307

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир

Во время поиска ответа на вечный вопрос — можно ли накопить на квартиру Принцип латте, или Реально ли накопить на квартиру с нуля?

Мною были рассмотрены все возможные (и всевозможные) варианты.


Среди доступных по цене попадались и квартиры-крошки в 8—9 кв. м. Которые конечно же никакими квартирами не являются. Это обычные доли, на которые разбиты многокомнатные квартиры. После покупки они могут принести немало головной боли новому владельцу.


Но оказалось, что многие пикабушники по-прежнему наивно верят в то, что в Москве можно купить КВАРТИРУ за миллион-полтора. Да, маленькую, но отдельную. Диалог с таким наивным буратиной, не знающим, на каком бы пустыре зарыть свои монетки, ни к чему не привел #comment_153956261

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-Студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Придется заняться ликбезом, хотя тема вроде совсем не новая. Лет 15—20 назад такие махинации проворачивали с частными домами. Покупался участок в частном секторе, но на нем строился многоквартирный дом на 8—10 квартир. Коммуникации накрывались медным тазом. Соседи подавали в суд на эти шалманы. Дом по решению суда сносили, люди шли на улицу без компенсаций.


И вот свеженькие грабли для простачков.


Возьмем для примера сегодняшнее свеженькое объявление о продаже "студии". Продавец обещает хоть и с "ашыпками": "Аппарт-студия на Кутузовском проспекте! Спешите!

Уникальный вариант для инвестиций или собственного проживания!"


Место шикарное:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-Студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Сам дом тоже ничего. Даже похоже, что сталинка. И точно — год постройки 1931-й:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-Студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

И планировка вроде комфортная:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-Студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Немного смущают потолки 2,4 метра. Обычно у сталинок на 80, а то 100 см побольше. Но зато своё. И всего за 1,99 миллиона! В центре Москвы!

И тут хоба! Вид от двери:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-Студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Тю! Да это ж подвал! Наспех переделанный типа под студию:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-Студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Но даже если квартира не в подвале, а на первом этаже или над магазином/банком, схема менее мошеннической не становится.


Все знают, что самые ликвидные на рынке недвижимости однокомнатные квартиры. Периодически в тучные годы им дышат в спину двушки, но обычно картина пропорциональна — еще менее ликвидны трехкомнатные, и далее по нисходящей 4-, 5-, 6-комнатные квартиры. С арендаторами картина та же — на большие площади искать клиента сложно.


Собственники такого просторного помещения идут на полузаконные ухищрения: делают все помещения в квартире изолированными, оборудуют в каждом санузел и водопровод, называют эти комнаты студиями и сдают уже не как комнату в коммуналке, а как самостоятельное жилье.

В последние три года и в продаже таких псевдостудий немало.


В объявлениях на сайтах недвижимости их опознать довольно просто:


Во-первых, по площади. Минимально допустимая площадь квартиры в РФ — 28 кв. м. а в объявлениях встречаются "квартиры" и по 7,7 кв. м — ну явно переделанная под жилье кухня.

Во-вторых, по ограничениям по использованию материнского капитала и ипотеки — на приобретение доли в квартирах их потратить нельзя.

В-третьих, эти "квартиры" расположены исключительно на первом или втором (если есть технический) этажах.

В-четвертых, оформление проходит лишь у нотариуса, а не через Росреестр.


Для маскировки сомнительного статуса жилья иногда используют звучные термины вроде: "использована стратегия win-to-win" — если примитивно, это когда твой соперник по коммуналке становится твоим союзником.


Многие говорят: "Ну и что такого? Ну не квартира, а студия и даже доля. Выглядит-то как студия? С отдельным санузлом. Значит можно жить. В крайнем случае — всегда можно продать". А вот тут и кроются подводные камни.


Начнем с юридического статуса.


Юридически такие "студии" — часть квартиры. 1/3… 5/17 и т. д. В отличие от коммунальной квартиры, вы не собственник конкретной комнаты, вы владеете лишь частью общей площади. Отсюда вытекают и следующие сложности. Статус помещения сомнительный — и не отдельная квартира, и не коммуналка с номерами комнат и разделенными счетчиками.


