Как построить частный дом. Руководство по организации⁠⁠

Никогда и нигде не встречал подробного руководства, поэтому решил написать сам.

Первое, что нужно усвоить: частный дом в современном понимании - это высокотехнологичный продукт, требующий определённой квалификации для его создания. Квалификации не только по части знания технологий и материалов, но и организации строительных процессов. Т.е. никакие малограмотные приезжие и местные вам его не построят. А если и построят, то будет нехорошо. В том смысле, что нельзя просто найти бригадира с бригадой, на словах объяснить, заплатить и что-то вменяемое получить в итоге. Нет, так оно не работает.

Второе, что нужно осознать: вопрос строительства дома - это прежде всего вопрос организации следующих процессов: выбора участка, проектирования, строительства и регистрации + юридическое сопровождение на каждом этапе. Это такая неочевидная тема (то что, оказывается, нужно уметь что-то организовывать), которую многие игнорируют из-за непонимания. И, что ещё хуже, вовсе считают необязательной.

Поясню по-простому.

1. Начать нужно с выбора земельного участка. Выбрали - понравилось - дальше обязательно проверяйте документы и сопоставляйте их с фактическим состоянием. С технической стороны, что нужно проверить:

- зарегистрирован ли участок в Росреестре. Должно быть свидетельство о регистрации. Кроме того, факт регистрации и учётные данные можно проверить по официальным источникам, например https://pkk.rosreestr.ru/.

- совпадают ли фактические границы участка с кадастровыми. На глаз можно проверить в ходе выезда. А то бывает так, что соседи пододвигают свои заборы на 1-2-5-10 м вглубь вашего участка - а почему бы и нет, в самом деле? Бесхозное же! Для точной проверки соответствия нужно пригласить геодезиста, чтобы вынес поворотные точки по кадастру в натуру. Это недорого стоит, но снимает кучу вопросов в дальнейшем.

- красные линии, линии отступа, обременения/сервитуты и в целом правила застройки, содержащиеся в ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Нужно для того, чтобы точно знать, что можно строить на участке, а что нельзя. И если можно, то где конкретно и с какими параметрами. А то, может статься, что там строить вообще ничего не допускается в силу ряда ограничений. Ещё часто в головах бродит мысль, что купил участок - гуляй, рванина! Будто в пределах границ можешь делать всё, что угодно. Нет! Обычная история, когда кто-то берёт 4 сотки - и на всю площадь участка строит трёхэтажный дом. А потом приезжает экскаватор и под весёлую музыку всё это незаконное строительство ровняет с землёй.

- является ли лицо, которое продаёт участок, его фактическим владельцем или доверенным лицом? Я вам тоже могу продать кусок Луны. Ну и что, что не моя? Нет ли у владельца несовершеннолетних детей и пр. оснований для последующего расторжения сделки. Одни сознательно схематозят на этом, другие по неопытности попадаются. А проблемные участки (с домами и без) переходят из рук в руки десятки раз.

Если вы не разбираетесь в нюансах вышеописанных вопросов - обратитесь к специалисту!

2. Проектирование. Самая спорная и неочевидная тема в представлении обывателя. Действительно, зачем нужен проект, который ещё и денег стоит? Скачал две картинки из интернета, отдал прорабу - тот построит и так. Да, построит, только какое-нибудь говно (и будет при этом по-своему прав).

Далее, проект (в максимально широком понимании - проектно-сметная документация) - это не россыпь картинок и пускай даже чертежей. Это юридически значимый документ с одной стороны, а с другой - конкретные технические решения, их обоснование, детализация и объёмы. В отдельных случаях - плюс смета.

Зачем он нужен:

- чтобы не упало то, что падать не должно (типа несущих и ограждающих конструкций и фундаментов);

- чтобы работало то, что при сборке по наитию никогда нормально не заработает (типа отопления);

- чтобы имелись в наличии рассчитанные фактические объёмы, на которые нужно будет договариваться со строителями;

- чтобы принятые решения были обоснованными, эргономичными и дешёвыми, без 5-и кратного запаса на незнание.

Далее встаёт вопрос поиска исполнителя на проектирование. В голове обывателя плотно засел миф, что заплатил денег - получил проект, а заказывать можно у любого чела из интернета. Типа, у проектировщиков общий эгрегор, они все и каждый знают все нормы и одинаково хорошо воспроизводят на бумаге нужные решения. Нет! Так оно не работает. В общем случае, вы заплатите человеку аванс, а он исчезнет или вместо вас скачает какую-нибудь туфту из интернета и выдаст вам за "хороший проект".

А делать-то что? Самый надёжный вариант - когда вы сами знакомы с проектированием или у вас есть знакомые, кто может посоветовать.

