Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир

Во время поиска ответа на вечный вопрос — можно ли накопить на квартиру Принцип латте, или Реально ли накопить на квартиру с нуля?

Мною были рассмотрены все возможные (и всевозможные) варианты.


Среди доступных по цене попадались и квартиры-крошки в 8—9 кв. м. Которые конечно же никакими квартирами не являются. Это обычные доли, на которые разбиты многокомнатные квартиры. После покупки они могут принести немало головной боли новому владельцу.


Но оказалось, что многие пикабушники по-прежнему наивно верят в то, что в Москве можно купить КВАРТИРУ за миллион-полтора. Да, маленькую, но отдельную. Диалог с таким наивным буратиной, не знающим, на каком бы пустыре зарыть свои монетки, ни к чему не привел #comment_153956261

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Придется заняться ликбезом, хотя тема вроде совсем не новая. Лет 15—20 назад такие махинации проворачивали с частными домами. Покупался участок в частном секторе, но на нем строился многоквартирный дом на 8—10 квартир. Коммуникации накрывались медным тазом. Соседи подавали в суд на эти шалманы. Дом по решению суда сносили, люди шли на улицу без компенсаций.


И вот свеженькие грабли для простачков.


Возьмем для примера сегодняшнее свеженькое объявление о продаже "студии". Продавец обещает хоть и с "ашыпками": "Аппарт-студия на Кутузовском проспекте! Спешите!

Уникальный вариант для инвестиций или собственного проживания!"


Место шикарное:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Сам дом тоже ничего. Даже похоже, что сталинка. И точно — год постройки 1931-й:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

И планировка вроде комфортная:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Немного смущают потолки 2,4 метра. Обычно у сталинок на 80, а то 100 см побольше. Но зато своё. И всего за 1,99 миллиона! В центре Москвы!

И тут хоба! Вид от двери:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Тю! Да это ж подвал! Наспех переделанный типа под студию:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Но даже если квартира не в подвале, а на первом этаже или над магазином/банком, схема менее мошеннической не становится.


Все знают, что самые ликвидные на рынке недвижимости однокомнатные квартиры. Периодически в тучные годы им дышат в спину двушки, но обычно картина пропорциональна — еще менее ликвидны трехкомнатные, и далее по нисходящей 4-, 5-, 6-комнатные квартиры. С арендаторами картина та же — на большие площади искать клиента сложно.


Собственники такого просторного помещения идут на полузаконные ухищрения: делают все помещения в квартире изолированными, оборудуют в каждом санузел и водопровод, называют эти комнаты студиями и сдают уже не как комнату в коммуналке, а как самостоятельное жилье.

В последние три года и в продаже таких псевдостудий немало.


В объявлениях на сайтах недвижимости их опознать довольно просто:


Во-первых, по площади. Минимально допустимая площадь квартиры в РФ — 28 кв. м. а в объявлениях встречаются "квартиры" и по 7,7 кв. м — ну явно переделанная под жилье кухня.

Во-вторых, по ограничениям по использованию материнского капитала и ипотеки — на приобретение доли в квартирах их потратить нельзя.

В-третьих, эти "квартиры" расположены исключительно на первом или втором (если есть технический) этажах.

В-четвертых, оформление проходит лишь у нотариуса, а не через Росреестр.


Для маскировки сомнительного статуса жилья иногда используют звучные термины вроде: "использована стратегия win-to-win" — если примитивно, это когда твой соперник по коммуналке становится твоим союзником.


Многие говорят: "Ну и что такого? Ну не квартира, а студия и даже доля. Выглядит-то как студия? С отдельным санузлом. Значит можно жить. В крайнем случае — всегда можно продать". А вот тут и кроются подводные камни.


Начнем с юридического статуса.


Юридически такие "студии" — часть квартиры. 1/3… 5/17 и т. д. В отличие от коммунальной квартиры, вы не собственник конкретной комнаты, вы владеете лишь частью общей площади. Отсюда вытекают и следующие сложности. Статус помещения сомнительный — и не отдельная квартира, и не коммуналка с номерами комнат и разделенными счетчиками.


Прописать кого-то к себе на территорию своей доли вы сможете только с согласия сособственников. Исключение — близкие родственники.