Прописать кого-то к себе на территорию своей доли вы сможете только с согласия сособственников. Исключение — близкие родственники.


Последующая продажа может стать отдельным квестом, так как у сособственников квартиры есть преимущественное право на выкуп вашей доли. Сначала вы должны предложить свою долю им. И лишь получив письменный отказ, можете ее продавать по объявлению.


Теперь технические моменты.


Главное — санузлы. Именно из-за них микростудии из многокомнатных квартир и размещаются на первых этажах дома — по закону, мокрые зоны над жилыми помещениями переносить нельзя. Слив в квартире по-прежнему будет общий. А качать из студий воду и какашки в него будут насосы. Но даже если установить довольно мощные агрегаты, из-за угла наклона в квартире со временем начинает попахивать канализацией. И немудрено, если филиалы толчка размазаны по всему дому!


Кстати, подать в суд на незаконную перепланировку с переносом мокрых зон под жилыми помещениями могут и соседи сверху.


Плюс придется увеличивать электромощности и выбивать это разрешение в энергосбытовой компании: на каждую студию необходимы минимум 5 КВт, не говоря уже о новой разводке и согласовании еще и ее.


Вентиляционные каналы тоже останутся только в паре комнат. Там же можно будет установить вытяжку над кухонной зоной. В остальных долях придется пользоваться лишь форточкой.


Согласование и утверждение всей этой перепланировки — даже останавливаться на этом моменте не буду, ибо и так всё понятно.


Даже если этот многоунитазный маразм удастся узаконить, это будет по-прежнему одна большая квартира, но никак не несколько самостоятельных студий.


Картинки таких обустроенных "студий" в интернете обычно радуют глаз:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-Студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

На деле такое жилье мало отличается от знакомого по Азии гетто:

Квартиры-"матрёшки": правовые аспекты покупки микростудий, переделанных из квартир Квартира-Студия, Перепланировка, Недвижимость, Длиннопост, Видео

Видео это на Пикабу публиковалось, но ничего лучше по теме этих псевдостудий не нашлось. Может, хоть кого-то убережет спускания собственных миллионов в унитаз...

Итого: Госжилинспекция обычно привлекает в таких случаях собственников жилых помещений по ст. 7.21. КоАП РФ, выдает им предписание на возвращение перепланировки или переустройства жилого помещения в исходное состояние в соответствии с планом. Собственникам помещения ГЖИ отводит на это от четырех до шести месяцев, затем ГЖИ проверяет исполнение предписания. Если предписание не исполнено, подается иск в суд для вынесения решения — восстановления помещения в исходное состояние в судебном порядке.


Самые злостные нарушители могут потерять квартиру, если суд выносит решение о продаже с торгов для покрытия тех средств, которые пойдут на ремонт. Причем в Москве, где такие "микростудии" очень распространены, прецеденты по лишению права собственности на недвижимость уже были.

Найдены возможные дубликаты

+18
28 кв м по закону это для москвы видимо? В питере таких студий <28 официально продается море.
раскрыть ветку 41
+14

Как раз в Москве предлагают купить студии площадью 11 метров. Общей площадью, не жилой, в эти 11 метров входит и санузел. И это не в переделанных общежитиях, а в новостройке.

раскрыть ветку 33
+4

Это не жилые квартиры, а апартаменты.

раскрыть ветку 29
0

Вам уже ответили, что у этих помещений статус нежилых. Со всеми вытеающими.

раскрыть ветку 2
+4
И не только в Питере. В Поволжье полно официального жилья менее 20 кв.м. Все прекрасно оформляется через Росреестр.
+6

Это всероссийские СНиПы. Ст. 5  "Требования к зданиям и помещениям".
СНиП 31-01-2003

5.7 Площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:


общей жилой комнаты в однокомнатной квартире – 14 м2,

общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 м2,

спальни – 8 м2 (на двух человек – 10 м2);

кухни – 8 м2; кухонной зоны в кухне (столовой) – 6 м2.

в квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м2.

площадь спальни и кухни в мансардном этаже (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) допускается не менее 7 м2 при условии, что общая жилая комната имеет площадь не менее 16 м2.