Если вы доподлинно не знаете, что такое проект, из чего он состоит, как найти исполнителя и работать с ним - обратитесь к тому, кто знает!

3. Стройка. На первый взгляд, самое простое и очевидное. Но нет, это не так. Нет на рынке в РФ (и СНГ, думаю, тоже) такой услуги - заплатил-получил.

Конечное звено в производственной цепочке - это бригадир + бригада. Как правило, каждая бригада специализируется на каком-то своём направлении: монолитчики, плотники, жестянщики, отделочники, электрики и т.п. Если вам по телефону пообещали, что "усё сделаим, бригад одын" - это повод задуматься. Если просят жирный аванс вперёд - повод отказаться сразу.

Ладно, про стройку можно долго рассказывать. Поэтому ограничусь парой простых и действенных советов:

- всегда заключайте договор, с паспортными и контактными данными, с чётко обозначенными объёмами работ и конкретными сумма за них, а также сроками. Устным соглашением можно задницу подтереть. Причём, чужую. Причём, вами.

- всегда оговаривайте и прописывайте в договоре:

а) где будут проживать рабочие и за чей счёт;

б) где и за чей счёт они будут питаться и справлять свои прочие потребности;

в) кто и как предоставляет материал;

г) кто предоставляет инструмент;

д) ответственность каждой стороны за простои по любым причинам и т.п.

- отдельно прописывается ответственно лицо со стороны исполнителя, кто обязуется находиться на объекте, контролировать и осуществлять сдачу/приёмку работ. Лучше всего - если сам прораб. Типичная ошибка заключается в том, что вы общаетесь по телефону с одним человеком, может быть даже заключаете с ним договор. А по факту это просто перекуп, который на объекте никогда не появится. Более того, в этом случае бригада должна работу не вам, а ему. А он вам, даже если и будет должен, просто сольётся, если что, а бригаду кинет на деньги.

- вернёмся к авансам. Вообще-то все давно уже отходят от практики авансирования работ. Вернее, аванс выдаётся в виде компенсации за уже понесённые затраты. Например, исполнитель организовал перелёт бригады из солнечного аула с размещением в общежитии, с предоставлением всех документов. Тогда при появлении всей бригады на объекте людно-конно-оружно согласно списочного состава можно эти затраты оплатить. Также принцип авансирования применим к закупкам оборудования, инвентаря и расходников. Всё остальное - аванс за красивые глаза - нет. Все последующие платежи - хоть день в день, но после выполнения работ или их части. Если же кто-то, кого вы в глаза не видели, просит 20-30-50% аванса вперёд или клянчит "на дорогу" - повод отказать.

- всегда оговаривайте, в каком состоянии бригада принимает строительную площадку и в каком оставляет. Как они не обязаны убирать мусор за предшественниками, так и последующие бригады должны принять чистую площадку.

- никогда не доверяйте закупку материала исполнителям или дотошно проверяйте счета. Если нет проекта или в нём нет объёмов - бригадир сам обсчитывает и подаёт вам заявку. А вы проверяете и заказываете.

И прочая, и прочая... В общем, если не умеете организовывать строительные процессы - даже не пытайтесь, а лучше поручите это дело человеку с опытом.

4. Про регистрацию дома и прочие формальные действия писать не буду - тема отдельная. Но по ней как раз-таки хватает информации в сети.

И вот мы и подошли к главному вопросу: а где найти такого чудо-человека, который может за вас всё организовать, и чтобы ему можно было поручить это важное дело?

На самом деле, тут вариантов несколько:

- самый надёжный вариант - это, как всегда, через знакомых.

- далее, на рынке труда есть такая услуга, которая называется "строительный контроль" или наподобие. Почему наподобие - потому что в узком смысле "строительный контроль", по значению термина, только проверяет соответствие фактически выполненных работ проектной документации и действующим нормам. А в более широком, "рыночном", смысле - это лицо, способное организовать выполнение строительных работ. Предполагается, что этот тот человек, не считая юриста, который будет сопровождать всё это дело от и до. Но если вы добавляете в общий процесс это звено, помните:

а) будь это фирма или человек - вся работа только по договору, поэтапная оплата и пр. детально прописанные условия.

б) это лицо не должно быть знакомо ни с проектировщиками, ни с бригадами. В противном случае возможен конфликт интересов, когда они все вместе дружно сговорятся и весело вас обуют на деньги. Если всё же решите брать исполнителей со стороны строительного контроля - требуйте личной встречи и предоставить примеры работ. А договоры с каждым из исполнителей заключайте отдельно, чтобы избежать ситуации, когда стройконтроль может встать в позицию перекупа.

P.S. И упаси вас Бог связываться и самостоятельно заниматься стройкой, если вы ничего в этом не понимаете.