Нужна ли именно "зеленка" при продаже гаража. Государственная регистрация сделок с недвижимостью⁠⁠

Итак, по существу Ваших вопросов.

1. Вы верно указали на то, что в соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ право собственности отчуждателя на гараж возникло после полного внесения им паевых взносов. П.2 ст.8.1 ГК установлено, что право права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Норма п.4 ст.218 ГК РФ есть то самое исключение из правила. Данное обстоятельство прямо подтверждается и ч.2 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - ФЗ №218):

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Однако согласно ч.3 ст.69 ФЗ №218

государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Следовательно, зарегистрировать право собственности продавца на гараж, передаваемое по сделке, придется в силу ч.3 ст.69 ФЗ №218. Однако заявление на регистрацию данного права может быть подано одновременно с заявлением на регистрацию перехода права к Вам.

2. Перечень документов.

К сожалению, перечня документов, конкретизирующего ч.2 ст.14 ФЗ №218, нет.

Насколько я понимаю, для регистрации права собственности на гараж, возникшего вследствие полной уплаты паевых взносов, продавцу необходимо получить справку от председателя ГСК о том, что продавец а) является членом указанного ГСК с ЧЧ.ММ.ГГГГ, б) ЧЧ.ММ.ГГГГ полностью выплатил паевые взносы, а потому на основании п.4 ст.218 ГК РФ приобрел право собственности на гараж (кадастровый номер объекта).

В Консультанте нашел статью по этому поводу, где говорится следующее:

Для регистрации права собственности на гараж вам необходимо представить (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

- заявление;

- справку о выплаченном пае и ее копию;

- справку о членстве в ГСК и ее копию;

- ваш паспорт.

В случае подачи документов через представителя необходимо представить оформленную на него доверенность и ее копию.

Если никто из членов ГСК до вас не оформлял право собственности на гараж, то вам потребуется представить также документы самого кооператива:

- документы, подтверждающие права кооператива на земельный участок;

- техническую документацию, выданную органом, осуществляющим технический учет объектов недвижимости;

- списки членов кооператива;

- учредительные документы;

- лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (п. 1 Приказа ФНС России от 12.09.2016 N ММВ-7-14/481@);

- документы, подтверждающие полномочия директора и бухгалтера.