Последующая продажа может стать отдельным квестом, так как у сособственников квартиры есть преимущественное право на выкуп вашей доли. Сначала вы должны предложить свою долю им. И лишь получив письменный отказ, можете ее продавать по объявлению.


Теперь технические моменты.


Главное — санузлы. Именно из-за них микростудии из многокомнатных квартир и размещаются на первых этажах дома — по закону, мокрые зоны над жилыми помещениями переносить нельзя. Слив в квартире по-прежнему будет общий. А качать из студий воду и какашки в него будут насосы. Но даже если установить довольно мощные агрегаты, из-за угла наклона в квартире со временем начинает попахивать канализацией. И немудрено, если филиалы толчка размазаны по всему дому!


Кстати, подать в суд на незаконную перепланировку с переносом мокрых зон под жилыми помещениями могут и соседи сверху.


Плюс придется увеличивать электромощности и выбивать это разрешение в энергосбытовой компании: на каждую студию необходимы минимум 5 КВт, не говоря уже о новой разводке и согласовании еще и ее.


Вентиляционные каналы тоже останутся только в паре комнат. Там же можно будет установить вытяжку над кухонной зоной. В остальных долях придется пользоваться лишь форточкой.


Согласование и утверждение всей этой перепланировки — даже останавливаться на этом моменте не буду, ибо и так всё понятно.


Даже если этот многоунитазный маразм удастся узаконить, это будет по-прежнему одна большая квартира, но никак не несколько самостоятельных студий.


Картинки таких обустроенных "студий" в интернете обычно радуют глаз:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

На деле такое жилье мало отличается от знакомого по Азии гетто:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Видео это на Пикабу публиковалось, но ничего лучше по теме этих псевдостудий не нашлось. Может, хоть кого-то убережет спускания собственных миллионов в унитаз...

Итого: Госжилинспекция обычно привлекает в таких случаях собственников жилых помещений по ст. 7.21. КоАП РФ, выдает им предписание на возвращение перепланировки или переустройства жилого помещения в исходное состояние в соответствии с планом. Собственникам помещения ГЖИ отводит на это от четырех до шести месяцев, затем ГЖИ проверяет исполнение предписания. Если предписание не исполнено, подается иск в суд для вынесения решения — восстановления помещения в исходное состояние в судебном порядке.


Самые злостные нарушители могут потерять квартиру, если суд выносит решение о продаже с торгов для покрытия тех средств, которые пойдут на ремонт. Причем в Москве, где такие "микростудии" очень распространены, прецеденты по лишению права собственности на недвижимость уже были.

Строительство и ремонт

8.4K постов45.8K подписчиков

Добавить пост

Правила сообщества

Правила оформления постов.

Посты видеоролики должны обязательно иметь описание о чём видео. Если видео длинное, то крайне желательно указать время, когда и о чём рассказываете.


В случае нарушения пост выносится из сообщества.


Правила общения.

Запрещено регулярное хамское и неуважительное обращение к другим участникам сообщества в рамках общения в комментариях. В случае первого нарушения бан в сообществе на 2-3 недели. В случае повтора постоянный.


Только для профессиональных участников рынка строительных услуг. (публикующихся регулярно)


Пост должен быть основан на личном опыте.


Должен быть информационно-познавательным (разъясняет/ объясняет что-то связанное с материалом/работой/организацией/и.т.д.) или  пищей для ума (Взгляд на проблему, с другой стороны)

Запрещается публикация видео длиной более 5 минут  без текстового таймлайна. ( надо указать где и о чём вы рассказываете в видео)

Не злоупотребляйте тэгами. Количество своих тэгов не более 4х шт. Тэги проставляемые системой не учитываются. (Длиннопост, видео, и.т.д.)

Вы смотрите срез комментариев. Показать все
1
Автор поста оценил этот комментарий

Спасибо тебе, дорогой человек, за такой подробный пост!!! А то в прошлом году такие мысли(о покупке такого) были - отбился. Так сейчас снова лезут в голову, окаянные!

Предпросмотр
раскрыть ветку (6)
Автор поста оценил этот комментарий

Если вам прописка не важна, присмотритесь к апартаментам. Они подороже и считаются нежильем. Но вот такого геморроя точно не принесут.

