Ответ на пост «Юристы, или кто сталкивался с этим, подскажите»⁠⁠

Могу дать определенные рекомендации, будучи юристом, который специализируется на семейном праве.

Вариант первый: это заключение у нотариуса брачного договора/соглашения о разделе общего имущества супругов с определением доли каждого из супругов в недвижимом имуществе.

Брачный договор вы можете заключить только в браке, а соглашение о разделе общего имущества, как в браке, так и после его прекращения.

В целом оба варианты относительно надежны, а брачный договор, как правило, еще и менее затратен, но у них есть определенные минусы:

а) для заключения брачного договора/соглашения о разделе имущества необходима воля обоих супругов.

б) такие сделки могут быть оспорены со стороны вашего супруга, если они ставят его в крайне невыгодное положение.

Это можно будет попробовать нивелировать, если в брачном договоре прописать, что на строительство дома расходовались ваши личные денежные средства, указать их размер и источник происхождения. В идеале - дополнительно иметь на руках доказательства этого (выписки с банковского счета, чеки, договоры и так далее).

в) такие сделки могут быть оспорены по общим основаниям, которые прописаны в Гражданском кодексе РФ.

К примеру, если сделка заключена под влиянием обмана, заблуждения или если ваш супруг не понимал значения своих действия и (или) не мог ими руководить.

г) есть также возможные риски оспаривания брачного договора в рамках процедуры банкротства, особенно нужно учитывать этот фактор, если супруг имеет какие-то кредиты или иные финансовые обязательства перед третьими лицами.

Вариант второй: все что было приобретено в браке на личные средства одного из супругов является его личным имуществом и не подлежит разделу. (п. 15 Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").

Схема будет строиться следующим образом: перед продажей квартиры, которую приобрели до брака, открываете специальный счет в банке, куда вам должны будут перечислить денежные средства за реализованную недвижимость.

С этого счета оплачиваете расходы по строительству дома - подрядные работы, строительные материалы и так далее. Все чеки, договоры, сметы и акты обязательно сохраняете.

Доля в доме, который вы построите на деньги от продажи добрачной квартиры будет вашей и не подлежит разделу, в разделе будет участвовать только доля, построенная на совместные деньги супругов.

У этого варианта также есть минусы и он менее надежный, чем вариант с брачным договором.

а) вопрос раздела дома (если не договоритесь мирно) придется решать в судебном порядке, исход которого заранее невозможно предугадать. Можно нарваться на судью, который банально не захочет рассматривать такое дело и который разделит дом пополам.

б) могут быть определенные сложности с определением вашей личной доли в доме, поскольку речь идет о строительстве, а не покупке готового жилья (с этим намного легче).

Но в любом случае крайне важно (!):

- Продавать добрачную квартиру безналичным способом оплаты. Если этот вариант пропустили, то не беда, проблема решает путем целевого дарения денежных средств от ваших родителей (безналичным способом).

Дополнительно подаренные денежные средства, независимо от родственного статуса дарителя, не облагаются НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Единственное учитывайте, чтобы у дарителя не было проблем с долгами, а то в рамках процедуры банкротства могут возникнуть очень неприятные сюрпризы.

- Оплачивать все расходы по строительству безналичным способом со счета, где лежат ваши деньги от продажи старой квартиры.

Это нужно, чтобы оставить "след" в происхождении денег и доказать что часть дома быть построена на ваши личные денежные средства

Для большей надежности рекомендую комбинировать оба способа. Выйдет несколько дороже, но надежнее.