Если перевести это на русский язык, то пока действует данный СНиП, квартиры площадью менее 28 квадратных метров не могут участвовать в различных социальных программах.

Но это официальные требования к домам под расселение ветхого и аварийного, для очередников-бюджетников и пр. В уже существующих квартирах собственники лепят что хотят.

раскрыть ветку 5
+18

Это касается только жилья под госпрограммы, на что многие застройщики не претендуют.

+14
квартиры площадью менее 28 квадратных метров не могут участвовать в различных социальных программах
Это всё-таки не то же самое, что:
Минимально допустимая площадь квартиры в РФ — 28 кв. м.

К тому же "апарт-студия" - это не квартира. Условия для жилья там могут быть, но формально это нежилое помещение, регулируемое своими нормами и со своими нюансами.


Актуализированная редакция упомянутого СНиПа называется СП 54.13330.2016.

+4

государственного и муниципального жилищных фондов

Ключевые слова вот тут.

+5

Как ПИК в Москве сдает квартиры по 18-24 кв.м.?

Откуда по Москве и МО застройщики сдают однушки с жилыми комнатами по 10-12кв.м.?

+2

Социального, коммерсанты что хотят то и строят, это по итогу будут именно квартиры

+7

В Сочи 16 метров. Нормальная такая студия для отдыха. Газ, вода, полноценный санузел. Даже балкончик в 1м чтобы выйти перекурить или постоять вечерком с бокальчиком. Статус квартира

раскрыть ветку 2
+9

Этож краснодарский край. Там законы весьма условны.

раскрыть ветку 1
0

Казань студии 20 кв.м, студии 25 кв.м и студии 28-30кв.м, при том это студии в новостройках и да это именно квартиры, видать вы читаете устаревшую версию закона. И да в Москве есть студии из блочных общаг, не нравится кухня и душевая в комнате, вон в холле общие

+6
Насколько я помню, на цокольных и подвальных этажах квартир не может быть. Если уровень пола в квартире ниже уровня земли, то квартира признаётся нежилой. Не помню номер какое постановление правительства
раскрыть ветку 5
+4

А если год постройки дома «при царе горохе»? Переселяют и признают нежилой? У бабушки была комната в коммуналке и там пол в квартире был ниже уровня земли.

Я это спрашиваю не ради срача, просто стало интересно

раскрыть ветку 1
+2

Здесь, похоже, обратный случай. На Пикабе был же пост, где вообще кладовки продавали под видом студий. И тоже в комментариях наш наивный народ защищал застройщика и клеймил ГЖИ и "стукачей, посмевших туда донести". Мол, если у человека денег нет, то куда ему деваться. Ага, "денег у меня нет, поэтому понесу-ка я то, что есть, и куплю хоть что-то". А потом стоят с плакатиками у госдумы в одиночных пикетах.

+4

Естественно! Но "обмануть меня нетрудно - я сам обманывать я рад". Люди несут деньги мошенникам, а потом остаются и без денег, и без жилья.

0

Тогда надо половину центра Питера выселить нахрен

-1

Именно. Т.к. в посте тс расписывает апартаменты, а не квартиру.

В апартаменты нельзя прописаться. Да и жить не совсем законно.

+3
Тебе же парень пишет, что бум на студии 8 квадратов. БУМ! А ты какую-то херню про жилинспекции и унитазы пишешь. Вот он купит, а потом на волне бума продаст с доходом 30%.
Не сдержалась, сарказм.
+3

Ты не отличаешь квартиру от аппартаментов? Почему ты пытаешься применить нормы квартиры к аппартаментам?

+8

Народ, вы че на ТС напали? Суть его поста - будьте много бдителеньнее перед покупкой клетушки

раскрыть ветку 16
+9

ТС заявляет, что разбирается в теме и называет несогласных с ним "наивными буратинами"/"просточками".

Когда ему указали на его неправоту в отдельных моментах и привели убедительные доводы, он, вместо того, чтобы согласиться или привести контраргументы, продолжил упорствовать в своей неправоте.

Отсюда и негативная реакция.