раскрыть ветку (5)
1
Автор поста оценил этот комментарий

И за этот совет спасибо)

Но я всё же склоняюсь к покупке комуналки в центре. В смысле комнаты.

Сказали - при сносе дома дают отдельную квартиру, а если "студия в долевой собственности" - то одну квартиру на пятерых))))

раскрыть ветку (4)
2
Автор поста оценил этот комментарий

Берите. В Москве пока так и делают. А в регионах при расселении намастырились давать баш на баш: была комната? получи комнату.
На самом деле, это самый популярный совет, который я даю всем понаехавшим. Московская недвижимость не всем по деньгам. Таскаться из Подмосковья на работу по пробкам - тот еще квест. Всем говорила и говорю: "Бери по первости коммуналку. Нет сил в ней жить? Сдавай, а сам снимай отдельное. Подкопишь еще денег - продашь комнату - купишь уже квартиру".
Но НИКТО НИ РАЗУ таким путем не пошел. Все куксились и говорили: "Коммуналка? Фи!"
Только одна знакомая сделал так же и то потому, что недостающую сумму давала мама из Курска и тоже умоляла их потратить на недвижимость. Хоть какую-нибудь. И поддержала мой совет.
Она комнату сдавала, думая об улучшении жизненных условий. И пошла по самому кардинальному пути - уехала в Европу, так как тут ее всё заколебало. И регулярные денежки от квартирантов первые полгода ооочень ее поддержали. Это сейчас 20 тыс в пересчете на евро - слёзы, а не деньги. Но тогда она не поленилась написать "спасибо" за совет решиться на коммуналку.
Так что я за ваше решение:) Удачи!

раскрыть ветку (3)
Автор поста оценил этот комментарий

@Ice.9, А что бы вы посоветовали молодой семье с суммарным доходом 100к на двоих.По первОй тоже повелись на "долевые студии",почитав инфу как то не так радужно стало. Первый взнос 800к осилим, ипотеку пока не считали. Принципиальная позиция близость к метро СПБ(не девяткино и не парнас.).Чтоб в перспективе данное жилье было актуальным для сдачи в аренду.

Лично мне симпатичен старый фонд особенно 4м потолки.но 90% комуналок это воронка из которой не факт что вылезешь.

раскрыть ветку (2)
1
Автор поста оценил этот комментарий

Обжегшись на молоке, и имея в друзьях и знакомых почти 40 человек обманутых дольщиков, я даю крайне непопулярные советы:)

Вы на моё мнение особо не ориентируйтесь, просто из вопроса видно, что вы хотите сразу норм жилье. Но при этом не для себя в перспективе.

Если бы было для себя, мой совет был бы - начать с чего-то небольшого, посильного по деньгам, но ликвидного. Например, комната в коммуналке у метро. В старом фонде конечно же:) Можно и жить в ней, или не жить, а сдавать, а самим снимать получше с небольшой доплатой. А потом подкопите за 2-3 года и можно менять уже на однушку. Даже если не накопите всю сумму, не придётся брать ипотеку на 25 лет. Возьмёте недостающие в виде потребкредита на 200-500 тыс. Это выплачивать проще и дешевле.

На западе это распространённая практика. Но там и жилье продаётся только построенное, а не две вкопанные сваи ещё неначатого фундамента:)

Если вы в перспективе не для себя, а под сдачу и возле метро, то рассмотрите апартаменты. Выглядит как жилье, для жилья пригодно. В случае чего, ликвидно. Правда, прописки не будет и налог повыше, зато квартирантов не придётся долго искать. Командированных и туристов в вашем городе толпы, в промежутке между постоянными жильцами можно сдавать и посуточно.

Сейчас, правда, есть заманчивые коронавирусные предложения по льготной ипотеке, и если вы молодая семья бюджетников, можно посмотреть и компенсации первого взноса от региона (они везде разные, но обычно не ниже 300 тыс.).

Удачи!

раскрыть ветку (1)
Автор поста оценил этот комментарий

Благодарю!

Вы смотрите срез комментариев. Чтобы написать комментарий, перейдите к общему списку