За что реально несет ответственность риэлтор при сделке купли-продажи недвижимости⁠⁠

Риэлтор, конечно, может существенно снизить риски добросовестного покупателя. Но никто не может гарантировать полную уверенность в том, что история квартиры безупречна и права покупателя никогда не могут быть оспорены. Выявить до конца все просто невозможно. К сожалению, при действующей системе регистрации прав любая сделка теоретически может быть оспорена как на первичном, так и на вторичном рынке.

И если риелтор утверждает, что все "чисто", документы подлинные, гарантирует "чистоту сделки", то это введение в заблуждение. Это равносильно тому, что адвокат гарантировал бы выигрыш в судебном споре. Профессиональный риелтор, также как профессиональный юрист может значительно снизить риски, оградить своего клиента от ошибок, но он не может в принципе дать стопроцентной гарантии.

Проверять квартиру риелтор может только на основании тех документов, которые можно легально получить. В принципе невозможно узнать о тех судебных спорах, которые еще не инициированы или решения по которым не вынесены. К тому же доступ ко многим важным документам, касающимся истории права собственности, все более усложняется. Поэтому пока нет законов, защищающих добросовестного приобретателя, квартиру лучше застраховать.

В законе нет такого понятия, как "договор с риелтором", поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете, как при купле-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риелтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы других договоров. Чаще всего за основу берется образец договора на оказание услуг, подходящий для современного рынка недвижимости.

Важно понимать, что договор — это документ, в котором в письменном виде зафиксированы права и обязанности сторон. Договор с подписью и печатью — это юридически значимый документ, с которым можно защищать свои права, если они были нарушены другой стороной договора. При обращении к "черным" риелторам такой возможности устное соглашение не предусматривает.

В договоре должны быть указаны сроки и порядок действий сторон при не достижении того результата, на который стороны рассчитывали при его подписании. Важно, чтобы все эти обстоятельства были подробно прописаны и указаны надлежащим образом, грамотным языком. Ссылки на статьи законов и статей кодекса на самом деле не перегружают текст договора, а лишь превращают его в грамотный инструмент, устанавливающий предусмотренные законом варианты взаимоотношений сторон договора при любом развитии событий.

Как и в любом договоре, в договоре с риелторской компанией важны не только предмет, права и обязанности, но также ответственность сторон и порядок взаиморасчетов. Необходимо, чтобы обязанности, как со стороны агентства, так и со стороны клиента имели чётко прописанные сроки выполнения. Чем больше по объему текст, тем тщательней прописаны права и обязанности сторон.

Если клиент попросил оказать услугу по поиску и подбору объекта недвижимости по указанным им параметрам, то это будет только поиск и подбор. Если он примет решение, кроме поиска и подбора подходящего ему жилья, подготовить и организовать ему проведение сделки, то компания в этом случае занимается не только поиском, подбором и показами определенного договором количества вариантов, удовлетворяющих клиента, но и готовит, организует и проводит все этапы сделки до ее логического завершения.

В договор можно включить, например, заказ на получение от агентства недвижимости юридического заключения или, например, дополнительных документов, которые напрямую не предусмотрены законом как обязательные для заключения сделки, но для юридического анализа и принятия принципиальных решений бывают нужны. Если риелтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риелтор обязан восстановить их за свой счет.

В соответствии с практикой, действующей на сегодняшний день, комплекс услуг при простой сделке (например, когда требуется лишь продать или купить квартиру) в среднем оценивается в 3-4 процента. Если же предполагается более сложный объем работ (в частности, когда взамен существующей квартиры, которую необходимо продать, приобретается иное жилье), расценки на риэлторские услуги составляют порядка 5—6 процентов.

Как правило, обращаясь в риэлторскую фирму, клиент оговаривает сумму вознаграждения, которое должен получить риелтор за свою работу. Величина этой суммы может быть фиксированной, но чаще она рассчитывается в процентах от стоимости каждого объекта, которые будут задействованы в сделке. Так, при размене трехкомнатной квартиры на две однокомнатные человек платит агентству недвижимости за продажу трехкомнатной и за две покупки однокомнатных — всего за работу по трем квартирам.