае не прямой ущерб, а меру ответственности коей и является неустойка. А следовательно, раз мы этих денег в натуральном виде не теряли, то нужно проявить философский подход к делу, а именно — не надейтесь что ст. 333 ГК РФ не будет применена и кто то добрый хочет вам их отдать.
Более того, даже если застройщик не заикнеться о ней, ст. 333 ГК РФ будет применена благодаря Верховному суду РФ, и в лучшем случае у вас останется половина от ваших требований.
Причина? Причина в том, что суды общей юрисдикции слишком любят принцип «как бы чего не вышло» и «застройщик неуиноват!». Сложно их в этом обвинять, так как такая практика им рекомендована сверху.
Есть конечно вариант перевести дело в арбитражный суд, но тогда сразу можете забыть про свои штрафы за нарушение прав потребителя и иски без государственной пошлины.
Итак, берем простую вводную:
Гражданин решил что ему надоело ждать просто так и решил судиться с застройщиком, получив какую то компенсацию за просрочку.
Моральное основание: ваши деньги работаю и приносят доход Застройщику, но при этом последний не может сделать все как обещал, а следовательно получает выгоду сверх согласованной, это по сути тоже самое, что я бы взял у вас машину в аренду на неделю, а в итоге катался на ней месяц, после чего отказался бы доплатить разницу.
Базовое правовое основание: ст. ст. 151, 309, 310 ГК РФ, ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов...», ст.ст. 13, 15 ФЗ «О защите прав потребителей». Что по русски звучит так: В виду того, что обязательства должны выполнять надлежащим образом, а Ответчиком они не исполнены, хотя непосредственно срок сдачи объекта долевого строительства является существенным условием договора, прошу взыскать неустойку в размере 1/150 (от ключевой ставки), а также компенсировать моральный вред и взыскать штраф в связи с неудовлетворением требования в досудебном порядке. Иск подан без уплаты государственной пошлины в рамках защиты прав потребителя, коим и является Истец.
Естественно если вы хотите взыскать хороший и приятный штраф, то нужно писать и слать претензию в адрес Застройщика. Желательно рассчитывать сумму иска уже в ней. После того как Почта России сообщит вам, что письмо получено, подождите положенный срок (может быть в Договоре). Если злодей уклонился и письмо возвращено, еще раз проверьте правильно ли вы написали юридический адрес, и если ваш ответ "да", то считайте дату конца срока хранения за последний день срока удовлетворения досудебной претензии.
Если в период строительства дома, вы официально (читай по договору) снимаете квартиру, сама квартира куплена в ипотеку, которые вы еще выплачиваете — это идет в плюс, доказывая существенность нарушения в вашем случае.
В большинстве случаев Застройщик вполне себе активно участвует в суде, заявляет как я уже ранее говорил 333 ГК РФ, ссылается на то, что вами дескать согласовано доп. Соглашение, что просрочка произошла по вине третьих лиц, или в ряде случаев по вине самого Истца, что предлагались меры досудебного урегулирования, которые вы проигнорировали, что администрация города на их стороне, что в настоящий момент они испытывают финансовые трудности и думают над банкротством, что работы завершены, а повлиять на скорость принятия решения комиссией по принятии дома в эксплуатации они не могут... И еще множество доводов.
Совершенно очевидно, что судья не совсем дурак, и раз уж Верховный Суд возложил на него бремя решения о соответствии нарушения заявленным требованиям, то ему ни к чему просто так дарить Вам удовлетворение требований в полном объеме. Идеально вообще заплатить вам 100 000 рублей и отпустить с миром, так как никаких доказательств реальных убытков и существенности просрочки сдачи вы не представите. Или представили их в виде устного рассказа и непонятных фотографий.
Естественно что как и любые иные иски суммой более 50 000 рублей, вы подаете такой иск в районный суд (либо при его отсутствии в городской), а в силу ФЗ «О защите прав потребителей» подавать вы можете как по своему адресу регистрации, так и по юридическому адресу Застройщика.
На сумму до 1 000 000 государственная пошлина не уплачивается (чем пользуются те, кто подает не один иск на всю сумму, а по периодам)
Фактически весь спор о взыскании неустойки за просрочку квартиры заключается в том, что бы перетянуть одеяло на свою сторону, доказав и приложив неопровержимые доказательства существенного данного нарушения именно в Вашем случае.
Мой средний результат 2/5 — 4/7 от заявленных требований.
Т.е. Заявляем 800 000 рублей, получаем к примеру около 310 000 - 450 000 рублей.
Если есть основания в виде аренды, ипотеки, долгой переписки и нет нормальных аргументов от Ответчика, периодически получается брать даже 600 000 из 800 000.
Исключительные случаи приводить не вижу смысла, так как на то они и исключительные.
Для "Ачтодальше?!"
Конечно в любом случае быть уверенным в том, что эти деньги будут оперативно получены — лучше не стоит.
Как показывает практика, все зависит от политики Застройщика и от того есть ли у него сейчас проекты в стадии сбора денег. Если таких нет, то есть риск очень долго взыскивать деньги через приставов. Однако в целом следует понимать, что большинство застройщиков (Если у вас ЖСК - не читайте, у вас все плохо) имеют штат, кто-то в штате даже получает заработную плату, а следовательно движение по счетам есть. Ваша задача просто забыть про сон и отдых мотивируя судебного пристава-исполнителя усерднее и активнее проверять наличие счетов и снимать с них деньги.
Для "Счетоводов"
Рассчитывая неустойку учтите, что ставка за последние годы не раз изменялась и каждый период рассчитывается согласно действовавшей на тот момент ставке.
Для "Недоверяк"
Мне безразлично мнение неспециалиста о том, прав я или нет, стоит судиться или нет. Каждый для себя решает сам, стоит ли какая либо сумма денег его сил, нервов и времени. Проиграть при наличии качественно положенного болта можно вообще любое дело, поэтому аргумент, что "Мы судились - проиграли! Не повторяйте наших ошибок!" - крайне слаб.
Для "ТЫЖГУМАНИТАРИЙ"
В отличие от иска, претензии, рекламного материала, договора, тратить свое время на проверку орфографии, грамматики и пунктуации для публикации поста на Pikabu, я явно не буду. Вот такой я клятый гуманитарий. Рефлекса грамотности у меня никогда не было, за то спорил я всегда хорошо и до победного конца.
Для "ЗАЧЕМЭТОЗДЕСЬ?!"
Конечно все это можно нагуглить за полчаса (а при навыке и за 2-3 минуты), и никакой сложности самостоятельно прочитать текст закона нет. Это очевидно и тратить свое время на то, что бы оставить такой комментарий - не стоит. В свою очередь я надеюсь что реже буду видеть комментарии где люди пишут "Застройщик гад! С чего начать?!".
В следующем посте по факту наличия времени расскажу про вторую причину.
Не публикую в рамках лиги юристов, по тому как будучи юристом странно этого не знать, а следовательно никакой научной новизны пост в себе не несет.