раскрыть ветку 10
+1

Убедительные доводы - это ссылки на рекламные сайты? Ну удивитесь потом в суде, когда и там их предоставите.

раскрыть ветку 2
0

Да, комментарии его не красят

-4

Что вы называете убедительными доводами? Аргументы вроде "а у нас не такое продают" или рекламные буклеты о переделанных советских общагах, не являющиеся публичными офертами? Н-да... Ну значит правы эти мошенники и надувалы - работающие схемы используют при наё***нии такого населения:)

раскрыть ветку 5
0

Бесполезно. Реклама многим застит глаза. А задавать правильные вопросы научат только набитые жизнью шишки:) Коллегу так еле-еле отговорили. Уже собралась брать кредит и занимать у родителей. Аргумент тот же - "зато своё"...

раскрыть ветку 4
+5

Т.е. Вы хотите сказать, что студия в новтройке 17-24м.кв. будет апартаментами, а однушка 35 метров -  квартирой,  в том же самом доме? Не срача ради, интереса для...

раскрыть ветку 1
0
Даже этаж 11.
Иллюстрация к комментарию
-1

Вам привели даже проектную документацию, но вы упрямы

+8

«Во-первых, по площади. Минимально допустимая площадь квартиры в РФ — 28 кв. м...»

- дичь какая-то ..

раскрыть ветку 8
+5

Да, у бывшего мужа квартира 20,5 м кв. Именно квартира, по свидетельству. 12 м комната, 4 кухня. Просто дом ДГТ

ещё комментарии
+2

Вы забыли написать, что квартиры с площадью в 20м2 в Москве реально существуют (а скоро обещают и 10-метровые) и могут иметь и свой адрес и право на прописку.


Вот, новый муравейник от ПИК'а по адресу "Полярная 25", там всё будет.

Правда и цена - от 4.2 млн руб, причём дом ещё не построен.

раскрыть ветку 5
-1

В чем тогда смысл их покупать, если такая цена за метр? Уже не говорю о том, что покупается не квартира, а картинка в автокаде.

раскрыть ветку 4
+1

Без понятия, честно.

За 6-6.5 можно в соседних девятиэтажках купить однушку ~35 метровую.


А тут из преимуществ только новый дом, что в переводе на русский означает: сдадут дом хз когда, соседи-перфораторы ближайшие пару лет, в лифтах будет очередь, о парковках даже не стоит и мечтать, а слышимость между соседними квартирами может оказаться такой, что реально будет разговаривать с соседями через стену (дома-то эконом класса).

раскрыть ветку 2
-1
Пик вполне себе серьезный застройщик. И в начале у всех картинки в автокаде. Даже у самых очешуенных компаний.
+5

Не всегда это переделки

Вот вам от застройщика 18 метров - https://www.pik.ru/les/search/list?area_to=20&rooms=-1

ещё комментарии
+2
спасибо, что разжевал. я тоже удивилась, когда народ писал, что зато свое, продать можно. дураки не переведутся (
раскрыть ветку 1
-2

Продавать такое все сложнее. Рынок забит микростудиями. Предложений много, а спрос упал. Многие их нахапали под сдачу в аренду. Но бизнес не особо пошёл.

+2

Электроустановка в помешении собственника это его личные проблемы. Никаких разрешений не требуется. Делай что хочешь и считаешь нужным. И никто не указ. При том, что не более 15 кВт.

+1

видео - огонь просто!!!!

+1
+1
Откуда информация про 28 кв.м.? Во Владивостоке (и некоторых других городах) существует национальное жилище - гостинки площадью от 9 до 24 метров. По факту те же микростудии но построенные нормально
раскрыть ветку 1
+1

Новосибирск. Очень старая квартира 26 квадратов. Ванны нет, вместо нее душевая кабина. Кухня 3 квадрата (отдельная, с отдельным окном).

-2
15 км от МКАД я так понимаю не предлагать?

Но я похвалюсь тогда. ГРАНЕЛЬ жк Малина. Квартира-студия 19 кв. м. 1.5 миллиона. Накоплено и куплено и без ипотеки.

Но это же не центр Масквы.
Похожие посты
Похожие посты не найдены. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: