Ответ на пост «Охреневшие риелторы»
Опишу свой опыт взаимодействия с хорошим риелтором по вопросу покупки квартиры. Осторожно, много текста и ни единой картинки!
Задача передо мной стояла не самая банальная: я хотел купить квартиру от 100 метров, 4-5 комнат, в старом фонде Санкт-Петербурга, строго на Васильевском острове, и чтоб недорого. Такие варианты существуют, это не фантазия на ровном месте :)
Риелтора посоветовали родственники. Первое общение с ней по телефону состоялось, когда я уже рассматривал одну квартиру, уже состоялся просмотр, к квартире были вопросы. Риелтор выслушала ситуацию, выслушала мои сомнения, и попросила дать данные квартиры. Перезвонила через минут 20 и посоветовала не связываться с этой квартирой - она нашла объявление, позвонила продающему риелтору и выяснила некоторые дополнительные подробности. Сложность сделки там была следующая: квартира в долевой собственности, одна из комнат у государства, причём она в соцнайме, да ещё в каком-то "коммерческом". Продающий риелтор утверждает, что ситуация разрешаемая, что есть договорённость с местным жилищным управлением, но агентство будет решать этот вопрос только под конкретного покупателя, а в качестве гарантий они просят залог в 3 миллиона. Риелтор (мой) сказала, что схема вполне может быть правдой, а не разводом, вот только решение это займёт минимум полгода, да и ещё может закончиться неудачей, а залог всё это время пролежит в агентстве, да поди его потом верни в полном объеме или вообще.
Вся эта работа (поиск, звонок, обратный звонок мне) была проделана риелтором бесплатно, без всяких вопросов или чего-то подобного. Причем родственники мне только дали номер, самого риелтора обо мне не предупреждали и за меня не просили, да и связь там - просто знакомство.
После этого риелтор попробовала мне сосватать какую-то свою квартиру. Но она мне совсем не подходила.
В следующий раз я ей позвонил через пару недель, мы рассматривали к покупке другую квартиру. Объект снова не простой: три собственника, у одного собственника долги по куммуналке около 40 тысяч, у второго собственника долги более 200 тысяч у третьего долгов нет; у всех собственников субсидии от города на расселение коммунальной квартиры и встречные покупки, у одного собственника два взрослых сына, у каждого из них субсидии по программе "молодая семья". С той стороны продажей занимается агентство. Моя риелтор созвонилась с продавцами, поговорила и сказала, что возьмётся за дело, попросила 100к за работу. Работать взялась только через своё агентство, хотя я был чисто её клиентом. Съездил в офис её агентства, подписали договор - там всё чётко, договор на обеспечение покупки мною конкретной квартиры, оплата после вступления мною в права собственности.
Дальше началась проверка квартиры и собственников. И вот тут один важный момент, о котором я собственно и пишу - все дальнейшие действия с собственниками, их агентом и прочими лицами и организациями совершала риелтор. Я лишь принимал её звонки, ставился в известность о ходе дела и занимался своими делами.
Из архивной формы 9 выяснилось, что у одного собственника есть бывший жилец, выписанный по решению суда, но в форме не пишется, что это за решение, если он выписан в тюрьму, то после освобождения может потребовать прописать его обратно. Собственницу погнали в суд за копией постановления. Постановление рукописное! Из постановления выяснили, что выписан бывший муж собственницы, который к квартире отношения не имел, был туда прописан женой и выписали его на основании уже много лет как расторгнутого брака, потенциальных прав на квартиру он иметь не мог. Собственнице квартира досталась от её родителей ещё до брака с ним. Следующим пунктом было решение вопроса с взрослыми сыновьями той же собственницы, они оказались отказниками по приватизации, что тоже потенциальная опасность. Если честно, я уже плохо помню все подробности, но получалось, что эта ситуация решалась, если у этих самых сыновей появится доля в собственности, которая будет куплена по встречке на деньги от продажи текущей квартиры, а так как у них самих субсидии, то доли у них будут обязательно. Но проработка этого вопроса тоже отняла время и силы.
Потом риелтор проверяла всех собственников по всем базам. Свои долги они не отрицали. План был таков, что после закладки денег в ячейки и подписания ДКП (договор купли продажи), первыми открываются пакеты денег на конкретных собственников с суммами на погашение ими этих задолженностей, а все остальные пакеты не открываются без справок об отсутствии задолженностей.
Далее был следующий квест. По справке БТИ в доме были деревянные перекрытия с деревянными балками, а такие дома на ипотеку берут всего пара крупнейших банков (да, у меня ещё и ипотека). Но почему-то, где-то была информация, что возможно там металлические балки, а это уже совсем другое дело. Неделю времени и два визита в местную управляющую компанию и два в БТИ отняло выяснение, что БТИ не интересуют никакие бумажки, которые могут быть у УК, сказано, что дерево по дереву, значит так и есть. В УК и БТИ бегали два риелтора - моя и от продавцов. После этого мы заказали оценку квартиры, которая обязательна для ипотеки. Риелтор пришла в квартиру во время визита фотографа от компании оценки. Я тоже присутствовал, это было моё решение. Там видел, как риелтор по-свойски общается с самой "проблемной" собственницей, что соответствовало информации об их встречах ранее по документам.
Примерно в этот момент, где-то через два месяца после начала работы по этой квартире, стало понятно, что купить её получится. Мы с риелтором занялись моей ипотекой. Она прислала мне шаблоны заявок от нескольких банков, я заполнил и отправил ей, она уже отправляла в банки, утверждала, что там везде у неё есть прямые контакты - конечно, они ничем не могут помочь сверх меры, но ускорят получение ответа банка. Отказов было штуки четыре, но один крупный банк всё же одобрил ипотеку.
Пока туда-сюда, мы проморгали срок действия одной субсидии. О том, что срок ограничен, мы знали заранее, но уже не помню, кто был виноват, что вовремя выйти на сделку не смогли. Риелторы и владелец субсидии погнали в жилищный отдел, там оказались заинтересованы в реализации программы по расселению коммуналок и пообещали помочь. Сказали ждать ровно месяц, потом собственнику ещё раз подать документы на субсидию, типа её согласуют ускоренно. Я сам подавал на такую субсидию по другому объекту, ждал полтора года, не знаю, что там они ускоренно согласовывали, но... согласовали.
Прошло более трёх месяцев с начала работы по приобретению квартиры. Всё было готово, и риелтор продавцов за неделю подобрал три встречных квартиры для продавцов. Моя риелтор в это время ещё нашла для меня страховую. Банк предлагал свою страховку за 70к в год, куча страховых не брались за дореволюционный дом и деревянные перекрытия, риелтор нашла страховую, которая предложила 54 тысячи в год.
Дата сделки в банке была назначена, нотариус забронирован. Состоялась эпохальная подготовительная встреча. Сторон участников семь: я, три продавца, три продавца на встречных сделках. У нас получалось одиннадцать (11) пакетов денег. Мы планировали брать две ячейки в банке и ещё три в отдельном хранилище, потому что банк больше двух ячеек на одну сделку не даёт. Встреча состоялась в агентстве моего риелтора, продавцов не было, был их агент и были представители от встречных сделок, нам помогали юрист и ещё один специалист от агентства моего риелтора. Всё расписали, нарисовали кучу схемок, кто кому что платит и когда, сколько денег в какой из одиннадцати пакетов с точностью до копейки, какие документы закладываются на открытие пакетов. Вся схема была проработана моим риелтором и риелтором продавцов заранее, на встрече была задача, убедиться, что все участники сделки верно понимают её условия и у них нет вопросов и сомнений.
После этой встречи, накануне сделки, я прочитал кредитный договор (фейспалм.жпг). Кто не знает, расскажу, вроде во всех банках сейчас так. Кредитный договор состоит из двух частей - все основные условия описаны в общем документе, который одинаков для всех клиентов и опубликован на сайте банка. А во время сделки подписываются только так называемые "персональные условия" - две-три страницы с реквизитами сторон и объекта. То есть, основные условия договора не могут быть "вдруг" изменены банком для вашей сделки накануне и читать их во время сделки не нужно. Я этого не знал, потому и не интересовался подробностями договора - готовился читать все 40 с лишним страниц перед подписанием.
И вот я вычитал пункт, по которому, в случае наличия в квартире незарегистрированных перепланировок, я обязан в течение полугода зарегистрировать эти перепланировки или привести квартиру в соответствие официальному плану. В случае нарушения этого пункта, банк имеет право потребовать немедленного погашения кредита в полном объеме. В покупаемой квартире ванная по плану не предусмотрена, а по факту она выгорожена гипроком на кухне (в старом фонде Питера это не редкое явление). Зарегистрировать такое практически невозможно. Тем более, что денег у меня было впритык на первоначальный взнос и я не планировал капитального ремонта квартиры в ближайшие годы.
Тут стоит пояснить, что риелтор пару раз пыталась отговорить меня от покупки этой квартиры из-за всех её сложностей. Но я утверждал, что мол всё понимаю, но больно вариант подходящий, и я готов к сложностям. Видимо, из-за этих разговоров она думала, что и серьёзность наличия незарегистрированных перепланировок я осознаю. А я вот... не осознавал, пока договор не прочитал.
Я позвонил риелтору и задал вопрос про данный пункт договора, мол реально ли, что банк будет проверять, исправил ли я перепланировку? Сначала она ответила, что это всё фигня, никто от банка на квартиру приезжать не будет. Я даже успокоился. Но потом она перезвонила сама и сообщила, что не совсем правильно меня поняла, и проблемы из-за незарегистрированной перепланировки точно будут.
Дальше я прогулял почти половину рабочего дня на всяческие созвоны, через пачку знакомых пытался выяснить, не получится ли согласовать ванную на кухне или ещё как решить вопрос. В итоге вечером я принял решение похерить четыре месяца работы двух риелторов и отменить сделку. У меня не было финансов ни на какие манёвры. И я не собирался покупать пятикомнатную квартиру, чтобы потом жить с душевой кабинкой на кухне, пока не накоплю на капитальный ремонт или не выплачу ипотеку (25 лет, ага).
И получилось, что риелтору я за всю эту работу ничего не заплатил и она меня от расторжения сделки не отговаривала и ни разу не упрекала ни в чём. Риелтор продавцов мне звонил, отговаривал, но тоже вёл себя корректно, в конце последнего звонка трубку бросил, не прощаясь, но до ругани не опустился. Перед ним мне было особенно стыдно, он хорошо поработал и всё впустую... хотя, конечно, относительно - для следующего покупателя уже многое было сделано, но три встречных квартиры по всему Девяткино он искал точно впустую.
Где-то через неделю я попросил своего риелтора посмотреть ещё одну квартиру, там со всем процессом оказалось в разы проще, хотя пара недель на сбор всех документов, оценку, подбор страховой, согласование в банке новой квартиры тоже ушли. Эту квартиру я все же купил. После получения всех документов оплатил риелтору оговоренную почти полгода назад сотню. А потом и ещё раз к ней обращался, там вопрос был на 50к за её услуги и тоже весь процесс без нареканий.